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  • 2011.03.22 Tuesday
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誰でもできる不動産調査〜住宅用地編〜自治振興課で教えてもらえること

皆さん。こんにちは。
不動産流通コンサルタントの鈴木と申します。

不動産の総合サイトルック不動産では、建物診断・セカンドオピニオン(第三者による検査・内覧会立会い等)に参加しており、建物の構造等、住まいに不安のある方や、不動産契約時に不安のある方に対して、第三者の立場からアドバイスをさせていただいてます。建築や不動産のこと、お困りでしたらぜひご相談下さい。

自治振興課で教えてもらえること
以前、別のカテゴリーでもご紹介しましたが、市区町村によっては自治会のエリアと役員)(自治会長さん)の住所や連絡先などを教えてもらえることがあります。

自治会に関しては、重要事項説明書では通常の記載事項ではありませんが、その地域で生活するにあたっては非常に重要な情報源となります。

当然、自治会費の負担といった費用的な部分から、自治会活動なども積極的に行っているのか、またその逆なのか?
地域によってその考え方に結構ばらつきがあるように思います。

生活道路には不可欠な街灯(防犯灯といいますが)の管理なども自治会で管理していることも多いです。

個人情報保護法の関係もありますので、連絡先等は教えてもらえなくても、調査地が所在する自治会(町内会)だけでも教えてもらい、現地近くの居住者に確認するようにしましょう。

自治会のエリアも道路を境に変わってしまうこともありますので、現地調査での二度手間を防ぐことができます

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アリス不動産リサーチ代表 鈴木芳彦
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誰でもできる不動産調査〜住宅用地編〜教育委員会で調べられること

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教育委員会で調べられること

教育委員会?ついでに寄ったわけではありません。
小中学校の学区のことが知りたいだけなら、わざわざ窓口に行かなくてもいいです、電話でも教えてくれますから。

開発された分譲地の場合はそれほど気にしなくて良い部分ではありますが、こんなこともあるのか?思っていただく程度のお話です。

ここでは、文化財保護法関連の調査ができます。
いわゆる「遺跡や史跡」と言われるものです。

教育委員会に行くと、あらかじめ該当しそうなエリアを記した資料がありますので歴史のある土地の一部を購入するときなどは、一応チェックされてみてはいかがでしょうか。

個人的には経験がありませんが、遺跡調査に関する費用は土地の所有者負担となることもあると聞きます。

また、何より調査期間は、「終わるまで」というとんでもない話となり、事業者が行うような大規模な開発などの時には結構重要なポイントになります。

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誰でもできる不動産調査〜住宅用地編〜農業委員会では?

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農業委員会では?
どうして土地を買うのに農業委員会か?とお思いかとは思いますが、千葉などでは都市部でも今だに対象地が多いので一応ご説明です。(市区町村役場にこのようなところがあることさえもご存じないですよね。)

売買にあたり、農地法による許可あるいは届出が必要となる土地があります。
ここで対象となるのは、物件の地目(不動産登記簿上)が農地の場合だけになります。
逆に言えば、現実とはかけ離れていても登記簿のみが農地となっているばかりにこの法律の対象となってしまうということで、困った儀式のひとつであります。

農業委員会さんの名誉のために付け加えますと、市街化を抑制する地域や、農業の振興を重視する地域などでの安易な宅地等の乱開発を防ぐため、きちんとした許可制をもって農業経営保護の観点で機能しているという事実もあるのです。

市街化を促進する「市街化区域」内農地の場合は、非常に形式的な届出のみで済みますし、多くの場合、手続きも仲介者等の不動産業者さんが代行してくれますのでご心配は不要です。

そんなこともあるのだなぁ、という知識だけがあれば、余計なご心配をなさらなくて良い部分です。

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誰でもできる不動産調査〜住宅用地編〜道路その4

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≪誰でもできる不動産調査〜住宅用地編〜道路の種類Part4≫

【第1項第5号の道路】(位置指定道路) ですよと言われた場合、

位置指定道路は、土地を建築物の敷地として利用するために築造された4メートル以上の道で、築造者が特定行政庁(市区町村)から道路の位置の指定を受けたものです。
建売住宅のミニ開発などでよく見られ、袋地的な道路が多いですね。
長さによって回転道路(車が廻れるような広い部分)などをつくらなければならなかったり、幅員を広くしなければならないなどの規制があります。

道路としての機能が整っていないと指定されませんから、基本的に大きな問題ありません。
しかし、これもやはり基本的に私道ですから、念のため私道に関する注意点に立ち返って持分の有無や道路の管理(将来的な問題)などについてなどをチェックしてください。


担当者に、【法第42条第2項の道路】(みなし道路)  だと言われた場合。
建築基準法上の規定では、道路幅は4メートル以上必要ですが、4メートル未満の道路でも昔から既に家が建ち並んでおり、実際に利用されている道を「道路でない」とするとそのような道路に面した土地は全て再建築ができないことになってしまいます。

そこで、道路の中心線から2メートルの後退(セットバック)した線を道路の境界線とみなすことで再建築を可能とするのがこの道路です。(通称「2項道路」)

この場合、道路とみなされる部分(セットバック部分)は建物の敷地として参入することはできません。

不動産会社による価格査定においても、一般にセットバック面積は所有権ではありながらもその価値は道路と同等(敷地とみなせない)とみなして有効面積から除外して価格査定がなされるのが普通です。

再建築が可能かどうかといった問題は土地の価値を決定付ける重要なことですが、車のすれ違いなどが困難なケースや、そもそも車が敷地に入れないといったこともあります。

大きな車が出入りできない土地というのは、解体費や建築費のコストがアップするという思わぬデメリットが生じるため注意が必要です。(作業車両が入れないということは手作業の範囲が増えてしまいます。)

公道・私道の別は関係なく定められる道路ですから、私道の問題点については、ここでも当然別にチェックが必要となります。

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誰でもできる不動産調査〜住宅用地編〜道路その3

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≪誰でもできる不動産調査〜住宅用地編〜道路の種類Part3≫

道路の種類は建築指導課で調べます。

担当官からの回答が、
【第1項第3号の道路】(基準時に存在していた道) だ、という場合
昭和25年11月23日(以下『基準時』と言う。)に建築基準法が施行されたが,この時点で現に存在していた4m以上の道のことです。
公道であるか私道であるかについては関係なしです。

こちらの道路についても特に大きな問題はありませんが、道路の所有者などによる問題点がないかどうかのチェック程度は必要でしょうか。

ちなみに、この道路の幅員が4m未満であったなら、
【法第42条第2項の道路】(みなし道路)ということになります。(同じ道路でも場所によって幅員は違ってまいります。)

しつこいようですが、建築基準法では現況が重視されますので現地の状況を正しく確認する作業が大切です。

ハウスメーカーなどでは、建物のプランニングにあたり、土地家屋調査士さんなどの専門家に依頼されるケースも多いですね。

道路幅員などの基本的な事項はもとより、電柱の位置や越境状況、隣接地建物の窓の位置なども含めた細かな現況図を作成をしてもらうところもあります。


担当官からの回答が、
【第1項第4号の道路】(事業執行予定の道路) だ、という場合
道路法、都市計画法などで事業計画のある道路で2年以内に事業が執行されるものとして特定行政庁(市区町村など)が指定したもので、道路築造前及び築造中であっても、指定されたものは道路とみなされます。

現実的には少ないケースとなるでしょうが、このようなものもあります。
たまたま自宅が、大規模な造成工事や区画整理の中にあり、勝手に周囲の環境が変わるケースを想像してみてください。
関係ない人の工事のために家が建て替えられないというのでは困りますよね。
この条項では、主にそのようなケースの救済措置となります。


【第1項第5号の道路】(位置指定道路) ですよと言われた場合、

位置指定道路は、土地を建築物の敷地として利用するために築造された4メートル以上の道で、築造者が特定行政庁(市区町村)から道路の位置の指定を受けたものです。
建売住宅のミニ開発などでよく見られ、袋地的な道路が多いですね。
長さによって回転道路(車が廻れるような広い部分)などをつくらなければならなかったり、幅員を広くしなければならないなどの規制があります。

道路としての機能が整っていないと指定されませんから、基本的に大きな問題ありません。
しかし、これもやはり基本的に私道ですから、念のため私道に関する注意点に立ち返って持分の有無や道路の管理(将来的な問題)などについてなどをチェックしてください。


担当者に、【法第42条第2項の道路】(みなし道路)  だと言われた場合。
建築基準法上の規定では、道路幅は4メートル以上必要ですが、4メートル未満の道路でも昔から既に家が建ち並んでおり、実際に利用されている道を「道路でない」とするとそのような道路に面した土地は全て再建築ができないことになってしまいます。

そこで、道路の中心線から2メートルの後退(セットバック)した線を道路の境界線とみなすことで再建築を可能とするのがこの道路です。(通称「2項道路」)

この場合、道路とみなされる部分(セットバック部分)は建物の敷地として参入することはできません。

不動産会社による価格査定においても、一般にセットバック面積は所有権ではありながらもその価値は道路と同等(敷地とみなせない)とみなして有効面積から除外して価格査定がなされるのが普通です。

再建築が可能かどうかといった問題は土地の価値を決定付ける重要なことですが、車のすれ違いなどが困難なケースや、そもそも車が敷地に入れないといったこともあります。

大きな車が出入りできない土地というのは、解体費や建築費のコストがアップするという思わぬデメリットが生じるため注意が必要です。(作業車両が入れないということは手作業の範囲が増えてしまいます。)

公道・私道の別は関係なく定められる道路ですから、私道の問題点については、ここでも当然別にチェックが必要となります。

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誰でもできる不動産調査〜住宅用地編〜道路その2

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≪誰でもできる不動産調査〜住宅用地編〜道路Part2≫

さて、建築指導課さんの続きにいきましょう。

まず、担当官からの回答が、
【第1項第1号の道路】(道路法による道路) だという場合・・・。
つまり、一般国道,都道府県道及び市町村道で,幅員4 メートル以上のものです。いわゆる公道です。
『誰がなんといっても道路は道路』みたいな道路です。
基本的に問題なし。

と思うでしょうが・・・少々ご説明しておきます。
まず次の調査先、「道路管理課」や「土木課」などの名称が多いですが、道路を管理する部署を確認して、次に調査をする準備です。
道路の担当課では、公道でも市道なのか国道なのかの種別を確認しなければなりません。
そこでは、道路境界確定が終わっているかどうかを一応調べておきましょう。

実際の事例としては、台帳上の道路境界が、敷地の中に大幅に食い込んでいたなどというケースや、地図の錯誤により、道路位置が特定できないなどという信じられないケースがありました。

私の場合、事前の調査で確認していましたので、当然その確定するまで売買しないか、確定することを停止条件として契約するという手順を踏むことができました。

私有地間(民民境界といいます)の境界画定のトラブルのように、官有地と私有地の境界(こちらは官民境界といいます)も何年もの間確定できずにいるようなケースなどもあるのです。

市区町村道であれば同じ役所内でだいたいの事柄が調査できます。
レアケースではありますが、道路所有者または管理者(国道などは都道府県の土木事務所が管理していることが多いです。)に確認しなければならない場合もあります。

また、国道などの幹線道路沿いの物件の場合、住宅用として通常有する給排水設備などにつきやや問題が生じるケースがありますのでインフラ関係の調査のときにも特に注意が必要です。

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誰でもできる不動産調査〜住宅用地編〜(都市計画課では…市区町村役場での調査)

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《誰でもできる不動産調査〜住宅用地編》〜
(都市計画課では…市区町村役場での調査)

さて、今回からは市区町村の役所での調査に入ります。

住宅地図など、調査対象物件の地図はご準備のうえ、勇気を出していってみましょう。

それではまず、都市計画課さんから
ここでは、対象物件の所在する用途地域や高さ制限、計画道路の予定など都市計画全般に関することが調べられます。
気取らず、緊張せず普通に聞いちゃってください。

  ↓↓↓

「この場所で不動産を買いたいのですが、どのような規制がありますか?」
これが、全ての担当課窓口での合言葉になります。

役所の方は、通常ここに来る人たちは不動産会社や建築会社の社員などいわゆる「プロ」であることがほとんどと思われていますので、どうしてもそのような方向けの対応となってしまう傾向がみられます。

ですから、あらかじめ
「私は素人です、わかりやすくきちんと教えてね!」
というアピールを冒頭で宣言していただくことをおすすめいたします。
(人によっては腹が立って冷静な調査ができなくなる場合がありますから。)

ここで調べたい主な調査内容は下記のとおりですが、これも合言葉として、忘れずにお願いします。

「今教えていただいた制限などで、ほかの担当課や出先機関(一例としては街づくり公社など)などで確認しておいた方が良い関連事項などはございますか?」

各課のご担当者は、最近かなり親切に対応していただけますが、どうしてもお忙しいときなどは、どうしても聞かれた質問のみに答えるだけとなルこともありがちですから、調べ忘れやプラスアルファのメリットやデメリットを調べそこねないように注意しましょう。

<都市計画課でしらべること>
〕囘喘楼茲鳩ぺい率・容積率
高度地区指定(高さ制限)
K媛价楼荵慊
づ垰垠弉萋始の位置
ッ楼菽篭茵Τ攻茲了慊蠅陵無 ほか

※市区町村によっては、各担当課の役割が必ずしも同一ではなく、細分化されていたり、逆に複数の部門を受け持っていたりしますので、とにかく

『調べられることは全て教えてください。』というスタンスで調査にのぞんでください。

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誰でもできる不動産調査〜住宅用地編〜道路の種類

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≪誰でもできる不動産調査〜住宅用地編〜≫

今日は、道路の種類の確認についての続きにいってみます。

建築指導課で調べられる道路の種類はあくまでも建築基準法上の種別であって公道か私道かという観点ではありません。
しかし、慣れた人間なら、この種類を聞くことでどちらなのかは大体わかってしまいます。

道路の種類は建築基準法の第42条に規定されており、次の6種類があります。
東京都三鷹市のHPに分かりやすく説明されていましたので、以下引用させていただきます。(都市整備部建築指導課 電話0422-45-1151 )

建築基準法上の道路とは
『道路』の定義は,建築基準法第42条以下に規定されています。この解説では,道路の種類を次の6種類に 分類して説明します。

【第1項第1号の道路】(道路法による道路)
一般国道,都道府県道及び市町村道で,幅員4 メートル以上のものです。いわゆる公道のことです。
公道であっても形態が存在しない場合や幅員が 4メートルに満たない場合は,建築基準法上の道路に該当し ないこともあるので注意が必要です。

【第1項第2号の道路】(都市計画法等による道路)
都市計画法の開発許可あるいは,土地区画整理法その他による許認可等を受けて築造した道路で幅員4メー トル以上のものです。言い換えると住宅地造成地の道などが該当します。
原則として道路法による道路(公道=第1項1号の道路)となっていることが多いが,小規模開発により築 造したものや形態等(行き止まり等)の関係から公道に移管されないで事業主など、個人で管理している場合 でも,この道路に該当します。

【第1項第3号の道路】(基準時に存在していた道)
昭和25年11月23日(以下『基準時』と言う。)に建築基準法が施行されたが,この時点で現に存在し ていた道のことです。
  道路としての構造形態が有り,一般に利用されていた幅員4メートル以上の道が該当します。
公道であるか私道であるかについては,判別に係わりはありません。

【第1項第4号の道路】(事業執行予定の道路)

道路法、都市計画法などで事業計画のある道路で2年以内に事業が執行されるものとして特定行政庁が指定したものが該当します。道路築造前及び築造中であっても、指定されたものは道路とみなされます。

【第1項第5号の道路】(位置指定道路)
土地を建築物の敷地として利用するために築造する幅員4メートル以上の道で,築造しようとする者が,特 定行政庁から道路の位置の指定を受けたものです。

【法第42条第2項の道路】(みなし道路) 
道路の幅員は原則として4メートル以上が必要となります。
しかしながら,昔から(基準時以前)の4メート ル未満の道で,既に家が建ち並んでいるような場合に,こ の道を「道路」でないとすると,再建築ができないことになります。

そこで,このような狭い道(公道であるか私道 であるかは問わない)で特定行政庁が指定した 道にあっては,原則として道の中心線から2メートルの後退線を道路の境界線とみなし門扉等を後退すること によって再建築を可能とする緩和規定による道のことです。
通称で「2項道路」と呼ばれています。

そうきたか・・・?
と、お思いのあなた、わかります、法律条文なんて見るのも嫌ですよね。

でも事実はまずお伝えしないと次の説明が始まらないのが不動産です。
われながらホント面倒で嫌になりますが、

言いたいのは・・・

これを見せられて「きちんと調べていますから大丈夫です。」
なんていう漠然とした説明を、その場で鵜呑みにしてしまうような消費者心理を変えて欲しいということなのです。

もちろん、業者さんはいつだってきちんとお調べになり重要事項説明をなさっている訳ですが、微妙なニュアンスが大事なのです。

これは、道路の規定に限らず、建設不動産を取り巻く全てのことについて当てはまり、いつもお客さまにご説明していることです。

最低限クリアーしている状態なのか?
それとも規定の1.5倍となっていて全く問題ないのか?
そのあたりの認識ができているかどうかの違いが将来問題を生むのです。

「だまされた〜」と思わないためにです。

せめてポイントだけはご理解されるよう、是非頑張ってみてください。

次回からは私の感性と調査ノウハウを、それぞれ6種類の道路について、噛み砕いてご説明していきたいと思います。

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〜建築指導課で道路を調べること、ご存知ですか?〜

「長いぞ、いい加減にしろよ〜」
という声が聞こえそうですが、これは私の個性、師匠申し訳ありませんが、アドバイス無視させていただきます。(笑)

賢い読者の方は既にお気づきでしょうが、不動産の調査って1箇所の調査先で完結できないんですよね。
現地を見て、役所やら法務局やらでその裏づけをとる。

建築指導課では、ここって現況どうなってますか??なんて逆に質問されちゃうこともあります。

ちょっと復習になりますが、これだから現地調査での写真や自分なりに作成しておいた現況図、概略の寸法の記録などが重要になるわけです。
自治振興課さんなどで自治会長さんを調べてまーた現地に話を聞きに行くなんてことにも・・・。

行ったりきたりです。
〜知らないでやってますとホントたらい回し状態〜

そう、調査には色々コツがあります。
せっかく建築指導課に来ましたから、今日は私の道路の調べ方を伝授いたします。

道路を調べるとき、私道や公道の区別が気になりますね。
(私道についての注意点は、以前いくつか書かせていただきました。)
でも建築指導課さんでまず聞いていただきたいのは、建築基準法上の道路の種類についてです。

はい、前回のマジックワードはもうマスターされましたか?
マジックワードの後につづけてこう質問してみましょう。

「この物件の接する道路は建築基準法上の道路ですか?」
違うというコメントがきたらアウトですよ、その土地には原則建物が建てられません。

「大丈夫です」となれば次の質問です。
「建築基準法42条でいうとどの項目の道路ですか?」
マジックワードで素人宣言しておきながらこの質問はちょっと・・・ですが仕方ありません。

ご自分で真剣に不動産を調べたいなら、この部分は避けて通れません。

一緒に勉強しちゃいましょう。
・・・ですが、さすがにこの42条をこれから説明しますとたぶん1時間くらいかかりますので、次回に続きます。(師匠からのダメ出しもありますので)

わからないことがあったら、私に聞いてください。
ブログ見たよーとお書き添えいただければメール相談は完全無料です。

ご質問をいただけると、他の読者さまにもよろこばれます。

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大変お待たせいたしましたが役所調査の続きです。
引き続き、住宅地図など物件の場所の分かる資料と現地で調べたメモ・現況図などをご準備のうえ、勇気を出していってみましょう。

建築指導課さんで調べられることは・・・
〃ぺい率・容積率
※特に道路幅員による容積率制限など(道路幅員は現地調査で調べましたよね。)は重要。
⊆仞制限
F陰規制
し築協定の有無
コ銅鐓鯲磴亡陲鼎建築制限   ほか
ちょっと難しいですかね・・・。

でも大丈夫。

素人宣言&以下のマジックワードで切り抜けてください。
「ここにこういう家を建てたいのですが大丈夫ですか?」
「どのような制限に注意をすればいいですか?」
建築指導課さんは、このような調査に関する問い合わせへの対応や建築確認申請の受付事務、そして申請に基づく現地確認などさまざまな業務をかかえておられ、役所の中でもかなりお忙しい部署といえます。

エリアごとに地域を熟知した担当がおり、かなり明確な返答が得られるケースが多いです。

明確な答えを引き出すにはきっちり現地調査ができていることが鍵になります。
ぜひ頑張ってみてください。

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