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  • 2011.03.22 Tuesday
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不動産の売却の投げ込みチラシ・・・何とかならないの!

こんにちは。ウェブコンパスの玉川です。

仕事を終え、家路につきマンションに帰る。
マンションの集合ポストの郵便物を確認。。。毎日溜息がでます。

不動産の投げ込みチラシ
私の住んでいるマンションは築15年以上経っている公団の分譲マンションです。
エントランス(と呼べるようなエントランスではない)への出入り口は、もちろんオートロックにはなっていません。
エントランスにある集合ポストも誰でも出入が自由にできます。
そのため
「不動産FAX無料査定」
「求む!売却マンション」
「○○マンション、○号棟限定で購入希望のお客様がいます!」
「マンションは今売却時!マイホームの買換えするなら今!」
等々の投げ込みチラシから新築マンションの販売広告まで・・・
毎日毎日数種類はポストに投函されます。
2・3日留守にしようものなら、ポストは不動産関係のチラシで一杯!

私もしていました。。。
かって、私も不動産の一営業マンだったときは、暇さえあれば「求む売りマンション」などというチラシを各マンションの集合ポストにポスティングしてました。
自分のマンションに投げ込まれた他社のチラシを部屋に持ち帰り参考にもしてました。。。
人間は勝手なものです。
今、不動産営業から離れると迷惑です。はっきり言って!
チラシのゴミの量だって半端じゃないし。。。資源の無駄ですよ。

とはいえ。。。
不動産の売却やマイホームの買換えを考えている人がジャストタイミングで見たら、役に立つんでしょうね。
不必要な人には迷惑ですけど。
今日も大量のチラシと郵便物を分けながら、溜息をつくんだろうな。。。

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不動産を売却する際に何に注意をしたらいいの?

こんにちは。ウェブコンパスの玉川です。

前回、ブログで不動産売却の流れなどを書いたら、
「不動産を売却するときに、どんなことを注意したら言いのですか。」
「不動産を売却する際の事前準備などは、ありますか」等々のご質問をいただきました。
ざっくりとですが、下記のことを確認しておくとスムーズです。

マンション・一戸建て・土地売却共通事項
◎ローンの借入があるときは、元金の残りをローンの借入れ先の金融機関に事前に確認。
◎購入当時のパンフレットや受領した図面・書面などがあるかどうか確認。
◎付帯物設備等がある場合、照明器具やエアコンなど付けて売却するなど予め決める。
◎たとえ中古住宅であってもその不動産に瑕疵があった場合、売主は修復の義務があります。
 事前にこれらの確認や点検をしておくと安心です。

土地・一戸建ての売却
◎敷地の境界を明確にしておく。
◎測量図の有無の確認。

確認しておくとスムーズですが、不動会社の短当初の方と相談しながら準備・確認もできるので、そんなに難しく考えることはないと思います。。。

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まだまだ続く欠陥住宅。。。

こんにちは。ウェブコンパスの玉川です。
昨日、TVで欠陥住宅の特集をしていました。

ひどいものです。。。
浴室の排水が機能されず、床下に排水された水が垂れ流し状態。
柱もかすがいでなどで固定されていないままで、既に家は傾いている。
筋違の数も少なく、地震・台風などに対して建物の耐力も弱い。
柱と壁の間にも数センチの隙間ができていて、接着剤のむき出し状態。
これが築3年にも満たない家なのかと驚きました。
また、一方では使われている通し柱・梁・付け柱に大きな亀裂がはいってしまっている家。。。
やはり、この家も傾いていました。

どうしたら、こんな家が建つのでしょう。。。
見た目はどちらの家も、今風だったり、山小屋風だったりして外観はステキです。
でも、建築主にしてみれば、高いお金でハリボテの家を作らされたようなものです。

静かに普通に暮らしたい。。。
TVのインタビューに対して建築主は、
「ただ、普通に静かに暮らしたい」
「高いローンを組んでまで建てたのに、何でこんなことになったのだろう」
と答えていました。
姉歯氏の偽造事件・悪徳リフォームもろもろの事件が多発する中、まだまだ、このような欠陥住宅が後を絶たない。。。
どうにかならないものなのでしょうか。

う〜ン・・・やはり、自分の身は自分で守るということでしょか。

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不動産売却の査定額って?

こんにちは。ウェブコンパスの玉川です。

「LOOK不動産.COM」に寄せられる不動産の査定
「査定してもらった価格と売却価格が違うのはなぜ?」
「不動産の査定額=売却価格ではないのですか」
「各不動産会社で不動産の査定額にバラつきがあるのはなぜですか?」
というようなお問い合わせがあります。

まず、住宅・土地などの査定額とは。。。
◎査定価格は、不動産鑑定評価に基づく価格ではありません。
 査定価格とは、近隣の売却事例や相場などから売りに出して売却可能と思われる、成約
 予想価格のことです。
◎査定価格=販売価格とはなりません。
 (査定価格で売却できるときもありますが、諸条件などで値引き交渉を受けて売却しなければならないことも多々あります。)
◎不動産の売却する価格は売主の希望も考慮し、不動産会社と相談して決定されることが
 多く、相場より高めに売りに出すことが多い。
 (査定額が他の不動産会社より著しく高いのは、逆に要注意です。売却を任せてから、価格を一気に下げさせられるケースがあります。)

簡易査定
「LOOK不動産.COM」のメール査定サービスも簡易査定です。
簡易査定とは、机状で行う言葉の通り簡易に行なう不動産査定です。
   ・周辺の不動産の販売事例/成約事例
   ・土地の面積/土地の形
   ・建物面積・間取り・構造・築年数
   ・駅(中心街)までの距離
等の様々な事例やデータを基に机上査定します。
すなわち、データ分析上の平均値で算出する査定です。 
簡易査定をし、訪問査定等で実際の売却不動産の査定をし、平均値から眺望や隣地との距離、内装の程度等プラス又はマイナスしていきます。 従って簡易実査定の場合、査定価格の誤差が生じる可能性が有ります。

訪問査定
訪問査定できちんと査定をしても、その査定価格で売却できるとは限りません。
中古住宅の場合、定価と言うこという概念ではありません。
売主は「少しでも高く」買主は「少しでも安く」という相反す意向の交渉になります。
よほどの有料物件で、数人の買主での取り合いにならなければ、不動産の査定額で売却できるケースはまれだと思っていただいて間違いありません。

マイホーム買換えの資金計画をする上での注意
買い換える前に、簡易査定をして、どのくらいの価格で住宅が売却できて、どのくらい買換え資金として手元に残るのか、充分な資金計画が必要です。
そして、実際に売却する際にも、売却価格よりも低く売却されることを想定して、余裕を持った資金計画で買換えを進めることが、重要なポイントです。

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居住用不動産の売却にかかる費用〜税金〜

こんにちは。ウェブコンパスの玉川です。

今回は、居住用不動産の売却にかかる費用
〜税金について〜
税金がかかるのは、売却益が出た場合のみです。

売却益は、
売却額−(購入価格+取得費+仲介手数料などの譲渡費用)=譲渡益
つまり買ったときより、高く売れれば利益が出ることになります。
かかる税金は、所得税と住民税。
税金を納める時期は売却の翌年になりますが、支払い時期が異なるので注意しましょう。
所得税は確定申告の時期で、住民税は翌年の5月頃に納付書が届きます。
所有期間が5年超なら売却益に対してかかる税率は、所得税が15%、住民税が5%です。
居住用の住宅(自宅)を売却した場合は、税金の優遇措置を受けられることもあります。
優遇措置
居住用の家屋やその敷地を売ったときは、譲渡益から3,000万円を控除できます。
(1) 3,000万円の特別控除とは
自宅(居住用財産)を売ったときは、譲渡益から3,000万円を差引いて譲渡所得を計算することができます。これを居住用財産の譲渡の特別控除といいます。
特別控除により、自宅を売ったときの譲渡益が3,000万円以下なら税金はかかりません。譲渡益が3,000万円を超えているときは、3,000万円を差引いた残額に税金がかかります(所有期間が10年超の場合は低い税率を適用。)
(2) 3,000万円控除が受けられる場合
特別控除が受けられるのは、下記の 銑い里い困譴に該当する場合です。
仝修傍鐔四僂箸靴討い覯伐阿鮠渡した場合、または現に居住用としている家屋とともにその敷地(借地のときは借地権)を譲渡した場合
△海譴泙乃鐔四僂箸靴討い寝伐亜△泙燭蓮△海譴泙乃鐔四僂箸靴討い寝伐阿箸箸發砲修良瀉蓮兵效呂里箸は借地権)を、居住しなくなった日から3年目の日を含む年の12月31日までに譲渡した場合
5鐔四儔伐阿鮗莢して、その敷地となっていた土地(借地のときは借地権)を譲渡した場合で、次のすべての要件を満たしているとき
【1】土地の譲渡契約が、家屋を取壊した日から1年以内に締結されていること
【2】居住しなくなった日から3年目の日を含む年の12月31日までに譲渡したこと
【3】家屋の取壊し後、譲渡契約の日まで、土地を貸付等業務用に使用していないこと
ず匈嘉により滅失した居住用家屋の敷地となっていた土地(借地のときは借地権)を、居住しなくなった日から3年目の日を含む年の12月31日までに譲渡した場合
※居住用財産としての認められる範囲が決められています。
自宅を売っても特別控除が受けられないことがあります。ご注意ください。

住宅を売却して損をした場合、他の所得との損益通算や繰越控除が認められる場合があります。
※損益通算や繰越控除は、一定の要件を満たしている場合に限られますのでご注意ください。
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居住用不動産の売却にかかる費用・税金

こんにちは。ウェブコンパスの玉川です。

○居住用不動産売却の流れの続きです。

居住用不動産の売却にかかる費用についてご説明します。

大きく分けると次の3種類になります。
<1>売買契約書貼付印紙代(売買金額によります。)
<2>住宅売却にかかる仲介手数料(売買価格×3%+6万円×消費税5%)
<3>その他
   住宅のローンの残債がある売却の場合、抵当権の抹消費用。
   住所・氏名に変更がある場合、変更登記費用。
   印鑑証明・住民票などの取得代

マンション売却費用について良くあるご質問
Q 住宅の売却ための広告費用は、仲介手数料と別に支払う必要がありますか。
A 原則は必要ありません。
  ただし、売主の要望により、特別な広告を実施する場合などは実費をご請求される場合
  があります。

Q 住宅の売却時にかかる費用にはどんなものがありますか?
A 主な費用は、仲介手数料(成約価格×3%+6万円+消費税)住宅ローンがあれば抵当
  権抹消費用各種証明書取得費用

又、一般的にはお引き渡しをしてから2ヶ月間は瑕疵担保責任を売主は負う必要があります。
たとえ中古住宅の売却であっても、その不動産に瑕疵(隠れた傷、雨漏り・白蟻の被害・給排水設備の故障・建物の主要構造部の木部の腐食等)があった場合、売主は修復の義務があります。
事前にこれらの確認や点検をしておいたほうが安心です。
※注 但し、現状で瑕疵がありその旨を買主に伝えて、買主がそれを承知で購入した場合は、売主に瑕疵担保責任はありません。

次回は住宅売却にかかる税金についてです。

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居住用不動産の売却の流れ

こんにちは。ウェブコンパスの玉川です。

ご自宅の売却の流れについて、聞かれることが多いので簡単に不動産売却の流れをまとめてみました。
○居住用不動産売却の流れ
不動産の売却の簡単な売却の主な流れについて、ご説明します。
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単純売却・買換えにしても、不動産の売却査定額が重要ポイントになります。
一社だけではなく、複数の不動産会社に不動産の査定を依頼し、比較検討することが大事です。
供ド堝飴困稜箋儔然覆魴茲瓩襦ι堝飴困稜箋僂魄様蠅垢襦
複数の不動産会社に査定を依頼した後は、不動産の査定額・不動産の売却方法を比較検討し、信頼できる不動産会社に不動産の売却を依頼します。
※不動産の査定額が高いというだけで選んではいけません。
正式にご売却が決まれば、査定価格を参考に売り出し価格を決定します。
不動産会社と不動産の売却を仲介してもらうための「媒介契約」を行います。
「専属専任媒介」、「専任媒介」、「一般媒介」の3つに分けられます。
専属専任媒介と専任媒介は1社のみに依頼、一般媒介は複数の会社に売却をまかせる契約です。
※詳しい内容はhttp://www.look2103.com/words/へ。
掘ド堝飴最箋僂糧稜箜始
不動産を高く売却したいのは誰でも同じ。
そのためには、マンション・戸建てを内覧をしてくれる人に好印象をもってもらうことが大切です。
好印象をもってもらうには、掃除をして物を片付けてより広く見せること、何よりも水周りのきれいにすることがポイントです。
内覧時間は30分前後、その間で気に入ってもらえるか決まってしまいます。
検シ戚鷯魴錣猟汗
購入希望者から正式に購入の意思表示があれば、ご売却条件や引渡し日、お支払方法などの具体的な契約条件の調整をいたします。
后ド堝飴最簀齋戚
購入希望者と契約条件について合意したら、売買契約を取り交わします。
その際、買主から手付金を受領します。
此ド堝飴紺渡し準備、引越し
引渡し日までに、抵当権等の抹消手続き・各種書類の準備、引越しなどを行います。
察ド堝飴困稜簀禹賃絛發亮領と物件の引渡し
不動産の売買残代金を受け取り、精算金(固定資産税・マンションの管理費等)があれば精算して登記の申請をします。最後に買主に鍵をお渡しして、お引渡し完了です。

次回は、居住用不動産の売却にかかる費用・税金についてご説明します。

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「LOOK不動産.COM」が雑誌に紹介されました。

こんにちは。ウェブコンパスに玉川です。

「LOOK不動産.COM」が雑誌に紹介されました。
ミスター・パートナー発行の「今、これが売れている!」に掲載されています。


「快適に生きるための住まい」のコンテンツに紹介されています。

不動産査定・不動産売却・リフォーム・リノベーション・資産運用・・・
尽きぬ不動産の悩みを無料で相談できる。
Point!
不動産の査定は、かなり細かいニーズに合わせて答えをだしてくれる。
最近、特に増えているリフォーム・リノベーション相談も充実!
新築マンション内覧会立会いなどのセカンドオピニオンサービスも充実。
資産運用や相続の相談も可能。
・アパート・マンションなどの事業用資産の管理・運用も相談できると紹介されています。

写真があまり良く取れなかったので、ぜひ本屋さんで手にとって見てください。

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どうしたら高く売れるの???〜ご自宅の売却〜

こんにちは。ウェブコンパスの玉川です。

現在のお住まいのマンション・一戸建てを売却される際に、「どうしたら、高く売却できますか?」と聞かれます。。。

難しい質問ですよね。
少しでも高く売りたいという気持ちもは分かります。
私自身、マンションを売却したときには「少しでも高く・・・」と思いました。
前にもお話しましたが、不動産の売却価格は不動産査定額はもちろん、売りたい方と買いたい方の需要と供給のバランスでも決まります。

買う側の立場ならどうでしょう?
不動産を探している地域で、売りに出ているマンション・戸建ての売却情報を様々な媒体や不動産会社を通じて集めます。
(そこらの不動産会社より情報を持っている方もいらっしゃいます。。。ホントに)
そして、比較して、少しでも安く、購入したいと思ってます。
不動産会社が査定する金額は、近隣相場を調査した売却できるであろう金額です。
リフォームしてあるしてない、ペットを飼っていたのでにおいがするなど、多少のプラスマイナスの要因はありますが、同条件・同環境の不動産であれば大きな差は出ません。
強いて言えば、同条件・同環境の不動産の中で選ばれる要因になっても、よほどの要因がない限り、不動産の売却価格に差は出ません。
(特殊要因があり売却価格に差が出ることはありますが・・・)

売却できなければ意味がない
売却価格の最終決定権は、所有者です。
高く売却したいとお願いし、不動産会社も了承したとして、相場から外れた価格で売りに出しても、売却できなければ何の意味もありません。
(それどころか売却のタイミングを逃して、逆に当初の予定より安く売られた方をたくさん見てきました。)

強いてアドバイスするなら。。。
高く売却するというよりは、購入希望者に気に入ってもらえるよう、こまめな掃除をして、少しでもきれいに見せましょう!特に水周りのカビなどは倦厭されます。
結露等で壁紙にカビ等がでているようなら、 最低限のリフォームや手直しは必要なことかもしれません。
(フルリフォームは必要ありません。)

結論から言えば。。。
不動産の売却に際して、相場より高く売却できるということは、ほぼないと思ってください。
ただ、様々な広告活動などで幅広い集客をしてくれる不動産会社は、潜在顧客をたくさん集客できるので、若干高く売却できるケースもありますし、会社の大小にかかわらず、熱心な営業マンが担当してくれると良いお客様を紹介してくれたりします。
それでも、相場よりはるかに高く売却されることはありません。

不動産の不動産査定をし、適正価格で売却することがご自宅売却の重要ポイントだと思います。

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離婚に伴い不動産を財産分与

こんにちは。ウェブコンパスの玉川です。

前回もこのブログでお話しましたが、時代背景でしょうか。
離婚に伴う、相続や財産分与のご相談が「LOOK不動産.COM」の「相続相談」不動産何でも相談」に多数寄せられます。

離婚増加により相続は複雑化しているという記事を書かせていただきましたが、今回は贈与税の質問にお答えした事例をご紹介します。

離婚に伴う不動産財産分与

<譲渡所得税>
離婚に伴い不動産を財産分与した場合、分与者に対し課税関係が生じますか。
贈与者に対して譲渡所得課税が行われるとした場合、分与した土地の時価は、何によるのでしょうか。とのご質問。。。
不動産の分与に対しては、分与した不動産の時価(実勢価額(通常の取引価額))を基にして譲渡所得課税が行われます。

<譲渡損益通産>
離婚に際して、所有不動産を財産分与することになりました。
私が不土讃分与する不動産は、現在、購入した金額より値下りしています。
時価を基にして譲渡所得を計算すると譲渡損失が生じますが、この譲渡損失は、他の土地の譲渡所得と通算できますか。とのご質問。。。
この不動産譲渡により生じた損失は、他の土地建物等に係る譲渡所得と通算できます。

離婚に伴う財産分与で比較的質問の多い内容をご紹介させていただきました。

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