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  • 2011.03.22 Tuesday
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直売と仲介、取引形態と仲介手数料



みなさん、こんにちは。
不動産流通コンサルタントの鈴木と申します。

不動産の総合サイトルック不動産では、建物診断セカンドオピニオン(第三者による検査)に参加しており、建物の構造等、住まいに不安のある方や、不動産契約時に不安のある方に対して、第三者の立場からアドバイスをさせていただいてます。お困りでしたらぜひご相談下さい。


今日のテーマ『直売と仲介、取引形態と仲介手数料』

皆さんは、取引形態(取引態様)という言葉をご存知でしょうか?
宅地建物取引業方では、宅建業者が物件を消費者に紹介するときは、『必ず取引の形態(態様)を伝えなければならない。』とされています。
取引の形態(態様)には下記の3種類があります。

(1)売主
(2)(販売)代理または復代理
(3)仲介(媒介)

(1)と(2)については、直接取引となりますので、仲介手数料は不要ということになります。
(3)仲介(媒介)と記載された物件を購入する場合については、売主さんから仲介(媒介)の依頼を受けた仲介業者を経由しての購入となり、その仲介業者に対し規定の仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は、宅地建物取引業法で取引物件の価格に応じ、下記の通りその上限額が定められています。

・〜200万円までの取引・・・・・・・・5%
・200万円超400万円までの取引・・・4%
・400万円超の取引・・・・・・・・・・3%

400万円を越える物件がほとんどであるため、即算式3%+6万円という形で一般に説明されていることが多いですね。
通常別途消費税がかかりますので、総額表示の義務付けられた今では少々ややこしい表示になっていたりします。
不動産広告を良く見てみてください。記載の大小や記載方法にバラつきはあっても、必ずどこかに取引の形態(態様)が明示されているはずです。
最近は、「売主につき手数料不要です!」などと記載されたチラシなども多いので、すでにご理解いただいている方も多いかもしれませんが、同じ物件を購入する場合であっても、売主から買うのと仲介業者を通し買うのとでは支払手数料の分だけ、購入諸経費の金額が変わってくるということになるので、その点は注意が必要です。たかが3%といいますが、3000万円での3%は90万円、売主買主双方の負担となると倍の180万円にものぼります。
単純に経費減となる方法を選びたくなるのが人情なのですが、取引相手によっては『必ずしも経費が安く済めば良い』とばかりは言っていられないような取引というものもあります。

資金繰りに給している事業者・宅建業者が取引相手となるようなケースでは、仲介業者は単なる仲介役としての機能のみならず、取引の安全を確保する監視役としての機能や、一定の金融仲介機能を果たしている(こ難しくてすいません)ようなケースなどもあります。
また、個人の方が売主さんとなるケースなどでは無くてはならない存在となります。
仲介物件の購入については良く検討され、ベストな方法をとられることが要求されるのです。
度々、不動産購入では『物件選びだけではダメなんです。』とお伝えして来ているのは、このようなケースもあるからなのです。

今日のポイント   『仲介手数料3%+6万円の持つ意味』

・同じ不動産でも、売主から直接購入すれば仲介手数料は不要。
・仲介手数料は売主・買主合計で1取引あたり6%。
・中古物件での個人間直接取引はちょっと難しい

今日の気づきとノウハウ

新築一戸建(建売住宅)などを購入希望で、仲介手数料を払いたくないという方は、取引形態:「売主」と書かれた広告をチェックしてみましょう。
売主と買主が3%づつ支払う仲介手数料はひとつの取引で6%にものぼります。
個人売主の中古物件では、親族間などの特殊な売買を除き、物件自体の調査や契約関係の公平性の確保や約定の証人を立てる意味でも仲介業者の持つ役割は大きいと言えます。

販売の現場では・・・。

仲介会社を通して情報を入手したにもかかわらず、直接売主と接触をし、作為的に仲介会社を排除する行為は『抜き行為』と呼ばれて業界のルール違反となります。
取引の当事者だけでなく、仲介業者間であっても似たような行為が時おり見られますが、このようなことをしますと正常な取引関係が持つことができない相手として悪い評判立ちます。
あくまでもルールは守ったうえで、ぜひ頑張ってみてください。

頑張れって言われてもなぁ…。

というあなたにぴったりの応援団はこちら
不動産会社にお勤めの方からのご依頼を受けたこともあります!



ルック不動産.COM」建物診断・セカンドオピニオンサプライヤー
アリス不動産リサーチ代表 鈴木芳彦


下記のブログを参照させていただきました。
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  • 2011.03.22 Tuesday
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初めまして。ヤフーブログで「マイホーム取得のススメ」を開設しております、瀬音と申します。トラックバック有難う御座いました。かつ、多くの記事にリンクを貼って頂き、お礼申し上げます。他のブログの方に対して、私自身どのようにすれば良いのか分かりません。お教え願い下さいませんでしょうか。追記として私のブログには説明の足りない部分、誤りの部分も多々あろうかと思います。どうぞ、ご教授下さい。今後も宜しくお願い致します。
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