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  • 2011.03.22 Tuesday
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『不動産売買契約書 基礎講座 』 契約条項(その7)

皆さん。こんにちは。
不動産流通コンサルタントの鈴木と申します。

不動産の総合サイトルック不動産では、建物診断・セカンドオピニオン(第三者による検査・内覧会立会い等)に参加しており、建物の構造等、住まいに不安のある方や、不動産契約時に不安のある方に対して、第三者の立場からアドバイスをさせていただいてます。建築や不動産のこと、お困りでしたらぜひご相談下さい。

『不動産売買契約書 基礎講座 』 契約条項(その7)
新築マンション売買契約書、今回は引渡しに関する取り決めの一例です。

第9条 (引渡し)
(1)買主は、引渡しまでに本契約の諸条件を履行し、売主に対し売買代金全額の支払ったとき、売主は買主に本物件の引渡しを行うものとします。
(2)買主が残代金の支払いに充当するため、住宅融資を利用する場合は下記の手続き完了後、買主の当該融資の諸条件履行確約のもとに、売主は本物件を買主に引渡すものとします。
‥該融資金以外の残代金(自己資金部分)を売主に支払う。
当該融資金について契約条項6条(つなぎ融資)に定める手続き義務を完了する。
7戚鷯鮃狢茖珪髻僻駘僂良蘆感菠)による各種費用の支払いを完了する。

前回の所有権移転の時期に行われる具体的な買主が行うべき義務と作業手順を定めたものです。上記は、第6条(リンクしている回でご説明した部分)と整合性を持たせてつなぎ融資を利用することが条件となっている場合の例ですが、要するに売主としては、買主に鍵を渡す段階では全ての代金や諸費用などの金銭を全て受領するか受領することが確実となるだけの作業を買主に求めるものです。

実際には、住宅金融公庫などの公的融資の取扱とその他の融資の取扱の違いなど、もっと細かく色々な手順が示されているケースが多いですね。

諸費用に関しては、通常前もって売主または販売会社よりその概算明細とともに請求がなされ、その請求に基づき支払いを行います。
次回ご説明するの登記費用をはじめ、これらの諸費用は事前に算出する概算であるため、あらかじめ多めに計算して提示されています。
ですから、余った部分のお金があとで返金されるようなオペレーションが一般的です。

通常は全ての手続き完了後(登記手続きが完了した後になりますので引渡し完了の1月後くらい)に過不足の精算を行うことになります。



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アリス不動産リサーチ代表 鈴木芳彦
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『不動産売買契約書 基礎講座 А戞〃戚鷯鮃燹覆修裡供

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『不動産売買契約書 基礎講座 А戞〃戚鷯鮃燹覆修裡供
新築マンション売買契約書の第8回目にまいります。

第8条(所有権移転の時期)
本物件の所有権は、買主が売主に対し売買代金の全額を支払うのと同時に売主から買主に移転するものとします。

当然と言えば当然なことなのですが、実際の取引の場では、ローンの実行や諸費用の精算、鍵の受け渡しまでには色々な手続きが一気にやってきます。

特に今回取り上げている新築マンションのケースでは、買主全員の足並みをそろえるため、資金については引き渡しに先立って振込み作業や提携ローンの実行など、必ずしも同時に全ての手続きが完了するわけではありません。

ですから、次回以降にご説明する引渡しや登記申請手続きなどの作業手順とあわせて、所有権の移転日をお互い、具体的に認識して約束しておきましょうという条項になります。




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『不動産売買契約書 基礎講座 А戞〃戚鷯鮃爐箸蓮(その5)

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『不動産売買契約書 基礎講座 А戞〃戚鷯鮃爐箸蓮(その5)

第7条(費用の負担区分)

(1)本物件の固定資産税・都市計画税および電気ガス水道等の使用料は、納税通知書または請求書の宛名如何にかかわらず、本物件引渡しをもって区分し、引渡し日までの分は売主の引渡し日の翌日以降は買主の負担とします。なお、本物件の固定資産税・都市計画税については、負担区分算定の起算日を1月1日として計算するものとし、買主は売主の計算による概算額を本物件引渡し日までに売主に支払うものとします。

(2)本物件の管理費、修繕積立金、自治会費、コミュニティ費ならびにルーフバルコニー等の各種使用料は、本物の引渡し日より入居の有無にかかわらず買主の負担とし、売主の指定する金融機関に開設する各自の預金口座より自動振り替えにて管理組合に納入するものとします。

(3)本契約書の作成に要する収入印紙代は、売主・買主折半して負担します。

(4)本物件の登記に要する費用は、売主名義に手申請する建物表示登記等を含めて買主の負担とし、本物件引渡しまでにその概算金を売主の指定する方法にて支払うものとします。

(5)本物件の修繕積立基金、管理準備金ならびに融資関係費用等、その他買主が負担すべき費用は本物件引渡し日までに売主の指定する方法にて支払うものとします。

【解説】
※固定資産税・都市計画税の分担基準の不思議
毎年1月1日(賦課期日)に、固定資産(土地・家屋・償却資産)を所有している人に対して、物件の所在する市区町村よりその固定資産の額に応じて課税される税金です。通常は引渡し日を基準に日割り計算して売主買主間で分担します。
分担額計算の起算日は、多くの市区町村が課税対象期間を明示していないため、関西では年度始めの4月1日起算を採用する不動産会社が多く、関東では逆にほとんどが1月1日起算となっています。

※管理費、修繕積立金等について
毎月の管理費や修繕積立金などは、入居していない人が管理費等を支払わないとなると管理収支が成り立ちませんので通常はこのようになります。
収支の部分について更にう言及すれば、売れ残った部屋や借り手のいない駐車場などの負担処理を売主がをどのようにしてくれるのか?という問題があります。要するに入る前提の収入が入らないときにどうするかの取り決めについては購入前に必ず確認すべきです。
管理収支の適正な見かたについてまでは、なかなか注意仕切れない部分ではありますが、『駐車場100%確保』などと言うマンションが多い中、その収入を90%とみるか、60%としてみるかではとんでもない差が出てしまうのです。

※収入印紙
日本独特のものですが、印紙税法により売買契約書を作成するときには所定の収入印紙を貼付しなければなりません。
これは「作成した書類1通ごと貼付する」に決められていますので、節税のために本書は1通を作成し、買主それを保有し、売主がコピーを保有する形式が増えています。
細かい話で恐縮ですが、このとき印紙代を買主が全額負担するか、売主が半分負担(上記文例は売主も負担)するかという2通りの考え方があります。売主の姿勢が見える部分です。


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『不動産売買契約書 基礎講座Α〃戚鷯鮃爐箸蓮(その4)』

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第6条(つなぎ融資)

(1)住宅金融公庫等の融資実行時期が引渡し日をこえる融資を利用する場合、買主は売主の斡旋する金融機関のつなぎ融資を利用することにより、本物件引渡し日までに当該借り入れ相当額を支払うものとします。

(2)つなぎ融資の期間は、引渡しから住宅金融公庫等の融資が実行され、つなぎ融資を完済する日までとします。

(3)つなぎ融資の融資金は、売主または売主の指定する者が買主に代理して金融機関から直接受領(代理受領)するものとします。

・つなぎ融資は、住宅金融公庫を利用する場合にその手続き上の制約から、物件の引渡(抵当権設定登記の完了)しから1月前後の後に資金交付がなされるため、売主の資金回収の都合によりにとられる措置ですが、最近はこのつなぎ融資の利用を条件としない良心的な会社も増えてきました。

・つなぎ融資にともなう資金負担としては(手数料等の条件により異なりますが)3000万円の借り入れで期間1ヶ月前後での概算では15〜20万円のとなる部分です。物件の引渡しを受けてから公庫等の実行までの間、つなぎ融資の団体生命保険(商品によっては付保されないものもありますのでご注意ください)が適用になる点では、買主にとって一定のリスク補完の役割もになうものと言えます。



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『不動産売買契約書 基礎講座ァ戞〃戚鷯鮃爐箸蓮(その3)

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『不動産売買契約書 基礎講座ァ戞〃戚鷯鮃爐箸蓮(その3)

第5条(住宅融資利用の場合の特約)
(1)買主が本物件の売買代金の一部に充当するため、売主の取次ぎまたは斡旋する住宅融資(公的融資または売主の提携した金融機関など)を利用する場合は、売主の指示に従い指定日までに借り入れ申込の手続きを行うものとします。

(2)住宅融資の全部または一部が、買主の責めに帰すことのできない事由により申込先の金融機関から否認され、買主が別途資金調達による売買契約の履行を希望しない場合は、売主は買主より受領済みの金員全額を無利息で返還するものとします。
ただし、融資の承認後申込内容の変更その他買主の責めに帰すべき事由により融資の承認が取り消された場合はこの限りではありません。

※履行:契約手続きの継続、契約の取り決めを順次すすめてゆくこと。

・いわゆる「ローン条項」です。
買主の責任ではなくしてローンが借りられない場合は白紙で契約解除できるという取り決めです。

・最近は、書類の締結時期や金融機関との契約手続きなど、もっと細かな手順まで織り込まれているケースが多くなっています。
また、「この条項の対象となる住宅融資融資は住宅金融公庫などの公的融資及または売主の提携金融機関の住宅ローンに限る」などという制限の付された契約書も多くなっています。

大手ディベロッパーの場合はほとんど全ての銀行と提携関係を結んでいますので、極端に買主に不利にはならないという考え方ですが、あまり制約が多く自分にとって不利なようであれば少々考え物です。
最近は、インターネット銀行など特殊な商品を持つ金融機関も増えつつありますので、このあたりの交渉は上手に行うべきです。

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『不動産売買契約書 基礎講座ぁ〃戚鷯鮃爐箸蓮(その2)』

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『不動産売買契約書 基礎講座ぁ〃戚鷯鮃爐箸蓮(その2)』
それでは、引き続き新築マンション売買契約書のご説明です。
今日は、第4条です。

第4条(土地及び共用部分等の共有持分)
土地及び共用部分等は、区分所有者全員の共有とし、買主の共有持分は別表に記載のとおり
とします。

※共有:共有物全体を持分に応じて利用することができる権利。
※共用部分:マンションの共有の建物部分や付属設備・付属施設、また規約で定めた規約共用部分など。
※規約共用部分:専有部分と同様に登記可能な部分を共用部分として権利保全(悪意の登記防止などの観点から)した部分。区分所有者が相互に定める規約により共用部分として登記することができる。
※規約共用部分の範囲は管轄法務局の判断・指導により若干取扱が異なります。建物として利用できるかどうか(登記ができる建物かどうか:マンション場合専有部分などとして)という判断は管轄法務局の登記管の裁量となっているためです。

・この条項も今やお決まりの文句と言ってよいでしょう。
マンションの場合、区分所有法に基づき敷地権登記がなされ土地の利用権は建物の登記簿と一体化(敷地権登記と同時に土地の登記簿は閉鎖されます。)して記載されます。土地の利用権は建物が利用できる前提であり、単独処分が不可能となるものです。

・共用部分の持分及び土地の持分は、通常専有部分の床面積の割合で決定することが多く、前にご説明した『標記』の部分(また、上記のように他のタイプとの比較ができるように全体を示した別表として)契約書に記載されています。
 たとえば、わかりやすく専有面積A50屐■贈僑悪屐■達沓悪屬裡骸爾靴ないマンションで考えると、Aの共有持分は5/18(180分の50:A+B+C分のA)ということになります。

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『不動産売買契約書 基礎講座 契約条項とは?(その1)』

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■売買契約書見本
■重要事項説明書見本

『不動産売買契約書 基礎講座 契約条項とは?(その1)』
いよいよ今日からは、一般的な新築マンション売買契約の「契約条項」に入ります。
第1条〜第3条までさらっと行ってみます。

第1条(売買の目的)
売主は、本物件を次条以下の約定により買主に売り渡し、買主はこれを買い受けました。
※約定:「やくじょう」:契約上の取り決めのこと
・契約の説明ですが、まぁ決まり文句です。

第2条(売買代金及び支払方法)
(1)本物件の売買代金は標記のとおりとし、買主は売主にこれを支払う。ただし、売主が受
   領済みの申込証拠金は本契約の締結をもって手付金に充当した。
(2)手付金は、本物件の引渡し時に売買代金の一部に充当するものとする。
(3)手付金及び内金には利息を付さないものとする。
(4)買主は、本物件の売買代金を標記の支払条件のとおり売主に対しその指定する方法に
   て支払うものとする。
  ただし、住宅金融公庫融資及び売主の承認した公的金融機関融資の支払方法について
  は、第5条及び第6条によるものとする。
※申込証拠金:気に入った物件を押さえるときに支払う(証拠として預ける)お金、通常10万
 円程度。これは預けただけであり、契約が成立しなかったときはその理由のいかんによら
 ず返してもらえるものです。
・ここで売買代金を取り決めたことを宣言し、申込時に支払済みの申込証拠金の取扱を説明
 しています。
・契約の時点では手付金は法律上「売買代金」とは違うという考え方です。おもしろいです
 よね。
・売買代金は多額となることから、現金を持ち運ばずに済み且つ資金の流れが通帳等には
 っきり残る金融機関での振り込み処理で支払うことが指定されることがほとんどです。
・減税を利用した「親子間の贈与」なども、きちんと通帳に資金移動の流れがわかるように
 後を残しておくと後の確定申告時に説明が簡単です。


第3条(売買対象面積)
(1)本物件のうち土地については、標記記載の不動産登記簿の表示により、また、建物の
   専有面積部分については、標記記載の専有面積(建築基準法に基づく壁芯計算による
   面積)によるものとする。
(2)買主は、標記の専有面積と登記簿面積(不動産登記法上の内法計算による面積)が相
  違しても売主に対し意義を申し立てず、また、売買代金の増減の請求等を行わないもの
  とする。
・不動産の売買は原則不動産登記簿の表示面積で売買する(「これを公簿売買」といいま
 す。)ケースが多くなります。ただし、土地の面積がはっきりしない場合や、広い土地から
 一部を切り取るケースなどでは「実測売買」が用いられます。
・新築物件の場合は、通常買主名義で所有権の登記(はじめて建物の所有権の登記をする
 (所有権保存登記)ことになります。
・この契約書例では、建物の表示について専有面積と言う意外記載がありませんが、本来
 は、「建築確認通知書記載の面積」などというように、きちんと表示面積の根拠を示し、
 かつその根拠書類を写しであっても添付するのが親切ですね。

・登記簿ができていない状態での売買となりますから、実測売買のように良く注意をしましょ
 う。
 構造などによっては、同じ専有面積でも内法寸法である登記面積との差異が予想以上に
 大きくなるケースもあります。

この点については、MR見学の段階で事前に図面できちんと確認しましょう


現物を見られるケースでは、パンフレット上の面積だけではなく、家具の配置寸法などをもとに何度も有効面積と使い勝手を確認しておきましょう。


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『不動産売買契約書 基礎講座◆〃戚鷭颪箸蓮(その2)』

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『不動産売買契約書 基礎講座◆〃戚鷭颪箸蓮(その2)』

それでは、いよいよ契約書の中味に入ってまいります。

契約書のことは、はじめの方の記事でも少々ご説明しましたが、不動産の種類によって、また取引の相手が個人か不動産(宅地建物取引)業者(消費者契約法では事業者)かによって内容が違ってきますが、大体どこの会社でも統一した書式がありまして、あとは物件によってカスタマイズして使うのが一般的です。

物件の内容によって、更には同じ物件でも時間の経過でその物件をとりまく環境は変化しますから、本当は、その都度きちんと個別に作成するのが大事です。

それでは、(参考例とは少し違いますが)新築マンションの契約書を例にとってご説明していきます。

最近、きっちり製本された立派な契約書が多いですが、見た目は同でもいいのです、全体の構成として大事な部分は大きく次の3つです。

^貳未法嵒元」と呼ばれる部分

売買代金とか支払条件、自己資金やローンなどの資金計画明細画記載してあります。また、物件の表示などが記載されています。

「表記」の部分は当たり前のことが書かれており、通常契約前に説明がある重要事項説明書の記載内容とも重複する内容も含まれます。

契約条項や特約条項では、何かと「標記に記載の○○○」とか、「標記のとおり○○」などと引用された形で記述が出てまいります。

※新築物件の場合特徴的なことは、建物が未完成の場合が多いですし、また完成済みであっても買主名義で登記を行うため、建築確認通知書に基づく記載がなされています。(未登記建物としての売買)


契約条項

先ほどご説明し比較的画一的な統一書式と言ってよいでしょう。事業主によって若干の個性があります。

※次回以降、代表的な条文例を一つ一つ上げてご説明したいと思います。


F談鷯鮃

ここが特に大事です。
重要事項説明書同様、私がわざわざカテゴリーまでつくってご説明しているのはこの部分です。『容認事項(承認事項)』というところに注意です。

最近は、あたかも「普通の契約条項です。」という感じで、さりげなく契約条項の一部として特別な内容が盛り込まれているようなケースも見うけられますのでこちらも注意です。

また、容認事項等のほかにも、更に個別性の高い内容は(条件変更や値引きまでいろんなことありますが)契約書には記載せず別紙の覚書のような形で処理されるケースも多くなっています。

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『不動産売買契約書 基礎講座  〃戚鷭颪箸蓮(その1)』

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『不動産売買契約書 基礎講座  〃戚鷭颪箸蓮(その1)』
新築マンションの標準的な契約書をもとに、契約書の構成からその趣旨、細かな契約条項についての考え方などをご説明をしていきたいと思います。

・まず、契約書とは?
実は、売買契約や賃貸借契約などは、民法の上では諾成契約(だくせいけいやく:口頭の合意で成立してしまう種類の契約)であり書面化の義務はないのです。

取引条件の明確化やトラブル防止などの観点から、宅建業者が介在(当事者となる場合を含む)する取引においては、宅地建物取引業法第37条で契約書作成(交付)義務が定められています。

このことから、契約書は一般に37条書面と呼ばれています。(同じように、重要事項説明書は35条書面と呼ばれています。)


・契約書には何が記載されるのか?
法律に記載された37条書面に記載すべき事項は、「必要的記載事項」(:必ず記載する)と「任意的記載事項」(:定めがあるときは記載する)に分かれており下記のようになっています。

<必要的記載事項>
‥事者の氏名(法人の場合はその名称)及び住所
宅地建物の所在その他宅地建物を特定するするために必要な表示
B絛發泙燭聾魎杭攻發粒曚覆蕕咾砲修了拱Гせ期及び支払方法
ぢ霖老物の引渡しの時期
グ榲湘亠の申請の時期

<任意的記載事項>
‖絛盖擇啗魎杭攻皸奮阿龍眩の授受に関する定めがあるときは、その額ならびに金銭の授受の時期及び目的
契約の解除に関する定めがあるときは、その内容
B山嫁綵の予定または違約金に関する定めがあるときは、その内容
ぢ絛發泙燭聾魎杭攻發砲弔い討龍眩の貸借のあっせんに関する定めがあるときについては、そのあっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置
ヅ刑劼修梁症垈長確呂砲茲訛山欧良蘆瓦亡悗垢訥蠅瓩あるときは、その内容
瑕疵担保責任について定めがあるときは、その内容
Я点任修梁召慮課の負担に関する定めがあるときはその内容

とこんな感じですが・・・。 

・・・やっぱダメですか。

わかりませんですよね。

まぁ、お決まりものですから、ここでは「一応法律で決まってるんだねぇ。」というくらいのご理解からスタートしましょう。」

次回からは実際の新築マンションの売買契約書をもとにひとつひとつ検証していきましょう。


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誰でもできる不動産調査〜住宅用地編〜下水道課・固定資産税関係課で教えてもらえること

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下水道(維持・管理)課で教えてもらえること

ここでは、下水道の整備状況や負担金の有無などが教えてもらえます。
東京都区部などでは、下水道局が独立して業務を行っていますね。
すでに宅地内への引き込みが完了している物件ではそれほど心配は要りませんが、新たに接続が必要な場合は、条件によって工事費が変わってきますので、一応チェックされることをお奨めします。
これは上水道やガスのときのチェックと同じです。

下水道未整備のエリアでは、浄化槽を設置しなければなりません。
この場合、浄化槽の設置・工事費用も必要になるのですが、浄化後の排水経路について、指導があるようでしたら聞いておくようにしょう。
河川などへ放流するケースもありますので、河川管理課など、別の担当課に確認する必要があることもあります。

専用の排水管を利用できるようなら問題は少ないですが、道路のU字溝などへ直接放流するようなケースもあります。
このような場合、浄化後の排水とはいえども、悪臭などは発生していないかなど、現地の状況をもう一度確認しておきたいですね。

固定資産税関係課では?

東京23区内では都税事務所が管轄しています。

こちらの関係各課では、固定資産税・都市計画税の税額を決定し、課税するとともに、不動産登記の際、登録免許税の算定根拠となる固定資産税評価額証明書あるいは実際の税額や課税標準額がわかる証明書を交付してくれます。

ただし証明書の取得には、若干の手数料と所有者からの委任状が必要となりますので、取得については仲介業者さんなどに依頼しましょう。
※購入にあたっては諸費用等の算定に必要なため依頼するまでもなく取得されているケースがほとんどだと思います。

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