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  • 2011.03.22 Tuesday
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今や相続破産!顧問会計士は見て見ぬ振り

 【相続のあらまし】
☆相続税は15億円
平成3年に父親が亡くなった気気鵑蓮∈盪困鮗分と妹二人の3人で相続しました。

もともと農家ですが、所有地周辺が区画整理され、
新しい駅もできたので、いやでも価値は上昇していました。

平成3年といえば、さらにバブル景気が追い打ちをかけ、
土地の時価は最高に上昇していた時期だったのです。

相続時の気気鵑料躬饂困鰐鵤械寛円。
その資産のほとんどは市街化の中の土地です。

生前対策として建てたマンション2棟の借入金は、約9億円で、
差し引きすると25億円の課税財産となります。

申告したのは、マンション建築以来、確定申告を担当していた
公認会計士の先生で、確定した相続税は15億円。

納税は、所有地2カ所を5億円の評価で物納し、残る10億円は20年の延納としました。

☆生前対策でマンション建設
気気鵑惑晴箸任后
自宅の近辺に田、畑や山林等の土地を所有していました。

所有地の中で、区画整理の中に入った土地があり、
新しくできた駅から徒歩8分程度のいい立地になったところもありました。

景気がどんどん上り調子の時の区画整理で、
今までの畑の評価の数十倍もの評価になっていたころです。

世間では、土地の価格があがる一方で、相続が大変というのが現実でした。

そのころは、ゼネコンの営業マンが毎日のように訪れ、
生前対策をしておかないと大変なことになるという話を聞かされていました。

そこで、生前の相続対策として、マンション2棟を建てています。

最寄りのJRの駅より徒歩圏で1000坪の土地は、まさにマンションに最適です。
人気も上々で、法人や個人の入居者があり、3LDKの間取りで
家賃は13万円でいくらでも借りてはありました。

【相続のプロが指摘する! ここが問題】

◇賃貸マンションの収支はおかまいなし
気気鵑蓮∪諺安从として9億円も借りてマンション2棟を建てています。

借入をしておくのが生前の相続対策で、
すっかり相続対策はできたような気になっていました。

特に収支が厳しいというわけでもなさそうだったので、
それほど気にせずに事業を進めたと言えます。

気気鵑世韻任覆、バブル経済時の相続対策は、建築会社主体に
建てることを目的に進められたせいで、建てれば目的を達成したかのような雰囲気があり、
収支までは重視されなかったのです。

当時は、借入を起こすことが相続対策と勘違いをしそうなほどで、
マンション経営が長期の事業だという認識はあまり持たれていませんでした。


◇延納の返済に行き詰まった
延納の返済額は、年間4400万円にもなります。

気気鵑亮入は賃貸事業です。
3LDKが50世帯あり、家賃は年8000万円、
銀行返済の5000万円を引いた手取りは3000万円となります。

この中から年間4400万円を納めなければならないのです。

最初の3年位は、ほぼ満室の状態で予定通りの賃料収入があり、
今までの手持ち金を足してなんとか納税できましたが、バブルが崩壊した後
賃料収入が減っていき、予定が狂ってきたのです。

仕方なく自宅を担保に信用金庫より借り入れをしてようやく納税しました。

◇借入もできなくなった
申告後4年を過ぎたころより、借り入れの枠もなくなり、
気気鵑惑疾任紡詰まってしまい、資金調達の見通しもつかなくなりました。

賃貸収入が当初より30%以上減っており、
生活費である自分の給料分を返済に充てたとしても足りないのです。

賃貸事業の計画が崩れると建築費の返済だけで精一杯となり、
とても延納返済までまわせません。

【相続のプロの成果 現実はこうした】

☆銀行借入の交渉
何カ所かの金融機関からの融資を一つにまとめ
銀行融資に切り替えることで、返済できないかを検討しました。

延納利息の年利4.2%が2%台になれば、
それだけでも数百万位以上の支払いは軽減されます。

ところが担保評価が下がってしまい、新たな融資を受けることはできませんでした。



☆土地売却はできないか
不動産を売却することも検討しました。

ところが、すでに物納でいい土地は納税していることもあり、
自宅と2棟の賃貸マンションの他は、調整区域の農地しか残っていません。

調整区域の農地は、簡単には売れないのです。

賃貸マンションをオーナーチェンジで売却することも方法の1つですが、
売買価格自体が全般的に下がっているので、銀行の抵当権価格にさえ足りずに
とても残る4億円の相続税は捻出できないと予想されました。



☆税務署への直談判
最後の方法として税務署に出向き、
何らかの救済措置を取ってもらえないか相談しました。

その結果、返済期間を延長してもらい、
とりあえず相続税の元金のみ支払うことにしてもらいました。

これで、年間4400万円の支払いが3000万円まで減りますので、
資金繰りはうんと楽になりました。


☆なんとか維持していける
一時凌ぎ的な感があり、根本的な解決になっていないのが、残念ですが、
気気鵑砲箸辰討惑間1400万円もの納税が減るわけで、
なんとか維持していけるメドがついたため、本当に喜んで頂きました。 

【ここに注意! お役立ちアドバイス】

◇相続税の延納の返済条件の変更は税務署に交渉する
◇返済原資の確保できない安易な延納はしない
◇賃貸事業にはきちんとした収支計画をたてた上で取り組む
◇賃貸事業には手を抜かず空きをつくらない努力が必要

相続コーディネーター 曽根恵子
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