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  • 2011.03.22 Tuesday
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不動産の購入と贈与税

こんにちは。相続コーディネーターの曽根です。

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不動産の購入と贈与税
■ 親戚より不動産を購入する予定だが、贈与税が心配 Hさん

【相談内容】
現在、住居用の土地を親戚から直接安価で購入しようと思っていますが、直系の両親ではないので贈与税がかかるのではと心配しています。

因みに土地の評価額は6,000万円ですが、路線価は4,000万円。
これを親戚ということで2,000万円で購入する予定です。

登記のみ業者にお願いするつもりですが、その際に税務署からお尋ねが来て調査されたら
贈与の追徴課税があるかも知れないといわれましたが、問題ないのでしょうか?

また、問題ある場合はいくらで購入するべきでしょうか?
教えてください。


【回答】
実際の評価額よりも安い額で購入した場合購入価格と実際の評価額との差額分を贈与とみなし、差額が贈与であるという考え方から、その差額に対して贈与税が課せられる可能性があります。

当該不動産の通常の取引価額で購入をすれば、贈与があったという事にはなりません。

今回の取引が実勢価格よりも著しく低価であれば贈与と見なされる可能性がありますので 実勢価格でのお取引をされることをお勧め致します。

〜資産相続センターより転載〜
 NPO法人資産相続総合センター 理事長 曽根 恵子〜

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名義変更と権利書・遺言書

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名義変更と権利書・遺言書
■ 権利書がなくても名義変更は出来るか? Aさん

【相談内容】
はじめまして 。

家の土地と家屋の権利について教えていただきたいのですが名義は亡くなった祖父と叔父になっています。
父親も最近他界しました。

権利書を父親の兄弟が、名義を変更せずに持っているのですが(昔、父親が借金の借り入れをお願いしたときに渡したみたいです)権利書や名義を自分の名前にするのは、権利書なしにできる方法はあるのでしょうか?


【回答】
公正証書遺言が残されており、ご相談者様に遺贈する旨が記載されていれば、権利証があるにこしたことはありませんが、 名義変更は可能です。

ただ遺言者がなければ、遺産分割協議をしなくてはいけません。
お父様の他のご兄弟や叔父のご家族までに範囲が及び、その方々の 承諾がなければ、名義変更することは出来ません。

〜資産相続センターより転載〜
 NPO法人資産相続総合センター 理事長 曽根 恵子〜

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不動産の名義変更と登記簿謄本

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不動産の名義変更と登記簿謄本
■ 共有名義の家が、無断で父の兄名義に変更されていた Tさん

【相談内容】
十数年前に私の父(配偶者・子供有り)が父の兄(未婚)と共同名義で借地に家を建てました。
銀行ローンの名義は、父の兄になっていましたが、父もローン返済していました。

6年前父が他界し母、父の母、父の兄で住んでいましたが、母が再婚し、父の母も他界したため、父の妹夫婦がその家で父の兄と暮らし始めました。

先日この家の名義が私達に無断で父の兄だけの名義に変更されていることが分かりましたが、これは違法ではないでしょうか?
今更この家の権利を主張する気はありませんが、私や再婚した母がこの家の権利を放棄するような法的な手続きをしなくていいのでしょうか?


【回答】
お父様の名義の家屋はお父様の遺産となり、お父様の法定相続人が引き継ぐ財産です。

お父様のお兄様は、お父様の相続人では無いため、勝手に不動産の名義を変更する事は出来ません。
どのような経緯で名義を変更したのかは、法務局で不動産の登記簿謄本を取得することで分かります。

まずは登記簿謄本を取得し、お兄様がどのように名義を変更されたのか確認された方がよいでしょう。

〜資産相続センターより転載〜
 NPO法人資産相続総合センター 理事長 曽根 恵子〜

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税金・譲渡所得・所得税

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税金・譲渡所得・所得税
■ 土地を売却を考えているが、その際かかる税金は? Rさん

【相談内容】
2年前に妻の父が亡くなり(母はすでに死亡)、土地、家屋と約3,000万円の借金を妻が相続しました。

最近になって土地の一部(駐車場にしていました)を約1,200万で売却する話が出てきたので、売却して得た金を借金の一部返済に充てたいと考えています。

その際税金はどのように課せられるのでしょうか。


【回答】
配偶者様が土地を売却すると、配偶者様に譲渡所得として所得税が課せられます。

所得税は売却した代金から、売却にかかった費用を差し引いた部分に課税されます。

また、譲渡所得は長期と短期にわかれ、それにより税率に違いがあります。

不動産を5年超所有していた場合長期に該当し、5年以内であれば短期に該当します。

所有期間には被相続人が所有していた期間も含まれますので、お父様が5年超所有していた場合は長期になります。

 税率は
  短期の場合39%(所得税30%、住民税9%)
  長期の場合20%(所得税15%、住民税5%)  です。

注意すべき点として、譲渡をした翌年の2月16日から3月15日までに税務署へ申告をする必要があります。

〜資産相続センターより転載〜
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不動産の建替え・リフォームと地主の承諾

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不動産の建替え・リフォームと地主の承諾
■ 次男の前妻と孫が来て、財産を受け取りたいと言われた Uさん

【相談内容】
現在、父・母・三男(相談者)が父名義の土地、建物に同居しています。

私は未婚です。
次男は、10年前に離婚をして、建物(次男名義)、土地(父名義)の家に一人暮らししてました。

長男は結婚して子ども2人と妻が建物(長男名義)、土地(父名義)に住んでいます。20年前死亡。

今年、次男が病死し、離婚後実家に一度も寄り付かなかった孫(21歳、18歳)と前妻が来て相続財産を受け取りたいとのこと。
次男の預貯金や死亡退職金や生命保険は手渡しました。

父としては、次男が住んでいた家は取り壊して、更地にしたいのですが、建物自体は孫の相続財産になるので勝手にいじれないのでしょうか?

リフォームして建物だけ第三者に賃貸されたら困ってしまいます。
何か対抗策はあるのでしょうか?

孫側が新築する場合は、地権者(登記上父の名義)の許可が要るから建てることはできないと考えてよろしいのですか?

アドバイスを宜しくお願いいたします。


【回答】
おそらく身内間ですので、契約等はせずに、使用貸借の状態になっているのではないでしょうか。

まずその辺をはっきりさせた方がいいでしょう。

建て替えには地主の承諾が必要ですが、リフォームは程度にもよりますが、ごくたまに
地主の許可なく、ということを耳にします。
全ては双方のお話し合いによります。

ご相談の内容ですと、人間関係が難しそうですので、不動産会社等の第三者を立てる事をお薦め致します。


〜資産相続センターより転載〜
 NPO法人資産相続総合センター 理事長 曽根 恵子〜

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不動産の譲渡・売買と贈与

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不動産の譲渡・売買と贈与
■ 不動産を極端に安い価格で譲渡したいが・・・ Eさん

【相談内容】
亡父の土地を、継母と兄が40年前土地を分筆して、それぞれ相続しました。
他の子供は相続放棄しました。

継母の土地(80坪)は公道に接していますが、兄の土地(40坪)は袋地です。

10年前兄が亡くなる時、弟の私が500万(固定資産税評価価格)で買取ました。
継母に買取をお願いしてますが、資力がなくまた子供(義弟)も資力なく、困っています。

極端に安い価格(例えば200万円程度)で譲渡したいと思いますが、問題はありませんか?


【回答】
不動産等を、通常売買されている価格より極端に安い金額で取引をした場合、通常の取引価格との差額部分は贈与をしたものと見なされる事になります。
ですので、今回売買をしようとしている不動産の価格が500万円であれば、その不動産を200万円で売買した場合差額の300万円が贈与と見なされるということになりす。

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借地権・相続・相続放棄

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借地権・相続・相続放棄
■ 借地権の相続と相続放棄について Nさん

【相談内容】
私の叔父が死去し、借地権を有する住居兼喫茶店が残っております。
借地権は昭和60年からの30年契約です。
私の父が叔父の兄に当たり、その両親,叔父の配偶者はおりません。

その借地権、建物の処分に関し、単純に地主様に連絡し返却が可能なのか。
その際、上物の建造物は父が処分しなけらばならないのか。
その処分に関し、父は拒否できるのか。

また、その借地権は何もしなければ父が相続することになるのか。
相続権を拒否すれば、建造物の処分に関しても拒否できるのか。

ちなみに、叔父の借地権に絡む保証人は父ではなくその保証人は他界しておりません。

父は、別段その権利に関して相続を望んでいるわけでもなく自分の持ち出しで建物の処分が及ぶことだけを避けたいと考えております。

何卒アドバイスお願いします。


【回答】
お父様が叔父様の遺産を相続した場合に、地主から借地を更地にして返還するように請求された場合契約内容にもよりますが、お父様は地主に建物買取請求権を行使する事が出来ます。

お父様が叔父様の遺産を相続しない場合は相続放棄の手続を行うことになります。

その場合借地に関しては特に手続の必要はありません。

いずれにせよ地主に叔父様が亡くなり、相続が起こった旨の連絡はした方がよいでしょう。

留意して欲しい点として
1.叔父様の死後ないし叔父様の死を知った日から3ヶ月以内に、管轄の家庭裁判所に相
  続放棄の申述を行うこと。
2.叔父様の遺産には、それがたとえプラスの財産であっても、決して処分しないこと。
  (処分してしまうと、相続放棄が出来なくなる可能性があります)


〜資産相続センターより転載〜
 NPO法人資産相続総合センター 理事長 曽根 恵子〜

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土地建物の売却と税金

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土地建物の売却と税金
■ 相続した土地を売却する予定だが、税金はかかるのか? Gさん

【相談内容】
この度、母の死去に伴い、母の住居を子供4人で相続いたしました。
60坪の土地に家がありますが、まもなく更地にするところです。
周辺の土地の価格は現在50万ほどだそうです。

これを売ると、3000万ほどになりますが、これを売った場合に税金はかかるのでしょうか。

この土地と家は、37前に購入して、500万ほどだったと思います。
取得価格より譲渡価格が大きい場合税金がかかるとか。

教えていただけますか。


回答】
売買価格から取得費(5%)を差し引き、不動産会社への仲介手数料、印紙代、また譲渡所得税+住民税(20%)がかかります。

売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、買い入れた時期が古いなどのため取得費が
わからない場合には、取得費の額を売った金額の 5%相当額とすることができます。

また、実際の取得費が売った金額の5%相当額を下回る場合も同様です。

土地建物を3,000万円で売った場合に
取得費が不明のときは、売った金額の5%相当額である150万円を取得費とすることができます。

〜資産相続センターより転載〜
 NPO法人資産相続総合センター 理事長 曽根 恵子〜

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借地契約・借地権の解除

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借地契約・借地権の解除
■ 借地を地主から更地にして返すように要求されている Uさん

【相談内容】
両親と別な土地に家を建てる予定で実家の家を処分したいのですが、建物は登記上父の持ち物、土地は借地です。

昭和30年頃から(祖父の代)土地を借りており、土地の契約書等無いようです。
地主からは更地にしてから返すよう要求されております。

この場合は地主の要求をのまないと借地の契約を解除出来ないのでしょうか。
お手数をお掛けしますが、ご意見聞かせていただければと思います。
よろしくお願いいたします。


【回答】
借地契約が終了し、地主から土地の返還を請求された場合、その土地上に建物がある場合
借地借家法13条(旧借地法4条2項)では借地上にある賃借人所有の建物を時価で地主に買い取るように請求することができる権利を認めています。

但し、借地人が契約中に借地人としての義務を行わずその結果契約を解除された場合は建物買取請求権を行使することが出来ない場合があります。

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借地権相続・遺産分割協議書

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借地権相続・遺産分割協議書
■ 借地権の相続と遺産分割協議書の作成について 気気

【相談内容】
はじめまして。
先日、父が亡くなり、遺産分割協議書を作成しているところですが、父の実家の借地権について、頭を悩ませています。

父は6人兄妹の次男で、その実家は借地の上に建てられた下記のような3世帯住宅です。
父、長女、次女はそれぞれ結婚し、家を出ています。

祖母が存命中
借地権:祖母名義
家(1階):3男(叔父)名義、叔父とその家族が居住
家(2階):長男(伯父)名義、伯父とその家族が居住
家(3階):3女(叔母)名義、祖母と叔母が居住

祖母が他界後
借地権:長男(伯父)を代表とし、3男(叔父)、3女(叔母)との共同名義
家(1階):3男(叔父)名義、叔父とその家族が居住
家(2階):長男(伯父)名義、伯父とその家族が居住
家(3階):3女(叔母)名義、叔母が居住

この時、借地権の名義を変更するに当たり、父の兄妹は上記3名を契約者とし、長男(伯父)を契約代表者とする旨の「同意書」を作成し、各自署名、押印していますが、いわゆる「遺産分割協議書」は預貯金の分割についてしか記載されていません。

更に、昨年、契約代表者であった長男(伯父)も他界しているのですが、地主からは借地契約書の変更を求められ、「3男(叔父)を代表とし、長男(伯父)の妻、3女(叔母)との共同名義」にする方向のようです。

ここからが質問です。
 1.今回、父が他界していることもあり、借地契約書の変更についての「同意書」が
   母、私、弟に送られてきたのですが、私達が署名捺印することは必要なのでしょうか?
     →祖母の他界時の「同意書」で、
      父は借地権を保有していないと判断されるのか、
      それとも、兄妹6人で1/6ずつ借地権を保有していると
      判断されるのでしょうか?

     →借地権を保有していないのであれば、署名捺印は必要ない
     →保有していたとしても、相続対象が子供のみ
      のようなので、母は関係ない

2.借地権を保有しているのであれば、遺産分割協議書に記載する必要があるのでしょうか?
   また、遺産分割協議書に記載せずに「同意書」に署名捺印することは有効でしょうか?

3.母、私、弟の総意として、父の実家の借地権は居住しているものが持つのが良いと考えております。
   また、父も生前そう言っておりました。
   そこで、例えば遺産分割協議書に、
   「父の実家の借地権は3男(叔父)が相続する」と記載し、
   叔父にも署名捺印してもらえば有効になるのでしょうか?
  
   叔父は法定相続人には当たらず、遺言もありませんが・・・

長文の質問で申し訳ありませんが、何卒よろしくお願いいたします。


【回答】
借地権も一つの権利として相続財産となりますが、祖母が他界された際、父を除く3人の兄妹が借地権を相続されておりますので、父はその権利を保有しておりません。
よって相続財産にはなり得ません。

お父様のお兄様も他界されているとのことですが、その借地権を相続するのはお兄様ご家族(嫁、子)であり、相談者様のお母様は関係有りません。

遺産分割協議書は決まった書式はありませんが権利関係が絡んでくるため行政書士や司法書士等の専門家に作成の依頼をされる事をお勧め致します。


〜資産相続センターより転載〜 NPO法人資産相続総合センター 理事長 曽根 恵子〜
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