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  • 2011.03.22 Tuesday
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土地の有効活用の現場から

こんにちは。ウェブコンパスの玉川です。

現在、土地の有効活用のコンサルを6ケ所で進めています。
たまたま、同時期に同じような相談が重なり、頭の中でゴチャゴチャです。先日は、活用プランと収支の内容が全く別なものをプレゼンしてしまいました。失敗!

収支優先
収支重視という希望を最優先すると、どうしてもワンルームを計画することが多くなります。
もちろん、立地条件にもよります。ワンルームの需要がないところへはお勧めできません。間取りに関してもワンルーム需要は、ここ十数年で大きく変わりました。十数年前は3点ユニット(バス・トイレ・洗面所一体型)で18崛宛紊離錺鵐襦璽爐主流でした。今は、3点ユニットのワンルームは倦厭されていすし、居室も広めのものが人気です。

条例との戦い
ワンルームを計画するのに厄介なのが、駐車場の付置義務です。建築基準法はクリアできても、地域の条例により付置義務が住戸数に対して何%と定められるところがあり、戸数を増やせば駐車場を増やさなければならず、思ったボリュームが取れない場合があります。

おかしい
ワンルーム条例を逃れて、寮申請をすれば駐車場付置義務の台数が緩和されるというのがありますが、いつも不思議に思います。
建築確認申請時に寮としての一括借上げの入居申込書(賃貸借契約書)を添付するのですが、不動産業法では賃貸借契約は建築確認がおりてからではなければできません。
(不動産会社を通さないのであれば、不動産業法は関係ありありませんが・・・)
結局、仮一括借上げ申込書などを添付して申請するのですが、完成してから借上げてくれるという絶対的な保証はありません。(自社の土地に自社寮を建てるのなら別ですが。。。)

計画倒れなら。。。
寮申請をして、竣工して当初予定していた企業等が借上げてくれなければ、新たに探す。新たな先がなければ一般募集に切り替える。お咎め等はない。
だったら、最初から付置義務なんていらないのでは。。。と思ってしまいます。

違反???
違反ではないけれど、気分的にどうでしょう。
違反ではないのだから、意図的に計画される方もいるでしょう。
(スミマセン・・・かって私もしたことあります)
オーナーの立場に立てば、効率的に建物ボリュームが取れたほうが良いのはわかりますし、悩むところです。

遵守させるなら
不公平感のないように、きちんとした条例の整備が必要だとつくづく思います。
土地の価格が値上がり始めている昨今、土地の有効活用ではいかに効率よい計画をするかにかかっています。
毎日毎日、頭をひねって設計士の皆さんと四苦八苦しています。
今日も一日図面と睨めっこです。

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ウェブコンパス 玉川玲子








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