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  • 2011.03.22 Tuesday
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個人で買う、投資用不動産

こんにちは、高橋です。

先だっては、このサイトのお客様よりご指名をいただきありがとうございました。
うれしい限りです。

姉歯元建築士、他耐震偽装の面々、とうとう逮捕ですねー。
そういえば、この間姉歯の設計した賃貸マンションで有名になった
千葉県船橋市の会社から、「姉歯でない」賃貸マンションが3棟
売りに出ていました。

1棟3億1500万〜4億4900万、表面利回り8%ちょっと。
売れたんでしょうか・・・。

それはさておき、ご相談いただいたのは投資用アパートの購入査定。
私の事務所の近所にある、ワンルームアパートを購入検討するにあたり、
リスクはないか、というご相談でした。
ローン返済後の現金収入の為に今投資、とはすばらしい考えですが、
コストと利回りで注意してくださいね、とお話したのは以下の3点。

「空室発生率」

ワンルームアパートは、ファミリータイプよりも投資利回りが高く
狙い目といわれますが、場所や間取りによっては、
「学生しか入らない」物件があります。

専有面積15屬韮嚇瀬罐縫奪肇丱垢覆匹箸いκ件は、
社会人に人気がなく、借りなくなってきてます。

学生の入居者が「退学した」「親元に帰った」などで空くと、来春まで
入居がないことがあります。

現金で購入するなら何室か空いても堪えられますが、借入で買う場合は
何室まで持ち出しがないか、を考慮してください。

「営繕費用」

今後10年程度に、どんな修繕費がかかるかを予め想定してください。
ワンルーム8戸程度のアパートでも、
外壁塗装100万・給湯器交換70万程度は10年サイクルで普通にかかりますし、
当然内装費用も入れ換えの都度かかります。

募集競争の激しい地域こそ、満室にするのは見た目の良し悪しと設備の充実。
一時金でまかなうのは結構大変です。
逆に、最近リフレッシュされた物件は同じ価格でも買い得といえます。

「実質利回り」

表面利回りに惑わされず、これらの収入減・出費を踏まえた
シュミレーションをして購入してください。

地元の募集業者への相談も忘れずに。
例えば私なら、幕張本郷○丁目で家賃2,000円の差が入居にどう影響するか
すぐ答えますが、市川市富浜○丁目(姉歯氏近所)のワンルームと言われたら
正直5,000円の差が判断出来ません。

私たち業者でも、物件地元の不動産業者に相談するんですから。

投資家の方はあたりまえの事かもしれませんが、初めて投資をお考えの方に。


高惣商事株式会社 代表取締役 高橋 弘吉
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  • 2011.03.22 Tuesday
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