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  • 2011.03.22 Tuesday
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≪不動産売買契約書 基礎講座 契約条項≫魁〃戚鷯鮃燹覆修17)

皆さん。こんにちは。
不動産流通コンサルタントの鈴木と申します。

不動産の総合サイトルック不動産では、建物診断・セカンドオピニオン(第三者による検査・内覧会立会い等)に参加しており、建物の構造等、住まいに不安のある方や、不動産契約時に不安のある方に対して、第三者の立場からアドバイスをさせていただいてます。建築や不動産のこと、お困りでしたらぜひご相談下さい。
不動産流通コンサルタントの鈴木と申します。

不動産売買契約書 基礎講座 契約条項
『契約書類は後ろの方に大事なことが集中して盛り込まれているケースが多い』という意見を聞いたことがありますが、最近は逆にそれをごまかすかのように真ん中にまとめていたりするケースもあります。
やはり契約ごとは、表面的な知識では通用しずらいですね。
しっかりとポイントを理解していないと焦点がぼけてしまうことになりす。

それでは、新築マンション売買契約書基礎講座、今日は第20条、買主(契約当事者)の共有に関する条項です。

第20条(共有者の連帯債務)
買主が共有にて本物件を購入するときは、買主各人は本契約の債務について、売主に対し連帯して履行の責を追うものとします。
また、売主から買主への通知等は、各人のいずれか一人に到達したときにこれをもって買主への通知等の到達とします。

特約条項のカテゴリーでもご説明していますが、ようやく最近はこのような条項がみられるようになりました。

内容的には当然のことなのでどうということはありませんが、突然聞かされると何のことやら?と混乱してしまいますよね。

知ってさえいれば何でも無い条項でしょう。


「ルック不動産.COM」建物診断セカンドオピニオンサプライヤー
アリス不動産リサーチ代表 鈴木芳彦
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≪不動産売買契約書 基礎講座 契約条項≫押〃戚鷯鮃燹覆修16)

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不動産売買契約書 基礎講座 契約条項
それでは、新築マンション売買契約書基礎講座、今日は第19条目になります。
今回も、買主にとっては厳しい条項になります。

第19条(住環境及び法令の改正等)
(1)買主は、本物件の住環境を十分確認して本物件を買い受けるものとする。また、本契約締結以降都市計画の変更或いは近隣土地所有者等が建物を建築し本物件の住環境に変化が生じても、買主は売主に対し意義を申し立てることはできないものとします。
(2)本物件建物の竣工後、関係官庁の指導及び建築基準法の改正等により、本物件と同一規模の建物を際建築することが法的に許容されなくなっても、買主は売主に対し意義を申し立てないものとします。

前回に引き続き、ここだけ切り取ってしまうと、驚くほど売主本位とも取れる内容の一文ですね。
しかし、これもごく一般的な条項なのです。

要するに将来に向かって約束できない事に関して企業がどこまで責任を取れるのか?ということです。
悲しいですがこれが現実というか私の突き当たった『限界』そのものでもあります。

私は、消費者の不安心理をあおったり、事業者に対し誹謗中傷を行うことなどは一切考えておりません。
多くの供給者だって、誰しも欠陥住宅など作りたくないし、供給したくもない。
これまでやってきた自分が一番良く分かっています。

しかし、いきなり「周辺環境と将来性については、自分で充分把握して理解せよ」と言われても無理ですよね。

不動産に関する最低限の知識や現状を把握する力を、消費者お一人お一人お持ちいただきたいというのは理想ではありますが、それは簡単なことではありません。

ですから、少なくとも対事業者との関係においては、知識として弱者の立場になるのだというご認識だけはお持ちいただいたうえで、事に臨まれるべきであろうと思います。

またそんな場面では、少しでもお力になれたら良いと考えております

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アリス不動産リサーチ代表 鈴木芳彦
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≪不動産売買契約書 基礎講座 契約条項≫院〃戚鷯鮃燹覆修15)

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≪不動産売買契約書 基礎講座 契約条項≫
新築マンション売買契約書基礎講座、第18条は設計変更等に関する取り決めです。

第18条(設計変更等)
(1)買主は、本物件引き渡し日以前に売る主の承諾無く設計・内部の仕上げ等の変更を行うことはできないものとします。

(2)売主は、本物件引渡し日以前に、関係官庁の指導、近隣のプライバシー保護ならびに施工上の都合等により、本物件の設計・仕上げ等について変更できるものとします。ただし、売主買主は互いに売買代金の増減を請求しないものとします。


正直、今回の文例は厳しいです。

オプション工事や、一定のセレクトプラン、また工事の進捗常態により可能な変更工事は当然に認めてもらえるケースが多いわけですが、文面のみからすると買主に不利なように感じてしまう条項ですね。

一般的にある条文であり、これを絶対認めないとすると、恐らく契約は不可能となります。

所轄官庁の指導に関しては無視して建築を進めることはできませんし、施工上のおさまりなどについても、図面上では判断できないことが非常に多いのです。

ある意味、これが建築であり、悲しいですが「できないことはできない」のです。
現場を見れば見るほど建築の大変さが見えてきます。

もちろん、そのあたりを事前に予測し、何とかしていくのがプロの役割である事は言うまでもありませんが・・・。

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アリス不動産リサーチ代表 鈴木芳彦
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≪不動産売買契約書 基礎講座 契約条項≫亜〃戚鷯鮃燹覆修14)

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≪不動産売買契約書 基礎講座 契約条項≫
新築マンション売買契約書、今日は第17条、権利義務の譲渡の禁止です。

第17条(権利義務の譲渡の禁止)
買主は、本物件の所有権移転を受けるまでは、本契約に基づく一切の権利義務を第三者に譲渡することはできないものとします。



この条文が生きることは、かなりのレアケースではあるかと思いますが、最近では、『一般的な合意事項に見せた売主からのお願い』ということでほとんどの契約書に記載されている例です。

バブル時期などは、契約後に完成前に個人間で数回にわたる転売が行われたこともあり、売る側としても権利関係が複雑になることを避けるためにやむなく盛り込んでいった経緯があります。

この条項も特に気にされることはないでしょう。
もちろん、取引の途中でご親族を共有名義にするなど一部の常識的な変更行為が阻害されるわけではありません。

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≪不動産売買契約書 基礎講座 契約条項≫ 契約条項(その13)

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≪不動産売買契約書 基礎講座 契約条項≫
新築マンション売買契約書、今日は第16条、専有部分の用途変更の制限に関する条項です。

第16条(用途変更の禁止)
買主は、本物件専有部分をもっぱら住居として使用するものとする。また、これに違反したために他の区分所有者、占有者等から異議の申し立てが有る場合、買主はその責任においてこれを解決し、売主に一切迷惑をかけないものとする。


ファミリータイプで居住用の一般的なマンションを想定した条文例です。
いかに専有部分とはいえ、居住用として良好な環境を保つために定めたルールを契約時に各買主に等しく認知してもらおうという意図での一文であるかと思います。(後半は売主の責任逃れですが、実際引渡し後は売主として何ができるということではありませんので、現実問題としてはやむなしでしょう。)

最終的にはマンション全体の管理にかかわることであり、購入者のモラルの問題ということになります。
当然、この内容は管理規約・使用細則等で細かく定められるようになり、かつ将来的には一定の範囲で容認するなど、管理組合で随時変更できる内容でもあります。
要するに、販売直後は厳しい条件の状態で管理組合に移管し、あとは適宜管理組合でカスタマイズしてくださいという意図です。

このスタイルは、最近のトレンドなのではないでしょうか。
これは、後で出てくるペットの飼育に関する取り決めなどでも同様のことが言えるのですが、売主の方針と認識により微妙に違ってまいります。
漠然としたないようにしておいて後で細かく決めさせるといった方法をとるのが主流であった10年ほど前のスタイルから少し変化してきたように感じますが、いかがなものでしょうか?

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アリス不動産リサーチ代表 鈴木芳彦
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≪不動産売買契約書 基礎講座 契約条項≫ 契約条項(その12)

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≪不動産売買契約書 基礎講座 契約条項≫
新築マンション売買契約書、第14条、危険負担(引渡し前の不可抗力による滅失・毀損)に関する条項です。

第14条(危険負担)
本物件の引渡し前に、天災地変その他売主・買主の責めに帰すことのできない事由により本物件が滅失毀損したときは、次のとおり処理し、買主は売主に対し損害賠償の請求を行わないものとする。
1.本物件が滅失したときは、売主または買主は本契約を解除することができます。
2.本物件が毀損したときは、売主は、本物件を修復した買主に引渡すものとします。この場合、修復によって引渡しが第○条の引渡し日を越えても、買主は、売主に対し、その引渡し延期について異議を述べることはできません。
3.売主は、前項の修復が著しく困難なとき、または過大な費用を要するときは、この契約を解除することができるものとし、買主は、本物件毀損により契約の目的が達せられないときは、この契約を解除する
ことができます。
4.前記1または3によって、この契約が解除された場合、売主は、受領済みの金員を無利息で遅滞無く買主に返還しなければなりません。


私が不動産にかかわり始めたころは、『こんなことありえないんですけどねぇ』などという枕詞とつけて説明されていた条項です。
各地での地震などを見ていると最近は身につまされる条項になっています。

この条項について細かく書かれている会社と、かなり大雑把に書かれている会社さんと二つに分かれます。
特に扱いが『仲介』などでよく見られるケースですが簡単に要約いたしますと、
『危険負担は売主もちで、買主は白紙で契約を解除できる。』
というもの。

私は基本的に『買主さまにとって不利益でない条項』は無理に直させようとは思いませんが、消費者エージェントとしての私は、少しこだわってしまいます。

売買代金の20%というような多額の金額(3000万円なら600万円ですよ!)を設定する損害賠償などの規定なども同じようなことが言えるのですが、『大変な事態が起こってしまったときに、そこではじめて話し合いをしましょう』などと言う漠然とした規定は、問題を先送りするだけなのではないでしょうか?

契約の解除を抑止するようなためだけの文章構成は言うに及ばず、またこのような取り決めは取引の慣行だとかというレベルでもなく、現実を見て記載することが望ましいのではないかと考えます。

おおよそ起こりえることが予想される場合、それぞれのオプションに対して「Aの場合はこういう処理」、「Bの場合は次の処理」というように具体的に取り決めておく方がベターなのではないでしょうか。


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不動産売買契約書 基礎講座 契約条項 契約条項(その11)

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不動産売買契約書 基礎講座 契約条項
新築マンション売買契約書、今回は第13条、アフターサービスに関する条項です。

第13条(アフターサービス)
(1)本物件のアフターサービスについては、売る主は別に定める「アフターサービス基準」に基づきこれをおこなう。
(2)アフターサービスの受付窓口は、本マンション管理事務室とする。

前回の瑕疵担保責任とは別に、通常新築マンションの場合は売主である宅建業者からアフターサービス基準が交付されます。
これは、建物躯体から始まり、細かな設備・建具等の不具合まで細かく保障期間を定めて記載したものです。


上記の文例は、サービス受付窓口として管理会社が売主より委託を受けて行うケースとなっていますが、本来売主が行うものです。
クレームを今後の参考とするため、あえて自社のアフターサービス部門が対応している会社もあります。

レアケースですが、最近びっくりした例をご紹介します。
契約立会いにうかがったときのこと。
ほぼ上記文例のとおりご説明されたご担当者が、アフターサービス基準をくれません。

「えっ!」

『別に添付の・・・』って書いてあるし、さっき言ったじゃない?

当然ながら、基準書はもらいましたが、担当の第一声が、
「いつも引渡しのときに渡してますからねぇ、契約のときはないです。」

…どうも本気だったみたいです。

ほんとにレアケースであることを祈りますよね。
そこのマンション、確か70世帯くらいありましたから他の方も同じような契約されているのでしょうね。

何とも…ですねー。

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ほんとに10年保証付き!? 『不動産売買契約書 基礎講座  契約条項(その10)

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ほんとに10年保証付き!? 『不動産売買契約書 基礎講座  契約条項(その10)
新築マンション売買契約書(例)は第12条、「瑕疵」についての条項です。

先に言ってしまいますが、今日のは少しきついです。
いかにも『ザ・契約書』といった感じの文章ですし、私も面倒なので書くのをためらっていたくらいです。

念のため、注意点を少しご説明しておきます。
さすがに不動産をお探しの方なら欠陥住宅などの話題で、まずはじめに出てくる言葉、『瑕疵』についてはご存知かと思います。

新築物件には、『品格法で10年保証が義務付けられた』ので安心!と認識されているのであれば少々違っております。(不動産広告にも踊ってますよね、今日は35年保証とかって広告も見ました。何でもありですかね。)

10年の保証対象になる部分は限られた本体の限られた部分だけについてのことです。しかも10年保証の部分でもキチンと主張しないと請求する権利もなくなってしまうのです。

難しい条文に惑わされず、別に定められているアフターサービス基準の適用条件や期間をよーく確認するようにしましょう。

第12条(権利の瑕疵の除去および瑕疵担保責任)
(1)売主は本契約書および重要事項説明書に定める事項を除き、本物件上に存する抵当権・地上権・先取り特権・賃借権その他名目形式の如何を問わず、所有権の完全な行使を阻害するものを除去して、無瑕疵・無担保の所有権を買主に移転するものとします。

(2)売主は、本物件上に隠れた瑕疵があるときは、本物件の引渡し日から2年間に限り担保の責を負うものとします。ただし、本物件のうち、構造耐力上主要な部位または雨水の浸入を防止する部分の瑕疵につては、施工会社より売主が本物件の引渡しを受けた日から10年間に限り担保の責を負うものとします。
また、天災地変その他の不可抗力によって生じた瑕疵についてはこの限りではではありません。
また、構造耐力上主要な部位または雨水の浸入を防止する部分の瑕疵につて本物件の引渡しの日から2年を経過した後は、買主が当該瑕疵の事実を知った日から1年以内に請求がなければ売主はその責を追わないものとします。


新築マンションなどの場合は、売主が宅建業者等ですので、宅建業法上の規定が生きます。(引渡しから2年の責任と品確法適用部分は10年間の責任)

例えば・・・。一般的な中古住宅の場合
引渡しから1〜3ヶ月間に限り、重要な部分の瑕疵(雨漏りやシロアリの害など)についてのみ売主が責任を負う(ただし、契約時に買主がその瑕疵を知っていた場合を除く)」というもの。
あるいは、
古い建物で、解体されることが前提のような物件の場合、或いは売主が事実上責任能力がないような状況下にあるような場合

「売主は瑕疵担保責任は負わない。」とするケースなどもあります。
このようなことについて一般の方が聞かされるタイミングがいつかというと、多くの場合契約を決めた時点となってしまいがちです。

つまり「売買契約当日契約書を見てはじめて目聞かされ、文章を目にする。」という状況にあります。
レアケースではありますが、瑕疵担保責任は負わないとすることが条件となるような物件の場合は、少なくとも物件見学の時から条件としてパンフレットに記載されていなければならないでしょう。
逆に、業者様によっては独自の判断でこの法律規定や不動産取引の慣行といったものに拘らず、瑕疵担保期間を長くしたり、瑕疵の範囲を広げたりされているケースもあります。

引越しをしてすぐには瑕疵に気づかないケースも多いですし、人によっては、物件の引渡しを受けてから引越しまでにかなりの時間を要するようなこともあります。
このようなことから、中古物件の場合などの取引では、本来フォーマットや会社の方針という観点ではなく、買主の事情によって個別に判断して契約書類を作成することが望ましいと思いますね。

次回からは、第13条以下の契約条項の条文の解説に入ってまいります。


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アリス不動産リサーチ代表 鈴木芳彦
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『不動産売買契約書 基礎講座  契約条項(その9)

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『不動産売買契約書 基礎講座  契約条項(その9)
新築マンション売買契約書、今回は管理責任等に関する条項です。

第11条(管理責任・土地及び共用部分の維持管理)
(1)本物件の管理責任は、第9条の引渡しと同時に売主から買主に移転します。
(2)買主は、土地及び共用部分の管理及び環境の維持について、別に定める管理規約及び管理委託契約等の内容を承認し、これを遵守するものとします。

物件の引渡し後の管理者は買主となることを確認した条項です。
管理委託契約は、区分所有者の皆さんで結成する管理組合が、後日管理会社と締結することになります。
厳密に言えば、管理仕様や規約等の内容についてあらかじめ契約時に承認させられるかたちになってはいますが、通常入居後3〜6ヶ月ころ開催される管理組合の設立総会の席で、管理会社から『管理に関する重要事項説明』を受けて正式に承認するということになります。


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『不動産売買契約書 基礎講座 』 契約条項(その8)

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『不動産売買契約書 基礎講座 』 契約条項(その8)
新築分譲マンション売買契約書、今回は登記に関する条項の例です。

第10条(登記)
(1)売主は、本マンション竣工後売主名義で日一棟の建物及び専有部分の区分建物表示登記を行うものとする。また、規約共用部分については規約共用部分たる旨の登記を行うものとします。
(2)買主が、売買代金全額を売主に支払った後、遅滞なく売主・買主協力して建物専有部分及び土地共有持分を買主名義とする所有権保存登記・所有権持分移転登記を所轄の法務局に申請するものとし、かつ買主が本物件の売買代金に充当するために利用する住宅融資の抵当権設定登記申請を行うものとします。
(3)前第1項及び第2項の登記申請等は、売主が指定する司法書士及び土地家屋調査士に委任するものとします。

※規約共用部分の登記
契約書の標記の物件明細に具体的な名称で記載されます。管理員室や機械室など、共用部でも一定の条件を備えた部分は個人名義で権利登記が可能であるため、不正防止のためにこの部分を共用部分として登記することができます。(登記が可能か不可能かの判断は管轄法務局の判断となります。)

物件の引渡しが完了すると、登記に必要な住民票その他の必要書類を提出して司法書士の先生に登記をお願いする手続きを規定した条項です。
権利の登記や抵当権設定登記に要する費用は通常買主が負担することになります。
司法書士が指定されることについては、たまに議論になりますが、新築マンションの場合、かなりの件数を同時期に処理しなければならない都合上やむなしの部分です。
中古物件や土地取引の場合では、司法書士はむしろ買主が指定するのが普通です。(多くは住宅融資利用元金融機関から紹介される、或いは指定されるケースが多くなります。)


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アリス不動産リサーチ代表 鈴木芳彦
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