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  • 2011.03.22 Tuesday
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☆不動産購入マニュアル☆〜新築一戸建(建売住宅)編〜

みなさん、こんにちは。
不動産流通コンサルタントの鈴木と申します。

不動産の総合サイトルック不動産では、建物診断・セカンドオピニオン(第三者による検査・内覧会立会い等)に参加しており、建物の構造等、住まいに不安のある方や、不動産契約時に不安のある方に対して、第三者の立場からアドバイスをさせていただいてます。建築や不動産のこと、お困りでしたらぜひご相談下さい。

■新築一戸建(建売住宅)ができるまでPart1

〜 大まかな流れとブラックボックス〜
新築一戸建を購入する場合のご説明をする前に、その供給前の段階に触れてみたいと思います。
〜大まかな流れとしては〜
\賁腓龍伴圓気鵑土地を購入して(仕入れて)
     ↓↓↓
△修療效呂砲△辰新物を企画・建築(着工前または建築中もある)
     ↓↓↓
消費者に販売
この 銑部分は、ブラックボックスですよね。
あまり議論されることはありませんし、買う方にとっては関係ないこと言ってしまえばそれまでですが、このあたりをお知りいただくと、物件の見方がまたちょっと変わるかも。

〜新築一戸建(建売住宅)用地の仕入は?〜
新築一戸建のほとんどが、いわゆる建売業者さんによって供給されています。

建売住宅事業に向いた土地とは、(大規模開発は除き)3区画ないし5区画などといった具合に、複数の宅地にに分割しやすく、マンションなど他の高度利用事業用地等とは競合しないような土地です。

例えば40坪の敷地での建売住宅を企画したいのなら、3等現場で120坪ということです。
多くの場合、分割にあたっては道路や公園用地の確保など、お金を出して買ったのにもかかわらず、宅地として売れない部分も発生します。
ですから、その大きすぎる面積が原因で個人の方が買えないような規模の物件を、それだけ割安(単価としては)に業者が取得できてはじめて宅地開発〜建売事業が成立するわけです。

また、複数の建物を一度(或いは一定期間内に順序良く)に建築することで経費を低く抑えることができ、ここではじめて利益が生まれると言ってもよいでしょう。

このような土地の売却(仕入れ)ルートは、企業がリストラで手放す社宅用地や遊休地などをはじめ、相続の発生した地主さんの納税資金のための売却など、かなり限られたところに集約されています。

売主さんの窓口としては、遺言信託などを取り扱う信託銀行の不動産ぶや、不動産コンサルタント、企業などのケースであればその取引先(多くは融資元:これも窓口としては信託系が多いです。)銀行などによるケースがほとんどです。

建売住宅向きの土地・・・ひとことで言って奪い合い!
・・・このような事業にピッタリの土地というのは結構少ないのです。

信じられないでしょうが、首都圏の一部地域では、いくら買いたくても買えない状態が続いているそうです。
私の拠点、千葉県でも東京ディズニーランドで有名な浦安市(新浦安駅からなら東京駅までJR京葉線利用で24分程度)などの一部の地域を除き、バブル崩壊以来一定の地価下落が続いてきました。
にもかかわらず、(地価下落局面での売却物件が少ないことも原因でしょうが)この間も一貫して良好な事業用地の取り合いが続いているというのです。

建売事業者は、自ら更なるリスクをとり、利益を減らし、更には一時過当競争を嫌い、事業部門を休眠させることまで選択肢に入れるよう会社もあるくらいな厳しい時代。

リスクをとり、頑張ってようやく土地を仕入れても売値は上げられないという、ほとんど氷河期に近い状態なのであり、販売手法や企画力などの企業努力と独自の商品力、或いは他の事業との相乗効果等が生み出せる会社のみしか生き残れない状況です。

都内のマンション用地の価格高騰の問題でも、同じようなことが日経新聞の記事にも掲載されていましたが、まさにこのようなおかしな状態が一戸建の事業用地にも同様におこっているのです。
その理由は、株式公開などによって多額の資金を手にした『パワービルダー』と言われる新業態の出現と大きくかかわっています。

・・・続く。

「ルック不動産.COM」建物診断セカンドオピニオンサプライヤー
アリス不動産リサーチ代表 鈴木芳彦
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