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  • 2011.03.22 Tuesday
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『不動産売買契約書 基礎講座 契約条項とは?(その1)』

皆さん。こんにちは。
不動産流通コンサルタントの鈴木と申します。

不動産の総合サイトルック不動産では、建物診断・セカンドオピニオン(第三者による検査・内覧会立会い等)に参加しており、建物の構造等、住まいに不安のある方や、不動産契約時に不安のある方に対して、第三者の立場からアドバイスをさせていただいてます。建築や不動産のこと、お困りでしたらぜひご相談下さい。

■売買契約書見本
■重要事項説明書見本

『不動産売買契約書 基礎講座 契約条項とは?(その1)』
いよいよ今日からは、一般的な新築マンション売買契約の「契約条項」に入ります。
第1条〜第3条までさらっと行ってみます。

第1条(売買の目的)
売主は、本物件を次条以下の約定により買主に売り渡し、買主はこれを買い受けました。
※約定:「やくじょう」:契約上の取り決めのこと
・契約の説明ですが、まぁ決まり文句です。

第2条(売買代金及び支払方法)
(1)本物件の売買代金は標記のとおりとし、買主は売主にこれを支払う。ただし、売主が受
   領済みの申込証拠金は本契約の締結をもって手付金に充当した。
(2)手付金は、本物件の引渡し時に売買代金の一部に充当するものとする。
(3)手付金及び内金には利息を付さないものとする。
(4)買主は、本物件の売買代金を標記の支払条件のとおり売主に対しその指定する方法に
   て支払うものとする。
  ただし、住宅金融公庫融資及び売主の承認した公的金融機関融資の支払方法について
  は、第5条及び第6条によるものとする。
※申込証拠金:気に入った物件を押さえるときに支払う(証拠として預ける)お金、通常10万
 円程度。これは預けただけであり、契約が成立しなかったときはその理由のいかんによら
 ず返してもらえるものです。
・ここで売買代金を取り決めたことを宣言し、申込時に支払済みの申込証拠金の取扱を説明
 しています。
・契約の時点では手付金は法律上「売買代金」とは違うという考え方です。おもしろいです
 よね。
・売買代金は多額となることから、現金を持ち運ばずに済み且つ資金の流れが通帳等には
 っきり残る金融機関での振り込み処理で支払うことが指定されることがほとんどです。
・減税を利用した「親子間の贈与」なども、きちんと通帳に資金移動の流れがわかるように
 後を残しておくと後の確定申告時に説明が簡単です。


第3条(売買対象面積)
(1)本物件のうち土地については、標記記載の不動産登記簿の表示により、また、建物の
   専有面積部分については、標記記載の専有面積(建築基準法に基づく壁芯計算による
   面積)によるものとする。
(2)買主は、標記の専有面積と登記簿面積(不動産登記法上の内法計算による面積)が相
  違しても売主に対し意義を申し立てず、また、売買代金の増減の請求等を行わないもの
  とする。
・不動産の売買は原則不動産登記簿の表示面積で売買する(「これを公簿売買」といいま
 す。)ケースが多くなります。ただし、土地の面積がはっきりしない場合や、広い土地から
 一部を切り取るケースなどでは「実測売買」が用いられます。
・新築物件の場合は、通常買主名義で所有権の登記(はじめて建物の所有権の登記をする
 (所有権保存登記)ことになります。
・この契約書例では、建物の表示について専有面積と言う意外記載がありませんが、本来
 は、「建築確認通知書記載の面積」などというように、きちんと表示面積の根拠を示し、
 かつその根拠書類を写しであっても添付するのが親切ですね。

・登記簿ができていない状態での売買となりますから、実測売買のように良く注意をしましょ
 う。
 構造などによっては、同じ専有面積でも内法寸法である登記面積との差異が予想以上に
 大きくなるケースもあります。

この点については、MR見学の段階で事前に図面できちんと確認しましょう


現物を見られるケースでは、パンフレット上の面積だけではなく、家具の配置寸法などをもとに何度も有効面積と使い勝手を確認しておきましょう。


「ルック不動産.COM」建物診断セカンドオピニオンサプライヤー
アリス不動産リサーチ代表 鈴木芳彦
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