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新築マンションを買う

みなさん、こんにちは。
不動産流通コンサルタントの鈴木と申します。

不動産の総合サイトルック不動産では、建物診断セカンドオピニオン(第三者による検査)に参加しており、建物の構造等、住まいに不安のある方や、不動産契約時に不安のある方に対して、第三者の立場からアドバイスをさせていただいてます。お困りでしたらぜひご相談下さい。


物件さがしから契約まで 〜手順とケーススタディ〜
(1)新築マンションを買う

今日のテーマ『新築マンションの売主って?』

新築マンションは、その事業規模からしても一般に経営基盤のしっかりした大きな会社が売主となるケースが多いですね。
○〇商社、××電鉄、△△鉄鋼、□□特定目的会社 etc…

しかし、本当に大きくて有名な企業なら全てにおいて優良な物件の供給と期待通りのサービスを提供してくれるのでしょうか?
よく見ると本当にマンション分譲なんてしている会社なの?と思うような名前もあります。

上場企業などの場合、そのほとんどが多くの不動産を所有しており、その処分などに備えて宅地建物取引業免許を保有しているものです。
単なるリストラによる遊休地処分や有効利用の計画にあたり、形だけの売主として名前を連ねているだけのようなケースも無きにしもあらず…。

実際にはゼネコンの専門部署による設計・施工となり、全て丸投げで売主としてチェック機能など果たせているのか疑問なケースも見受けられます。
また逆に、そのような一般心理をつき、ノウハウの確立しきれていない事業規模の小さな企業が見受けられます。外見は同じように見えても中味はぜんぜん違うケースが多いのです。


今日のポイント『あたた本当に売主さん?』


  • 電鉄、商社などの大企業やその関連会社、大規模物件の中にはSPC(特定目的会社)を設立しているが、実際にプロジェクトを主導しているのは設計施工のゼネコンであるケースも?

  • 華美なモデルルームによる演出、情報誌への掲載や新聞折り込広告、どれも一様に信頼できるものと思ってしまうが、よく見るとあまり聞いたことの無い新興企業が売主となっている場合もあります。




今日の気づきとノウハウ

本当に売主としての機能を持ち合わせているのでしょうか?


いざというときの保証という意味での企業規模や社会的信用も重要ではありますが、本当に大切なのは確かな経験に基づく売主としてのノウハウや消費者に対する考え方そのものです。
施工会社へのチェック機能、アフターサービスに関する考え方の良し悪しなども責任意識の欠如で最悪の状態に陥ってしまうこともあります。
この点においては、きちんとしている会社と残念ながらそうとは言えない会社の差があまりに大きい部分であると感じます。

大手企業のようなイメージを装った中小企業も?


年間数百億程度の売上規模を持つ新興企業でも、販売会社との連携が悪く、コンプライアンス(法令順守)に関する考え方の徹底さえきちんとできていないケースも稀に見受けられます。

『大きい会社だから安心』
『外見がきれいだから大丈夫』
『マンションなんてどこも同じだろう』

などというような安易な考え方は捨てていただき、
本物は何なのかを見抜くだけの知恵
をつけていただかなければなりません。


販売の現場では・・・。

企業のリストラや遊休地処分などのケースでは、単純売却よりも売上と利益を確保するため、分譲事業を選択することがあります。
実は私自身もとある大きな電気屋さんが売主となるケースで実際に経験があります。
某ハウスメーカーからの紹介で、私が企画と販売を担当しました。当然紹介者のハウスメーが建築を行うわけですが、売主様としては、名義だけの存在であり、ご担当者も机上の収支計算書以外には全く興味なし…。
…実際わからないのですから仕方ありませんよね。
マンション事業でもこのようなケースが結構あるように見受けられます。
このような経緯で企画されたマンションは多くの場合、ゼネコンの利益確保のために行き過ぎたコストダウン策がみられることがしばしばあります。
保障期間10年を過ぎたころから急に問題が出るような耐久性を見据えた仕様ダウンなど、ちょっと目を覆いたくなるようなことも結構ありますね。
適切な表現ではないかもしれませんが、普通の人にはわかりずらいような部分で上手に質を落としています。
よほど立地と価格などに有利な点があれば別ですが、個人的にはできれば避けたい物件だと思いますが…。
そう言われても良くわからないなぁ…。
というあなたにぴったりの応援団はこちら

ルック不動産.COM」建物診断・セカンドオピニオンサプライヤー
アリス不動産リサーチ代表 鈴木芳彦
(不動産コンサルタントの裏話より転載)


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大きな地震が有ると、私は怖い話の中の、鉄筋の異常に少ない荻窪のマンションを思い出してしまいます。無事であって欲しい。何も無いうちに建て替えをして欲しいと思う。又最近では姉歯設計事務所の強度偽装マンションと比べてどちらが地震に持つのだろうか?と...
  • 住宅派マンション派貴方の住いは住宅?マンション?聞きたくない!怖い話
  • 2007/03/29 10:53 PM
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  • 2007/03/24 11:17 PM
新築一戸建ての選び方
TB失礼します。  新築一戸建て購入~チェックポイント-3新築一戸建てといえば、最近は2階建て住宅が多数を占めていますよね。その場合、南側の住宅との距離により、1階の部屋の日の当たる季節や時間が限られてしまいます。逆に言えば、隣家との距離によって日当た
  • 新築一戸建て購入法
  • 2007/03/22 11:51 PM
新築一戸建て購入のポイント
TB失礼します。   新築一戸建て購入~チェックポイント-1中規模、大規模団地の場合、モデルハウスが用意されていることがあります。見学をする場合には、できればメジャーを持参し、間取り図をもとにドアや窓の大きさ、天井の高さなどをくまなくチェックします。間取
  • 新築一戸建て購入法
  • 2007/03/18 8:47 PM
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  • 2007/02/06 3:54 PM
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