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  • 2011.03.22 Tuesday
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『不動産売買契約書 基礎講座 А戞〃戚鷯鮃爐箸蓮(その5)

皆さん。こんにちは。
不動産流通コンサルタントの鈴木と申します。

不動産の総合サイトルック不動産では、建物診断・セカンドオピニオン(第三者による検査・内覧会立会い等)に参加しており、建物の構造等、住まいに不安のある方や、不動産契約時に不安のある方に対して、第三者の立場からアドバイスをさせていただいてます。建築や不動産のこと、お困りでしたらぜひご相談下さい。

『不動産売買契約書 基礎講座 А戞〃戚鷯鮃爐箸蓮(その5)

第7条(費用の負担区分)

(1)本物件の固定資産税・都市計画税および電気ガス水道等の使用料は、納税通知書または請求書の宛名如何にかかわらず、本物件引渡しをもって区分し、引渡し日までの分は売主の引渡し日の翌日以降は買主の負担とします。なお、本物件の固定資産税・都市計画税については、負担区分算定の起算日を1月1日として計算するものとし、買主は売主の計算による概算額を本物件引渡し日までに売主に支払うものとします。

(2)本物件の管理費、修繕積立金、自治会費、コミュニティ費ならびにルーフバルコニー等の各種使用料は、本物の引渡し日より入居の有無にかかわらず買主の負担とし、売主の指定する金融機関に開設する各自の預金口座より自動振り替えにて管理組合に納入するものとします。

(3)本契約書の作成に要する収入印紙代は、売主・買主折半して負担します。

(4)本物件の登記に要する費用は、売主名義に手申請する建物表示登記等を含めて買主の負担とし、本物件引渡しまでにその概算金を売主の指定する方法にて支払うものとします。

(5)本物件の修繕積立基金、管理準備金ならびに融資関係費用等、その他買主が負担すべき費用は本物件引渡し日までに売主の指定する方法にて支払うものとします。

【解説】
※固定資産税・都市計画税の分担基準の不思議
毎年1月1日(賦課期日)に、固定資産(土地・家屋・償却資産)を所有している人に対して、物件の所在する市区町村よりその固定資産の額に応じて課税される税金です。通常は引渡し日を基準に日割り計算して売主買主間で分担します。
分担額計算の起算日は、多くの市区町村が課税対象期間を明示していないため、関西では年度始めの4月1日起算を採用する不動産会社が多く、関東では逆にほとんどが1月1日起算となっています。

※管理費、修繕積立金等について
毎月の管理費や修繕積立金などは、入居していない人が管理費等を支払わないとなると管理収支が成り立ちませんので通常はこのようになります。
収支の部分について更にう言及すれば、売れ残った部屋や借り手のいない駐車場などの負担処理を売主がをどのようにしてくれるのか?という問題があります。要するに入る前提の収入が入らないときにどうするかの取り決めについては購入前に必ず確認すべきです。
管理収支の適正な見かたについてまでは、なかなか注意仕切れない部分ではありますが、『駐車場100%確保』などと言うマンションが多い中、その収入を90%とみるか、60%としてみるかではとんでもない差が出てしまうのです。

※収入印紙
日本独特のものですが、印紙税法により売買契約書を作成するときには所定の収入印紙を貼付しなければなりません。
これは「作成した書類1通ごと貼付する」に決められていますので、節税のために本書は1通を作成し、買主それを保有し、売主がコピーを保有する形式が増えています。
細かい話で恐縮ですが、このとき印紙代を買主が全額負担するか、売主が半分負担(上記文例は売主も負担)するかという2通りの考え方があります。売主の姿勢が見える部分です。


「ルック不動産.COM」建物診断セカンドオピニオンサプライヤー
アリス不動産リサーチ代表 鈴木芳彦
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