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  • 2011.03.22 Tuesday
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≪不動産売買契約書 基礎講座 契約条項≫ 契約条項(その12)

皆さん。こんにちは。
不動産流通コンサルタントの鈴木と申します。

不動産の総合サイトルック不動産では、建物診断・セカンドオピニオン(第三者による検査・内覧会立会い等)に参加しており、建物の構造等、住まいに不安のある方や、不動産契約時に不安のある方に対して、第三者の立場からアドバイスをさせていただいてます。建築や不動産のこと、お困りでしたらぜひご相談下さい。

≪不動産売買契約書 基礎講座 契約条項≫
新築マンション売買契約書、第14条、危険負担(引渡し前の不可抗力による滅失・毀損)に関する条項です。

第14条(危険負担)
本物件の引渡し前に、天災地変その他売主・買主の責めに帰すことのできない事由により本物件が滅失毀損したときは、次のとおり処理し、買主は売主に対し損害賠償の請求を行わないものとする。
1.本物件が滅失したときは、売主または買主は本契約を解除することができます。
2.本物件が毀損したときは、売主は、本物件を修復した買主に引渡すものとします。この場合、修復によって引渡しが第○条の引渡し日を越えても、買主は、売主に対し、その引渡し延期について異議を述べることはできません。
3.売主は、前項の修復が著しく困難なとき、または過大な費用を要するときは、この契約を解除することができるものとし、買主は、本物件毀損により契約の目的が達せられないときは、この契約を解除する
ことができます。
4.前記1または3によって、この契約が解除された場合、売主は、受領済みの金員を無利息で遅滞無く買主に返還しなければなりません。


私が不動産にかかわり始めたころは、『こんなことありえないんですけどねぇ』などという枕詞とつけて説明されていた条項です。
各地での地震などを見ていると最近は身につまされる条項になっています。

この条項について細かく書かれている会社と、かなり大雑把に書かれている会社さんと二つに分かれます。
特に扱いが『仲介』などでよく見られるケースですが簡単に要約いたしますと、
『危険負担は売主もちで、買主は白紙で契約を解除できる。』
というもの。

私は基本的に『買主さまにとって不利益でない条項』は無理に直させようとは思いませんが、消費者エージェントとしての私は、少しこだわってしまいます。

売買代金の20%というような多額の金額(3000万円なら600万円ですよ!)を設定する損害賠償などの規定なども同じようなことが言えるのですが、『大変な事態が起こってしまったときに、そこではじめて話し合いをしましょう』などと言う漠然とした規定は、問題を先送りするだけなのではないでしょうか?

契約の解除を抑止するようなためだけの文章構成は言うに及ばず、またこのような取り決めは取引の慣行だとかというレベルでもなく、現実を見て記載することが望ましいのではないかと考えます。

おおよそ起こりえることが予想される場合、それぞれのオプションに対して「Aの場合はこういう処理」、「Bの場合は次の処理」というように具体的に取り決めておく方がベターなのではないでしょうか。


「ルック不動産.COM」建物診断セカンドオピニオンサプライヤー
アリス不動産リサーチ代表 鈴木芳彦
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