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  • 2011.03.22 Tuesday
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不動産の名義変更・売買と贈与

こんにちは。相続コーディネーターの曽根です。

不動産の売却、査定など不動産の総合サイトルック不動産.COMでは資産相続の専門家に無料で相談できます。ぜひご利用下さい。

不動産の名義変更・売買と贈与
■ 両親名義の土地を自分と兄名義に換えたい 気気

【相談内容】
今現在 父親と母親と私の3人で一軒家にすんでいます。
私の兄は結婚をして離れて暮らしています。

今住んでいる家の名義は今現在父親と母親の2人になっています。
もともとは母親の父私の祖父の土地だったのですが、父親と母親が結婚したときに名義を父と母に変えたみたいです。

今回の相談に入ります。

実は最近父親に消費者金融からの借金があることがわかりました。
父親に問いただしてもその借金の額を一向に教えてくれません。

母親に聞いたらたぶん100万はあるんじゃないかとのことです。
もう母親も父親も離婚を考えています。

そこで、今の土地の名義を私と私の兄に変更したいのですが、もちろんこのことは母親が言い出したことで、父親も納得しています。

その変更の手続きの仕方を教えてください。
ちなみに土地の権利書は今手元にあります。

よろしくお願いします。


【回答】
お父様からご相談者様達に不動産の名義を移す場合、売買による方法と贈与による方法があります。

ご相談者様達に不動産名義を移す手続である所有権の移転登記は司法書士が行います。

売買、贈与の各方法により必要書類は変わって参りますのでどの方法を選択するのかをお決めになってからお近くの司法書士にご確認下さいませ。



〜資産相続センターより転載〜 NPO法人資産相続総合センター 理事長 曽根 恵子〜
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相続・借地権評価額・遺産分割協議

こんにちは。相続コーディネーターの曽根です。

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相続・借地権評価額・遺産分割協議
■ 母名義の借地権の相続について Kさん

【相談内容】
借地権の相続のことでよろしくお願い申し上げます。
S30年母の名義で70坪の借地に20坪の木造新築をしました。
S45年長男が結婚と仕事の都合で転出し、S50年次男も結婚し母と二世帯同居の生活となりました。
S55年母は定年退職し共働きの次男夫婦を助けながら暮らし、H2年母と次男夫婦は家の建替のため借地権の更新料を払い40坪の家を共同所有とし生活しておりましたが、H5年母は他界しました。

そこで当時の借地契約書の有無、借地権評価額、契約内容と名義、更新料の額、旧法か新法か、家屋の所有権割合等の調査 法定相続の遺産分割の手続きをお願いしたいのと、その費用などを知りたいのですが。  


【回答】
項目毎に回答致します。
「借地契約書の有無」
こちらでは分かりかねます。

「借地権評価額」
路線価格×地積×借地権割合です。

「契約内容と名義更新料」
契約書を見ないと判断できかねます。
更新料はその土地柄の相場によります。

「旧法か新法か」
旧法です。

「家屋の所有権持分調査」
管轄法務局で確認できます。

「遺産分割の手続き依頼」
ご質問頂いた内容でのご依頼ですが、ご質問の内容だけでは判断できかねますので、もしご都合が宜しければ、予めご予約を頂きご来社でのご相談も承っておりますので、ご検討頂ければと思います。


〜資産相続センターより転載〜 NPO法人資産相続総合センター 理事長 曽根 恵子〜
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相続・借地権割合・路線価

こんにちは。相続コーディネーターの曽根です。

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相続・借地権割合・路線価
■ 叔父が借地権を設定した、亡くなった祖母の土地について Nさん

【相談内容】
祖母がなくなり、母と叔父の二人で相続することになりました。

祖母の主な財産は土地であり、そこに叔父が借地権を設定して家を改築して住んでいます。
借地権割合が0.6なので、相続の対象となる金額は土地評価額の0.4であり、これを母と半分ずつにすべきだと叔父は主張して譲らないのですが、この主張は課税の場合にだけ有効であり、相続の場合には土地評価額すべてが対象になるのではないかと私は思っております。お手数ですが教えてください。

また叔父に納得してもらうためにも、法令などで書かれている場所があればそちらも教えください。

また、土地評価額自身(路線価格に非常に近い値)も課税の対象となる場合であり、相続の場合は、市場価格が適応されると私は思っています。

お手数ですがこれについても教えてください。
よろしくお願いします。


【回答】
借地権の設定登記をしている、あるいは叔父が建物の所有権移転登記をして地代を払っているという状態であれば、借地権は発生していると考えられ、相続の対象財産はその借地権を引いた価額になります。

ただし、ひとつだけ気になっていたことを書きます。
地代の金額が妥当かということです。
賃貸借ではなく、使用貸借あるいはそれに近い極めて低い賃料しか支払っていない場合、
借地借家法で保護される「借地権」というものは存在しないことになります。(借地借借家法第2条)

それについては、再度叔父さんとよく話し合って下さい。

それから相続の場合は、一般的には路線価評価を採用します。

売ったらいくらで売れるから等の理由で実勢価額を採用することは、双方の合意があれば、それでもかまいませんが、実際にいくらで売れるかは売れるまで分からないので、その為、相続税法の22条で、相続の時価評価(=路線価評価)と定めています。

〜資産相続センターより転載〜 NPO法人資産相続総合センター 理事長 曽根 恵子〜
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土地の相続・根抵当権と負債

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土地の相続・根抵当権と負債
■ 亡くなった母名義の土地の根抵当権について Gさん

【相談内容】
母が亡くなりました、10数年前父がなくなった際、長男に母の面倒を見てもらう為、他の3人の兄弟は相続を放棄しました。

その際土地、建物を長兄と母の共有財産として登記しました。
今回母の遺産を4人で分割しようとしていますが長兄の会社(父からの相続)の銀行融資の根抵当として担保に入っています。

母は会社の役員でもなく、担保提供料等金銭を会社からはもらっていません。
現在会社の借り入れ額は8,000万円ありますがこの金額を4人で分割しないといけないのでしょうか、現在会社の経営状態は良くなく3,000万円の処理損失があります。

私としては会社の負債ですから母の遺産とは切り離して考えてもいいのではないかと思いますし、もし負債として考えるのであれば、会社の資産との差額の3,000万円の1/2の1,500万円(相続は土地の1/2)を4人で分割すればいいのではないかと思います。

いかがなものでしょうか?


【回答】
お母様の名義となっている土地に設定されている根抵当権の取扱いですが、お母様の土地に設定されていますのでお母様の負債と考えられます。

負債の額に関してですが、相続が起こってからその相続開始後6ヶ月以内に「合意」の登記をしなかった場合に元本が確定します。

まずは根抵当権を設定している金融機関にお問い合わせ下さい。

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土地の相続税・売却・譲渡

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土地の相続税・売却・譲渡
■ 売却額に対して経費等を除いた20%の税金がかかるといわれた Kさん

【相談内容】
祖母死亡のため、相続税2200万円を支払わなければならなくなった。
しかし、祖母より相続した土地は売却できない理由から、以前祖父より相続した土地を売却しても所得税がかからないとの税理士の指摘があり安心して土地を譲渡した。

相続税納付時に再度確認したところ、売却額に対して経費等を除いた20%の税金がかかるといわれた。
祖母からの相続物件でない土地を譲渡して納付した場合の税金について知りたい。

具体的な質問ですが、土地売却代金2840万円、相続税納付金2200万円、この場合相続税納付金及び経費等を除いた残金に20%を乗じた納税となるのか知りたい。

或いは、売却代金2840万円に経費等を除いた残金に20%を乗じた税金となるのか知りたい。

よろしくお願いいたします。


【回答】
相続により取得した財産を、相続税の申告期限から3年以内に譲渡した場合には、支払った相続税の一部を譲渡資産の取得費に加算して譲渡所得の計算をすることになります。
よって祖父の土地が、申告期限から3年以内であれば、税金が少なくなる可能性があります。

3年以上経過していれば、通常の不動産取引と同様に、仲介手数料、印紙代、測量費、解体費等経費を差し引いたものに対して20%課税されることになります。

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不動産の名義変更・売却・登記簿謄本

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不動産の名義変更・売却・登記簿謄本
■ 何の承諾もなく名義変更・売却をされてしまった Wさん

【相談内容】
はじめまして!お世話になります。

今回お伺いしたいのは、8人兄弟の母の実家の相続についてです。

祖父、祖母は早くに亡くなっているのですが、以前から住み着いていた夫が医者で、末っ子が他の兄弟から何の承諾もなく名義を変更し最近、売却してしまっています。

相続放棄にサインした覚えもなくされてしまいました。
これって、いまさら何も言えないのでしょうか?


【回答】
売却が出来たということは、相続時に末っ子が相続するように相続人同士で決めたか、公正証書遺言が残されていて、それにより単独で登記されていたか、しか考えられません。

法定割合で共有で登記されていれば、売却時にそれぞれ持分をお持ちの方に承諾を得なければなりません。

まずは登記簿謄本を取得し、どの様に登記されていたか確認された方がいいでしょう。


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共有名義の不動産・ローンと贈与

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共有名義の不動産・ローンと贈与
■ ローンの返済が残っているアパートの相続について Oさん

【相談内容】
父が亡くなり弟と私の二人で相続をする予定です。

アパートを共有名義にする予定ですが、ローンの返済が残っている状態で、二人で返済していきたいと考えています。
しかし、ローンの名義は一方の名前でしかできないとのことでした。

他にも不動産があり、それらも共有名義にして、売却することにより、ローンの返済に充てたいと考えております。

しかし、もしローンを私名義にしてしまうと、他の不動産を売却して得た全額を支払いにまわそうとすると、一方に贈与したとみなされてしまうのでしょうか?

ローンを共有のものとみなせるような打開策はないでしょうか?


【回答】
ローンの名義人が1人の場合に他の相続人がその名義人と共同して返済すると、おっしゃる様に贈与とみなされる可能性があります。

この場合、ローンを相続する相続人がその分多めに相続する等してバランスを取るのが
宜 しいかと思われます。


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土地の売買契約について

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土地の売買契約について
■ 父が知り合いに土地を売ったが、未だ全額支払われていない Dさん

【相談内容】
はじめまして。 質問をよろしくお願いいたします。
土地の売買の件です。

父は平成4年頃、知り合いに土地を売り契約しました。
売り代は約500万です。
契約時に100万を頂き、契約書には平成5年に残金の400万を支払う内容となっています。
平成5年に100万、平成6年に100万頂きました。
残り200万については待ってくれといわれ、現在そのままになっています。
3年くらい前にのそのような話があり、その後は連絡ありません。

土地代を総て、貰ってないため土地の登記簿は現在も父が保管してあります。
土地は、現在誰も使用しておらず野ざらしに状態です。

残金200万については、父が買った時の値段や現在の土地価格等から、残金全額、または半額は貰わなくてもよいと考えています。

父も高齢のため、この土地について早めの決着をしたいと考えております。

質問です。
1.このままの状況を続けて(父が登記簿を渡してないを含めて)法的に問題ないか。
2.相手と話し合い、残金全額、または半額は貰わなくてもよいとし、登記簿を渡せば、今後は特に問題が生じないか。
3.残金を総て、相手から貰うとしたらどのような手続きが必要か。
4.その他アドバイス等

よろしくお願いいたします。


【回答】
まずは相手方に連絡を取り、今後の手続について話し合われた方がよいでしょう。

残金を全て請求される場合は、契約書を作成されているということですのでそれを相手方に提示し請求されるのが宜しいかと思います。

いずれにせよ相手方に連絡をする事が先決でしょう。


〜資産相続センターより転載〜 NPO法人資産相続総合センター 理事長 曽根 恵子〜
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不動産の名義変更と贈与

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不動産の名義変更と贈与
■ 内縁の妻名義の家を、自分名義に変更したい Eさん

【相談内容】
家の所有権の移転について(名義変更)

築8年の家で建築当時、私は会社を早期退職し建築のために私名義でローンが借りることが出来ませんでした。

そこで内縁の妻名義でローンを借りて建築しました。
当時のイニシャルコスト(手付金・上棟時の金等)アウテリア費用・家の諸設備費用の
合計約1250万円程は、私が支払いました。

その後ローンの返済は、折半で現在まで支払いましたが3月末に訳があって妻が家を出てしまい、4月5月とローンの全額を支払っています。

内縁の妻名義から、私の名義に変更するには妻の実印と同席の必要がいるのか、それとも
実印と委任状で済ませることができるのか?
(権利書は、こちらにあります)

また、不動産屋で出来るのか?
面倒な事になれば、調停と言うことも考えなければと思っています。

そのときは家庭裁判所か簡易裁判所か等についてもお教えください。
また、必要書類・概算の費用等についてもお願いします。        

わかりにくい文書で申し訳ありませんが、
よろしくご指導お願いいたします。


【回答】
ご相談内容から判断致しますと、建築当時実質的にはご相談者様から内縁の奥様への贈与により名義が奥様となっているものと考えられます。

これをまたご相談者様名義に変更する場合は
1.内縁の奥様からご相談者様への贈与
2.内縁の奥様とご相談者様との売買
という選択肢が考えられます。

不動産の名義変更は司法書士が行いますのでまずはお近くの司法書士にご相談くださいませ。


〜資産相続センターより転載〜 NPO法人資産相続総合センター 理事長 曽根 恵子〜
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代償金と路線価・評価額

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代償金と路線価・評価額
■ 亡くなった祖母名義の土地に居住しているが・・・ Dさん

【相談内容】
亡祖母の遺産分割についてご相談致します。
遺言書などはありません。

現在居住中の土地が祖母名義です。
(家屋は亡母の公正証書遺言により私が相続)

相続人の1人から弁護士を代理人として、孫5人ですので5分の1を評価格での支払い請求をされてます。(他3人は私に相続遺贈)

居住権がある土地でも評価格で支払う以外方法はないのでしょうか?

不動産屋に相談しましたら、二束三文でしか売れないだろうし、まず売却は困難だと言われました。

まだ、名義は祖母のままです。今は収入もないので困っております。

評価格では1400万位ですが、少しでも減額になる方法があればお教え下さい。

突然のメールで申し訳ございませんが宜しくお願い致します。


【回答】
現在その土地に居住していて、家屋を所有しており、今後もそこに住み続けるのであれば、代償金を払ってでも相続した方がいいと思います。

代償金の目安ですがご存じの通り、相続の場合、路線価にて評価額を算出致します。

その金額が1,400万円ということですので、単純に5で割ると1人280万円が代償金となります。

あくまで目安ですが、金額は相手方との交渉次第です。

地元の不動産会社や、ご自分でその土地付近の売買の相場を調べ、路線価との開きを主張することもできますが、 基本は路線価価格ですので、厳しいかもしれません。

どちらかが、譲歩しなければ、家庭裁判所での調停へと発展する可能性もございます。


〜資産相続センターより転載〜 NPO法人資産相続総合センター 理事長 曽根 恵子〜
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