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  • 2011.03.22 Tuesday
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『不動産会社のいろいろ』〜餅は餅屋で〜

みなさん、こんにちは。
不動産流通コンサルタントの鈴木と申します。

突然ですが、なぜ不動産屋(や)と呼ばれるのでしょうか?

非常に個人的かつ素朴な疑問であることをおことわりしておきますが、私が以前勤め
ていた不動産会社で同僚と話していたことです。

八百屋、魚屋、不動産屋…。
ある意味親しみをもった呼び方ともとれますが、今どき少ないですよね、こういう呼
び方される職業。

パパママストアーと呼ばれる家族経営の会社でも、建売住宅などを扱えば、3億や5億
の売り上げも珍しくはない業界なのに、です。

話が生活文化の歴史とかまで飛躍しそうなのでこの辺にしておきますが、詳しい方い
らっしゃいましたら是非ご教示くださいませ。


前置きはこの辺にして本題に入りたいと思います。

一口に不動産会社といっても、その取り扱い業務には色々違いあることをご存知でし
ょうか?
極端な話、家を買いたいとお願いしても『売っていません。』といわれるようなこと
があるわけです。

せっかく来たお話を断るような会社は少ないので、この例はあまり現実的ではあり
ませんが、その会社により、それほどまでに取り扱い業務に違いがあるという意味
合いでご理解ください。

役割別に大きく分類しますとこんな感じでしょうか。

・ディベロッパー系
ディベロッパーというとかなり大きな会社をイメージされるでしょうがまさにその
とおり。分譲マンションを手がけたり、大規模開発などを行う会社です。
会社の規模によっては、すでに個人対応などの業務はできないほどのスケールに
なっており、販売業務などの消費者との接点は子会社に完全に委託しているケース
も少なくありません。

・パワービルダー系
一般に年間1000棟以上の建売住宅を供給する業者さんとされています。
最近は株式を公開されている企業も目立ち始め、規模の経済で他を圧倒するさま
はまさに『パワー』を見せつけられる思いがします。

・建売業者(工務店)系
土地を仕入れて1棟からでも現場を持つというような地域密着型の会社です。
自社で販売する会社と、メーカーに徹して販売の一切を個人仲介系の業者に委託し、
全くフロントに出ない会社とに分かれます。
自社に建築部門を持っている会社が多いのが特徴です。

・個人仲介系
某リハウス会社に代表されますが、規模の大小による活動方針の違いはあります
が、おもに個人を相手とした仲介業務を行う会社で、毎週のように不動産広告を
配布してお客様を集めています。

・法人仲介系
銀行系の不動産会社、あるいは信託銀行不動産部がこの役割を担っています。
また、大規模な土地や商業施設、ビルなどを取り扱うケースが多く、次のコン
サルタント系の会社とも深いつながりがあります。

・コンサルタント系
前記の法人仲介系業者の出身者が独立して起こす会社が多いのが特徴です。
企業内で得た知識と豊富な人脈をもとに税理士や、弁護士などともタイアップし、
大規模な物件の取り扱いや独自のルートを生かして通常の個人仲介や建築請負業
務だけでは充足しきれないような幅広い相談業務を取り扱っています。
節税対策や資産の入れ替えなども提案できるようないわゆる『プロパティマネジ
メント』分野を担っています。

・単なる工務店
業務関連の都合で免許だけ取得しているようなケース。

・賃貸管理、斡旋仲介系
賃貸物件の管理や仲介業務を専業とする会社です。

・自己所有不動産の管理会社
いわゆる資産管理会社です。
地主さんなどが不動産免許を取得されたようなケースが多いですね。
単なる不動産賃貸業でも、規模が大きくなると賃料収入や修繕費などで年間数千
万円の資金が動くようなケースもあります。
税務上のメリットや個人としてはもてあますほどの投資規模となった場合に法人
化することが良くあります。

もちろん、これらの役割を複合的に行う業者さんもありますが、おおむねこのような
役割の業者間を不動産情報が流れ、取引が行われることになります。

不動産業界を「役割」という軸で切ったとき、情報がどのように流れていくかをシン
プルな例にたとえると下記のようになります。



都心の農家などが畑などまとまった土地を売るとする

法人仲介系業者などに売却を依頼する

パワービルダー・建売業者などが購入し商品化する

個人仲介系(売主担当)業者が販売を受託する

個人仲介系(買主担当)業者が顧客に物件を紹介する

消費者(エンドユーザー)が購入する


多くの場合、このような流れが、ある一定の取引関係のある業者間で始終繰り返され
ており、ほぼ完全な役割分担が形成されているのです。

仲介物件等は国土交通省指定の不動産流通機構(REINS)などの媒体を通して
広く業界全体に公開されるというのが建前ではありますが、誰でも欲しがる物件は
そのような流通経路に載ることなく、一瞬のうちにこのような情報経路に乗る運命
なのです。


○○不動産、△△工務店、××工務店etc…
不動産会社名にも色々特徴がありますが、基本的に業務内容と社名は関係ありません。

大切なのはその会社の得意分野と能力(資金・実績・ノウハウなどさまざまな要素
あり)だと言えます。

不動産広告や近所の評判、インターネットのコミュニティサイトなどなど、できるだ
け多くの情報を入手して判断材料とされることをお勧めいたします。

更に申し上げると、同じ『個人仲介系』の業者さんといっても、やはり得意・不得意
という分野は多岐にわたっておりますので、そのあたりはまた別の機会にでも…。




今日のポイント『物件を探す前に不動産会社を探そう』


不動産屋ではなく、不動産会社と呼ぼう!
この話はもういいですね(笑)

ホントのポイント
物件を探す前に、自分が相談すべき不動産会社を見極めるようにしましょう。
そのために参考となる情報は、ちょっと視点をかえればいつも目にする不動産広告
やインターネット上にあふれています。

情報の流れや業界のルールを知ることで、不動産会社や物件そのものに対する理解
がさらに深まってくるはずです。



今日の気づきとノウハウ


不動産業界は情報商売。

普段はまったく無関係な会社同士でも、一度取引という触媒で結ばれると、それぞれ
のポジション(役割)を忠実に守り、全体のビジネスを成立させていきます。

建築会社の選定や不動産探しは、物件広告や営業担当者のパフォーマンスだけに目を
奪われず、
『自分にあった不動産会社はどこなのか?』というところからスタートされてみては
いかがでしょうか。

ご自分にとって最適な会社が見つかったのであれば、他社の広告上で目にした物件も
その会社で取り扱えないかどうか聞いてみるなどという動きも「アリ」なわけです。

不動産業界を『情報の流れ』というハイレベルな切り口で見ることで、情報の流れを
ご自分でコントロールしてみましょう。


ルック不動産.COM」建物診断・セカンドオピニオンサプライヤー
アリス不動産リサーチ代表 鈴木芳彦
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