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  • 2011.03.22 Tuesday
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不動産の購入、まず何からはじめる?

みなさん、こんにちは。
不動産流通コンサルタントの鈴木と申します。

不動産の総合サイトルック不動産では、建物診断セカンドオピニオン(第三者による検査)に参加しており、建物の構造等、住まいに不安のある方や、不動産契約時に不安のある方に対して、第三者の立場からアドバイスをさせていただいてます。お困りでしたらぜひご相談下さい。



不動産を買うときの手順とは?(筋書きは既に決まっている)


前回の「(1)まず何からはじめる?」に引き続き、今回は広告に関して少々ご説明しておきたいと思います。

皆さんは、不動産広告の種類や仕組みをどれくらいご存知でしょうか?


  • 新聞折り込み広告

  • 新聞紙面の広告

  • インターネットのホームページやブログによる広告

  • 住宅情報誌

  • ポスティング(宅配:家のポストに直接投函される)チラシ


etc...

少し前までは、不動産ビギナーのバイブルとして、またプロにとっても顧客への見やすい説明アイテムとして、住宅情報誌が栄華を誇っていましたが、最近はだいぶ無料媒体に押されていますね。

このようなメルマガもそうですし、インターネットなどにも情報は山ほどあります。
金融機関のホームページでは住宅ローンシュミレーションはもとより、簡易審査まで受けつけているような時代です。
とにかく情報はあふれているため、物件のこともさることながら、広告についても受け手がわに、ある程度の選択能力が必要になってまいります。
今回は、媒体のコストや作成納期といった切り口から、そこに掲載されている物件のおかれている状態や広告主の信頼度などについて検証してみましょう。

また探している物件の種類によっても、掲載される広告の種類に違いがあることをご理解いただきたいと思います。
新聞紙面の広告や、きれいな写真の入った新築マンションなどの新聞折込広告など(広告らしい広告とでも言いましょうか)は、準備段階で一定の規制をクリアするためのチェックや、製作そのものに関する時間が必要になります。当然にコストも高くなります。
かたやポスティングチラシなどは、担当営業マンによって物件ごとに作成され、極端な例では社内の印刷機で作成し即日配布することも可能です。(ホット情報などというスタイル)
中古マンションの販売チラシや新築マンションのクリアランス販売の場面なのでよく見かける媒体です。
コストも、紙代と配布員のアルバイト代程度で済んでしまうので、非常に割安です。
ある程度大きな不動産会社は、当然その戦略によってメディアミックスを考えていますが、中小の会社ではそうもいきません。
広告の配布量やその質を数ヶ月間ながめていれば、その会社ごとの営業スタンスや経営基盤なども見えてきてしまうものです。
基盤のしっかりした建築・建売分譲会社、大手仲介会社などは、自社発行の月例広告などを配布しているケースが多くなりますし、ホームページなどでリアルタイムに情報を公開している会社なども比較的安心感をもってお付き合いし易いと言えます。
しかし、このような会社の広告の特徴としては、あまり「割安感を受ける物件が掲載されていない」ということです。
理由は次のセンテンスでご理解いただけると思いますが、これは普通の物件を掲載しているだけなのです。

広告代理店の企画する集合広告などでは、安価でありながらかなりの配布部数を確保できるという利点から、多くの不動産会社に利用されています。
掲載物件も、新築マンション以外のありとあらゆる物件が載せられており、建売住宅から中古マンション、中古一戸建、建築条件付売り地など色とりどりです。
こちらも定期的に配布されるので、建売などの多棟現場では、売却済マークの変化から、その売れ行きのチェックなどができる利点などがあります。
一方、一見して問い合わせをせずにはいられないような格安物件などが目についたりします。
中には、同じ物件を複数の会社が広告表示しているケースなどもあり、単なる客引き物件(例えば、地がたが極端に変形しているために割安価格となっている売り地を文字広告だけで掲載するなど)ではないかと感じる物件もあります。
最近は少ないみたいですが、結構バレバレですね。

このように、不動産広告からは色々なことが見て取ることができますので、見る側としても色々なメディアをミックスして検討を進め、物件の前に広告を見る目を養ってまいりましょう。

◆今日のポイント


  • 不動産会社の月例広告や広告代理店の集合広告などを活用して相場の感覚や売れ筋物件を見る目を養いましょう。

  • 利用媒体のコストで不動産会社の信頼度がわかる?

  • イメージ写真や値引きチラシのトリックにだまされないように広告を見る目を養いましょう。



◆今日の気づきとノウハウ

無料媒体を活用して自分の希望物件を得意分野とし、かつ信頼度の高い業者さんを、ある程度選別することができます。

あまり聞いたことがなく、今ひとつ信頼できない感じの会社(失礼すぎですか)の広告情報が気になったら、信頼できる会社に調べてもらう裏技も「アリ」ですね。

『ホット情報』や『値引きチラシ』に飛びつくのは要注意です。
日ごろから情報を集めていれば、その情報が本当かどうかが一目でわかるようになります。
イメージ重視の新築マンションチラシなどでは、合成によって嫌悪施設や目の前の建物が消されていたり、過度に誇張した表現が隠れている点にも注意が必要です。
そのような広告から、これまた数百万円もかけてオプションの贅を尽くしたモデルルームを見せられると、ついこれが現実だと錯覚させられてしまうものです。

標準仕様はどのような設備なのか?
すっぴんの物件の状態をきちんと把握して、現場の環境などを含めて、現実をよく確認することです。

☆販売の現場では・・・。

広告ルールなんて無視、とりあえず問い合わせがとれそうな見出しと価格、キャッチコピーだけのチラシも結構ありますよね。
関西では内容が激しいチラシという意味で『激ちら(ゲキチラ)』と呼んでおられました。
マンションのクリアランス時の値引きチラシとか、単なる悪徳業者の客引き広告だったりとかさまざまですが。

売却物件を募集する『求む』チラシなんていうのもあります。
売却物件求むと書きながら裏面では物件を売っている?
うちのマンションに良く入る仲介会社さんの広告では、このような『矛と盾』みたいな広告もあります。

人ごとながら「いくら何でも、もうちょっと考えて作ればいいのに」などと思ってしまいます。
この手の「激チラ」は、あまり大々的に行うと問題になるので、お客さんが出そうなごく限られた区域にピンポイントで宅配されたりします。
本当に掘り出し物件の案内なのか、それとも単なる客引きチラシか?判断には、日々の情報収集と観察力がモノを言います。
ぜひ頑張ってみてください。

頑張れって言われてもなぁ…。

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