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  • 2011.03.22 Tuesday
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ほんとに10年保証付き!? 『不動産売買契約書 基礎講座  契約条項(その10)

皆さん。こんにちは。
不動産流通コンサルタントの鈴木と申します。

不動産の総合サイトルック不動産では、建物診断・セカンドオピニオン(第三者による検査・内覧会立会い等)に参加しており、建物の構造等、住まいに不安のある方や、不動産契約時に不安のある方に対して、第三者の立場からアドバイスをさせていただいてます。建築や不動産のこと、お困りでしたらぜひご相談下さい。

ほんとに10年保証付き!? 『不動産売買契約書 基礎講座  契約条項(その10)
新築マンション売買契約書(例)は第12条、「瑕疵」についての条項です。

先に言ってしまいますが、今日のは少しきついです。
いかにも『ザ・契約書』といった感じの文章ですし、私も面倒なので書くのをためらっていたくらいです。

念のため、注意点を少しご説明しておきます。
さすがに不動産をお探しの方なら欠陥住宅などの話題で、まずはじめに出てくる言葉、『瑕疵』についてはご存知かと思います。

新築物件には、『品格法で10年保証が義務付けられた』ので安心!と認識されているのであれば少々違っております。(不動産広告にも踊ってますよね、今日は35年保証とかって広告も見ました。何でもありですかね。)

10年の保証対象になる部分は限られた本体の限られた部分だけについてのことです。しかも10年保証の部分でもキチンと主張しないと請求する権利もなくなってしまうのです。

難しい条文に惑わされず、別に定められているアフターサービス基準の適用条件や期間をよーく確認するようにしましょう。

第12条(権利の瑕疵の除去および瑕疵担保責任)
(1)売主は本契約書および重要事項説明書に定める事項を除き、本物件上に存する抵当権・地上権・先取り特権・賃借権その他名目形式の如何を問わず、所有権の完全な行使を阻害するものを除去して、無瑕疵・無担保の所有権を買主に移転するものとします。

(2)売主は、本物件上に隠れた瑕疵があるときは、本物件の引渡し日から2年間に限り担保の責を負うものとします。ただし、本物件のうち、構造耐力上主要な部位または雨水の浸入を防止する部分の瑕疵につては、施工会社より売主が本物件の引渡しを受けた日から10年間に限り担保の責を負うものとします。
また、天災地変その他の不可抗力によって生じた瑕疵についてはこの限りではではありません。
また、構造耐力上主要な部位または雨水の浸入を防止する部分の瑕疵につて本物件の引渡しの日から2年を経過した後は、買主が当該瑕疵の事実を知った日から1年以内に請求がなければ売主はその責を追わないものとします。


新築マンションなどの場合は、売主が宅建業者等ですので、宅建業法上の規定が生きます。(引渡しから2年の責任と品確法適用部分は10年間の責任)

例えば・・・。一般的な中古住宅の場合
引渡しから1〜3ヶ月間に限り、重要な部分の瑕疵(雨漏りやシロアリの害など)についてのみ売主が責任を負う(ただし、契約時に買主がその瑕疵を知っていた場合を除く)」というもの。
あるいは、
古い建物で、解体されることが前提のような物件の場合、或いは売主が事実上責任能力がないような状況下にあるような場合

「売主は瑕疵担保責任は負わない。」とするケースなどもあります。
このようなことについて一般の方が聞かされるタイミングがいつかというと、多くの場合契約を決めた時点となってしまいがちです。

つまり「売買契約当日契約書を見てはじめて目聞かされ、文章を目にする。」という状況にあります。
レアケースではありますが、瑕疵担保責任は負わないとすることが条件となるような物件の場合は、少なくとも物件見学の時から条件としてパンフレットに記載されていなければならないでしょう。
逆に、業者様によっては独自の判断でこの法律規定や不動産取引の慣行といったものに拘らず、瑕疵担保期間を長くしたり、瑕疵の範囲を広げたりされているケースもあります。

引越しをしてすぐには瑕疵に気づかないケースも多いですし、人によっては、物件の引渡しを受けてから引越しまでにかなりの時間を要するようなこともあります。
このようなことから、中古物件の場合などの取引では、本来フォーマットや会社の方針という観点ではなく、買主の事情によって個別に判断して契約書類を作成することが望ましいと思いますね。

次回からは、第13条以下の契約条項の条文の解説に入ってまいります。


「ルック不動産.COM」建物診断セカンドオピニオンサプライヤー
アリス不動産リサーチ代表 鈴木芳彦
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