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  • 2011.03.22 Tuesday
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『新築一戸建(建売住宅)の売主って?』

みなさん、こんにちは。
不動産流通コンサルタントの鈴木と申します。

不動産の総合サイトルック不動産では、建物診断セカンドオピニオン(第三者による検査)に参加しており、建物の構造等、住まいに不安のある方や、不動産契約時に不安のある方に対して、第三者の立場からアドバイスをさせていただいてます。お困りでしたらぜひご相談下さい。


今日のテーマ   『新築一戸建(建売住宅)の売主って?』

大手ディベロッパー、パワービルダー、地域密着型の地元工務店・不動産会社など、新築一戸建の売主さんはさまざまです。
技術力、品質管理に関する考え方と体制、何よりも経営者の方針には、本当に雲泥の差が生じます。
また厄介なことに、これらの要素は時間とともに変化していきます。
物件や業者さんの紹介窓口としては無難だと思って選んだ大手仲介会社でも、まずは物件情報と希望条件のマッチング先行の動きとなりますから、物件情報の提供段階では、必ずしも完全に売主さんの素顔を把握しきれていないこともあるでしょう。


今日のポイント      

何は無くとも、まず売主さんの実績をチェックしよう。
年間100棟の建築実績があるのか、20棟程度なのかでは当然コスト競争力もかなり変わってきます。
また、建売事業は年間20棟の体制でも、注文建築やマンション事業など、実績を補完する他の事業部門の存在があるかどうかなどもチェックすると良いでしょう。 
会社の大小を問わず、建売住宅の場合はマンションのようなモデルルームなどはなく、現地販売会などの販売手法が多くなります。
完成してしまいますと、不良箇所も『現況優先』で済まされてしまいます。

「不満な部分は値引きなどで織り込んでもらって、少々のことは納得してください。」

と言う荒っぽい話が多くなります。
実際完成物件の場合はこのような売り方しかないと言う現実もあります。


気づきとノウハウ

未完成の物件購入なら、同じ仕様の他物件(参考物件)をどの程度見せてもらえるか?
引渡し後の物件でも、付近にどの程度供給実績があるのかをきちんと聞き、その裏づけをとるべきです。
昨今、建売住宅業界での利益幅は極端に薄くなり、それに伴って施工会社・職人さんへの発注金額も極限状態まで下がっているとも言われています。
そのような状態の中で、良い物を作り上げて行くという作業は並大抵の努力ではできないことです。
にわかに、地価下落ストップ・景気の回復などが叫ばれますが、まだまだ、本当に良いものを見分けて行く力が問われます。


販売の現場では・・・。

仲介業者の場合、建売の仲介はオイシイのです。
売主からも買主からも手数料がもらえる、いわゆる両手商売となるからです。
4000万円の物件を仲介すると、合計250万円あまりの手数料収入となります。
一部を除き、営業マンの多くは歩合制の給与となります。
またそうでなくても、営業成績について順位がつけられ、何らかの評価があります。
そうなればやはり売りたい、売らねばならないということになりますね。
色々な説明も、まずそのような前提条件の上に発せられるようになるわけです。
品確法もアフターサービスも消費者に対しては売主がその責任を負うことになります。
仲介や販売委託を受けて第三者が販売している物件のケースでは、コミュニケーションや行き違いが結構多く、お客様としては大変なことが多くなります。

『建物の不具合や仕様の良し悪しを私に言われても困します。』と、

内覧会の時に立ち会われる、仲介会社の方が良くおっしゃいます。
仲介者における建物に関する当事者意識は皆無に近いことがほとんどなのです。
建築のことは、基本的に自分たちの守備範囲外、つまり他人事なのです。
先日の依頼者の方も現場で激怒されておられました。

『内覧会の時点で、契約の時に一度会ったきりの売主さんも不在、こんな状態で私が手数料を払ってお願いした仲介会社のあなたに話を聞いてもらえないと言うのなら、いったい誰に相談したら良と言うのか!!』

慌てて、彼、

『私には返事ができないと言う意味です。』

と言いなおしておられましたが、あまりにも薄情ですよ。


ルック不動産.COM」建物診断・セカンドオピニオンサプライヤー
アリス不動産リサーチ代表 鈴木芳彦


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