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  • 2011.03.22 Tuesday
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マンション購入のタイミングについての相談

住宅取得コンサルティング アネスト代表の荒井と申します。

不動産の総合サイトルック不動産では、建物診断・セカンドオピニオン(第三者による検査・内覧会立会い等)に参加しており、建物の構造等、住まいに不安のある方や、不動産契約時に不安のある方に対して、第三者の立場からアドバイスをさせていただいてます。建築や不動産のこと、お困りでしたらぜひご相談下さい。

マンション購入のタイミングについての相談

仕事が仕事なので、よく友人から住宅購入の相談を受けます。メールで友人の質問に答えながら、「これって、多くの人が悩んでいることだなぁ」と感じ、せっかくなので、このやりとりを掲載することにしました。


友人からの質問にたいして、住宅取得に詳しい友人として回答していますので、文面は非常にくだけた表現になっていますが、ご了承ください。この方が臨場感があっていいかと思います。(但し、極端なところは一部ですが、修正しております。)

Q.1
○○○のあたりで、これぐらいの値段で買えるマンションなんて、そんなにない。だから、購入を前向きに考えているんだけど・・・

A.1
築1年ほど経過して売れ残っているということは、○○が思っているほど安くないということ。場所の割りに安ければ、確実に完成前に売れるから。
あと、売れ残りの住戸が全て同じ階であるなど、条件が似ているところが気になる。何か理由を聞いてる?何らかの事情により、煩い・臭う・日照が悪いなど。理由がないなら、余計に怪しい。


Q.2
今の家賃と住宅ローンの支払額が変わらないし、買ったほうがいいのかな。。。

A.2
家賃並みのローンだから買ったほうが得かどうかは難しい判断。家賃は、今後、マンションが古くなれば、どんどん下がるでしょう。
賃貸の場合、古いマンションほど家賃が下がるのは一般的。つまり、同じ金額の家賃を払い続けるならば、常に新しいマンションに引っ越すことができる。
でも、買ったら同じ支払いでマンションはどんどん古くなる。
同じ負担でも住めるマンションの新しさは、将来的に開きが出てくることがありうる。
また、転勤などの理由で引っ越すとなったら、売るか貸すかだけど、売ると大きく値下がることが一般的。
貸すにしても、古くなれば、家賃は下がるし借り手がいなくなってしまい、結局、売ることになることが考えられる。
こういうことを言い出すと否定的なことが多いけど、だから買ったらダメということではなく、これらのことを知った上で、それでも欲しいなら買えばいいと思う。
家を買うというのは、お金の問題だけでなく、気持ちの問題も大きいから。特に、日本では家を持って一人前!見たいな空気があるしね。


Q.3
頭金2割なければダメだというけど、頭金を貯める間に金利が上昇してしまうのでは?

A.3
頭金については、私の個人的な考えだけど、2割程度の頭金も用意できないのであれば、今後の支払いや生活が心配されるということ。貯金の習慣が、不足していたという裏返しだから。
でも、これから金利が上昇していくことはほぼ間違いないし、ダメとは言わない。
こんなところでしょうか。


いかがでしょうか。
あくまで友人宛ですので、表現についてはご容赦ください。
同じような悩みを持つ方は多いと思います。ご参考までに。

〜「住むネット」より転載〜

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株式会社アネストブレーントラスト 代表 荒井 康矩
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住宅ローン減税の延長?

住宅取得コンサルティング アネスト代表の荒井と申します。

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<
strong>住宅ローン減税の延長?
新聞等で「住宅ローン減税の延長」というニュースが伝えられています。これは決定ではなく、延長の方向で検討に入ったということです。実現の可能性が高いと予想されますが。

ところで、この数日、
「住宅ローン減税、延長になったのですね」
というお話を相談者の方などから聞くことが何度かありました。

その話し方のニュアンスからは、打ち切られる予定だったものが延長になったように思われているように感じられます。

確かに、報道では、「延長」という言葉が使われていますが、正確に把握しないといけません。

今回の「住宅ローン減税の延長」は、減税される期間の延長です。入居から10年間が対象となるところが、15年に延長されるというものです。

この減税は所得税が対象となるのですが、地方への税源移譲のために所得税が減り地方税である住民税が増えることによって、減税額が縮小される人がいるのです。

そこで、減税期間を10年から15年に延ばすことによって減税額を大きく下げないようにしようという措置です。

少しわかりにくいかもしれませんので、もう一度、説明します。

この住宅ローン減税は、給与から天引きされるなどして支払う所得税が軽減されるものです。あなたが実際に支払う所得税のみが対象なのであって、住民税は無関係です。

国から地方への税源移譲で所得税が減り住民税が増えると、減税額が低くなる人が出てくるというわけなのです。

「以前ならもっと税金が減ったのに・・・」
という人がいるわけですね。これに対する措置として、減税される期間を延ばすわけです。

しかし、住宅ローン減税という制度そのものが打ち切られる予定だったのが、打ち切らずに延長されたと誤解している人が多いのですね。

平成20年(2008年)の居住分までは当初から住宅ローン減税の対象となっています。


〜「住むネット」より転載〜

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物件選定のご支援・契約書類のチェック・建物調査・完成内覧会への立会いなど

皆さん。こんにちは。
不動産流通コンサルタントの鈴木と申します。

不動産の総合サイトルック不動産では、建物診断・セカンドオピニオン(第三者による検査・内覧会立会い等)に参加しており、建物の構造等、住まいに不安のある方や、不動産契約時に不安のある方に対して、第三者の立場からアドバイスをさせていただいてます。建築や不動産のこと、お困りでしたらぜひご相談下さい。

もう今年も終わりに近づきました。
年が明ければ、不動産のオンシーズンの到来です。
不動産購入前にぜひセカンドオピニオンサービスをご利用ください!

〜物件選定のご支援・契約書類のチェック・建物調査・完成内覧会への立会いなど〜
依頼者への「選択肢」のご提供と中立・公正なアドバイスがキーワードです。
◇住宅の専門家(実務家)だからこそカバーできる以下の
                  「中立を維持した3つの」守備範囲◇

      1.マンションのサービス
      2.一戸建てのサービス
      3.土地のサービス
今回は、2.一戸建てのサービスのご紹介させていただきます。

新築一戸建て・中古一戸建てのコンサルティング
 ○面談による事前のご相談
  (ご相談内容と場所をご指定して下さい。)
    住宅ローン・不動産取引全般のご相談
    建築に関するご相談
    具体的な図面のチェックオプション
 ○不動産(土地)調査サービス
  (役所調査に加え、近隣地盤調査データから調査対象地の状態を類推する住宅簡易地
   盤診断書もお付けします。)
    重要事項コース
    敷地調査コース
 ○契約関係書類チェックサービス
     契約関係書類をチェックします。
 ○契約立会いサービス
     上記書類チェックを含ます。立会いのみも承ります。
 ○残金決済立会いサービス
     残金決済の場にご同行します。
 ○建物調査サービス
   図面及び現地をチェックして報告書を提出します。
     図面・パンフレットチェック   図面資料をもとに机上判断
     新築一戸建て・未完成   図面資料チェック+現地立会い
     新築一戸建て・完成済   同 上
     新築一戸建て立会い    現地の判断のみで十分な方向け
     中古一戸建て    図面が無いケースが多く現地中心のチェック
○ 新築一戸建て内覧会立会い
     一級建築士・一級施工管理技士などの専門家が立会います。
 ○建築工程チェックサービス
      10工程のチェック
 ○トータル不動産サポート
       取引に関するご不安の全てをサポート

「どうしよう」と迷ったら、後悔する前に一度お問合せください。
次回は、土地のサービスをご紹介します。

「ルック不動産.COM」建物診断セカンドオピニオンサプライヤー
アリス不動産リサーチ代表 鈴木芳彦
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マンション価格の行方は?

住宅取得コンサルティング アネスト代表の荒井と申します。

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マンション価格の行方は?
先日、ある取材で記者の方とお話しているときに、「売れるマンションと売れないマンションと二極化している」というお話になりました。


これは、新築マンションでもそうですし中古マンションでも見られる傾向です。購入したマンションが将来売れるかどうかは、誰もが気になるところ。売れないマンションを購入しないように、見る目を養いましょう。

マンション購入の攻略法をご覧ください。


ところで、この秋頃からマンションの価格が「新価格」などと言われており、分譲価格の上昇が伝えられています。

さらに、価格上昇期にあると判断したディベロッパーは、もう少し時間が経過すれば高く売れるのでは?

と考え、販売時期を遅らせることも増えています。


今のマンション価格は安定していません。他社のマンションの売れ行きなどの様子を見ながら価格設定をしています。

新築マンションの販売といえば、1期・2期・3期などと期分けすることが一般化していますが、期ごとに分譲単価が大きく異なることもあります。

これは、同じマンションなのに期ごとに単価が違うことを言っているのです。

契約のタイミングによって価格が違う。完成前に価格が上がったり下がったりしているのですね。海外では、完成前に値上がりして転売することもあるようですが。

実際にあった例ですが、1期で強気の価格設定。しかし、売れ行きが芳しくなく、2期では分譲単価を大幅にダウン。この2期の売れ行きがよかったのか(ここは予想です)、3期では再び単価を大きく上げてきました。

同じマンションが数ヶ月の販売活動の間に上がったり下がったり。。。

価格設定が迷走しています。ディベロッパーの価格設定の混乱ぶりが垣間見れますね。


確かに都心部を中心に上昇傾向です。しかし、意見のわかれるところですが、この上昇は個人的には一時的なことではないかと考えています。

早く購入しないと価格が上がってしまうという報道がありますが、これが結果的に消費者心理を煽るようなことがあります。

マンションを供給する側(ディベロッパー)は、これを期待していることでしょう。

しかし、それも一時のことであり、実際には価格上昇につられずに購入に動かない方が多いようです。

販売に苦戦しているマンションも多く、一律にマンション価格上昇とはいかないようです。

冒頭に書いたように、確かに二極化していると感じることはあります。主に立地要因が影響しているようです。


・価格が上がっていくので早く買わねばならないのでは?
・金利上昇で負担が増える前に買わねばならないのでは?

との心理を見抜いて販売攻勢をかけてくることがありますが、冷静に判断したいところです。


〜「住むネット」より転載〜

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住友信託銀行がネットで住宅ローン相談開始

住宅取得コンサルティング アネスト代表の荒井と申します。

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住友信託銀行がネットで住宅ローン相談開始
毎日新聞の記事によりますと、住友信託銀行がインターネットで住宅ローンの相談サービス「テレビDE相談」は始めるとのことです。

住友信託銀行は、以前から住宅ローンにも注力しており、比較的、低金利の住宅ローンを提供しております。

最近主流となりつつある長期固定型の住宅ローンにおいても、住宅金融公庫との提携ローンであるフラット35に軸足を移す金融機関が多い中、独自の住宅ローンで勝負している金融機関です。


〜「住むネット」より転載〜

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物件選定のご支援・契約書類のチェック・建物調査・完成内覧会への立会いなど

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〜物件選定のご支援・契約書類のチェック・建物調査・完成内覧会への立会いなど〜
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◇住宅の専門家(実務家)だからこそカバーできる以下の
                  「中立を維持した3つの」守備範囲◇

      1.マンションのサービス
      2.一戸建てのサービス
      3.土地のサービス
今回は、1.マンションのサービスのご紹介させていただきます。

新築マンション・中古マンションのコンサルティング
 ○面談による事前のご相談
   住宅ローン・不動産取引全般のご相談       
   建築に関するご相談 1              
   具体的な図面のチェックオプション(1件あたり)  
 ○不動産(土地・環境)調査
 (※役所調査に加え、近隣地盤調査データから調査対象地の状態を類推する住宅簡易地
  盤診断書もお付けします。)
    重要事項コース
    敷地調査コース
 ○契約関係書類チェックサービス
    契約関係書類をチェックします。
 ○ 管理状況チェックサービス
    管理の状況と長期修繕計画をチェックします。
 ○ 契約立会いサービス  
    上記書類チェックを含ます。立会いのみも承ります。
 ○ 残金決済立会いサービス  
    残金決済の場にご同行します。
 ○建物調査サービス
  (新築一マンション未完成・完成・モデルルームまたは現地と図面をチェックします。)
    図面及び現地をチェックして報告書を提出します。
    図面・パンフレットチェック・図面資料をもとに机上判断

 ○ 新築マンション内覧会立会い
    一級建築士・一級施工管理技士などの専門家が立会います。

 ○トータル不動産サポート
     取引に関するご不安の全てをサポート

「どうしよう」と迷ったら、後悔する前に一度お問合せください。
次回は、一戸建てのサービスをご紹介します。

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不動産(土地・環境)調査サービス

皆さん。こんにちは。
不動産流通コンサルタントの鈴木と申します。

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○不動産(土地・環境)の調査

「不動産(土地・環境)調査」とは・・・。
当社の不動産(土地・環境)調査の定義は、不動産の売買にあたって本来確認すべき権利関係と法令上の制限、敷地の状態や相隣関係、嫌悪私設の有無や地盤の状態など、おもに土地(立地)やその物件に潜む建物内部以外のリスクを抽出する調査です。

つまり、一般的な宅地建物取引業法上の「重要事項説明書」レベルの調査に独自のチェック項目を加え価格の判断資料や地盤データ(簡易データの場合もあります)なども含まれます。

いわゆるインスぺクション(建物調査)とは区別し、誤解を避けるためあえて不動産(土地・環境)調査と呼んでいます。

当社は、宅地建物取引業法にもとづき、中古マンションの管理費・修繕積立金等の調査権限(「重要事項調査依頼」)を持つため、ストレスなく必要な情報を入手することも可能です。

ご注意をお願いします。

本当に必要な情報をバランス良く入手するためには、複数の専門家の協力体制が絶対に不可欠です。
調査及び検証・確認作業、場合によっては利害関係を伴わない立場での相互の監視機能が働くような協調体制(関係)が理想的であると考えています。
一部の資格があれば全てができる、特に「不動産売買そのもの調査や取り引き実務、契約書等は、建築のそれに対して簡単である」という認識を持つ人に調査を任せることは非常に危険なことです。

当社も建築士さんを中心としたパートナーシップを基本として多くのサービスをご提供しているとおり、土地と建物の全般をバランスよくチェックする能力としては建築資格保有者が最も適任であると考えます。

しかし、以下の部分では単独での判断は難しく、協調体制無くしては理想的なコンサルティングのご提供は不可能だと考えています。
当社の考える専門性と役割分担の考え方の一例は下記の通りです。

建物を建築するための正しい知識と法令上の制限の理解、建物のチェック
         down
実務経験のある建築士・建築施工管理技士が適任
         down
マンションの管理状態と長期修繕計画等の適正判断
         down
実務経験のある管理業務主任者またはマンション管理士が適任
         down
・登記簿上の権利関係のチェックと調整、私道のや境界・越境物のトラブルの認識と処理方法、管理費等の滞納状況調査、住宅ローンの斡旋、取引への立会い業務
         down
宅地建物取引業者の位置づけをもつ宅地建物取引主任者または不動産コンサルティング技能登録者(一部調査権限の部分も含む)


協力体制が無いと判断が難しいことの一例と関係者
         down
地盤調査結果に対する建築判断
盤調査会社と建築士及び保証を行う機関・事業主など

不動産会社が、建物の内容をチェックできる機能(法的なチェック機能と権限がありません。)があれば、欠陥住宅問題も減るでしょうし、建築家が近隣調整まで全てを行う(これもほとんどのケースでは越権行為となり不可能です。)ことができれば境界紛争や私道のトラブル、予期せぬ負担金の発生などによるトラブルは起きないはずです。

それぞれのパートの専門性の結集なくして、正しい調査と取り引きを行なうことが難しいということは、容易にご理解いただけるものと思います。

購入前に専門家の眼で不動産(土地・環境)を調査してもらいたいという方にお勧めです。

「ルック不動産.COM」建物診断セカンドオピニオンサプライヤー
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新築マンション内覧会立ち会い(同行)サービス

皆さん。こんにちは。
不動産流通コンサルタントの鈴木と申します。

不動産の総合サイトルック不動産では、建物診断・セカンドオピニオン(第三者による検査・内覧会立会い等)に参加しており、建物の構造等、住まいに不安のある方や、不動産契約時に不安のある方に対して、第三者の立場からアドバイスをさせていただいてます。建築や不動産のこと、お困りでしたらぜひご相談下さい。

1年は早いものですね。。。
今年もあと残りわずかになりました。
年が開ければ、不動産の新築分譲の引渡しのラッシュです。
新築分譲マンションの引渡しを受ける方は、ぜひ、新築マンション内覧会立ち会い(同行)サービスをご利用ください。

○プロの視点で施工精度や不具合をチェック! 
    一級建築士などの専門家がマンション内覧会にご同行いたします。
新築マンション内覧会とは・・・。

新築マンション内覧会では、現物とは程遠い飾りつくされた「モデルルーム」や「サンプル資料」のみを見て購入を決めた多くの購入者にとって、初めて現物を見せてもらえる機会であり、マンション購入ステップにおいては間違いなく大きなイベントであり、初めての確認の場となります。

新築マンション内覧会は、完成状況の確認という意味で非常に重要な意味を持っており、入居後の不要なトラブルを避ける意味でも、単なるイベントで終わらせることなく、充分なチェックを行って不具合箇所を是正しておきたいものです。

■こんな方に■
 ・新築マンション内覧会で何をすれば良いのか、また注意点なども良くわからない。
 ・どの程度のことを指摘していいのか基準がよくわからないし、落としどころのわからない
  交渉はどう考えても不利だと思う。
 ・じっくり勉強したり準備したりする時間がなく、詳しい専門家に自分たちの味方として立
  ち会って欲しい。
 ・自分たちだけでは、施工業者などにうまく言いくるめられてしまうのではないか不安に思
  う。

一生に一度あるかないかの高額な買物です。
安心感を得るためにも、ぜひご検討ください。

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アリス不動産リサーチ代表 鈴木芳彦
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≪不動産売買契約書 基礎講座 契約条項≫21 契約条項(その19)

皆さん。こんにちは。
不動産流通コンサルタントの鈴木と申します。

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不動産売買契約書 基礎講座 契約条項
それでは、『新築マンション売買契約書 基礎講座』、今日は第22条、契約違反による解除に関する条項です。

第22条(契約違反による解除)
買主または売主は、その相手方が本契約に違反し、相当の期限を定めた履行の催促にも応じない場合、次の条件によって本契約を解除することができる。なお、これをもて契約解除による損害は全て賠償されたものとし、互いにこれ以上の損害賠償の請求を行わないものとします。
(1)売主の違反によるときは、売主は受領済みの金員を無利息にて買主に返還するとともに手付金相当額を違約金として買主に支払う。
(2)買主の違反によるときは、売主は手付金を違約金として没収し、内金があるときは無利息にてこれを買主に返還するものとする。


損害賠償の予定額を手付金相当額としているケースです。

違約金の部分は、法の上限である『売買代金の20%相当額』としている会社が多いです。
多額の違約金を設定している場合の意図は、一度結んだ契約は壊したくないという意思の現れでしょうかね?

しかしながら、定額物件などを100%ローンで買う庶民の場合、違約金20%の捻出など現実的ではありませんよね。
違約金を手付金相当額とする今回のケースは現実的かつ良心的パターンかなと思います。


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アリス不動産リサーチ代表 鈴木芳彦
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≪不動産売買契約書 基礎講座 契約条項≫粥〃戚鷯鮃燹覆修18)

皆さん。こんにちは。
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不動産の総合サイトルック不動産では、建物診断・セカンドオピニオン(第三者による検査・内覧会立会い等)に参加しており、建物の構造等、住まいに不安のある方や、不動産契約時に不安のある方に対して、第三者の立場からアドバイスをさせていただいてます。建築や不動産のこと、お困りでしたらぜひご相談下さい。
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不動産売買契約書 基礎講座 契約条項
正直これほどまでに、お伝えしなければならないことがあるとは自分でも思ってもおりませんでしたが、内容的にはまだまだという感じです。
もうしばらくがんばって行きたいと思います。

それでは、新築マンション売買契約書基礎講座、今日は第21条、契約解除に関する条項です。

まずは、手付解除からいってみます。
第21条(手付解除)
買主または売主は、その相手方が契約の履行に着手するまでであれば、買主は売主に支払い済みの手付金を放棄して、売主は買主から受領済みの金員を無利息にて買主に返還するとともに手付金と同額の金員を買主に支払うことにより、それぞれ本契約を解除することができるものとします。


買主としては、支払い済みの手付金を放棄すればいつでも契約が解除できるという条項です。
売主が宅建業者の場合、宅地建物取引業法では買主に不利となる契約は無効となってしまうため、この場合民法の原則どおりの記載となります。

「履行の着手」、難しいですよね。
買主であれば住宅ローンを申し込むなどの作業などがこれにあたります。
なんとなくご理解いただけますでしょうか。

不動産売買契約でも最も重要な部分と言えばやはり契約解除に関する事項でしょう。
不動産の契約の場合、大きく4種類の解除がうたわれますが、ほとんど定番と言って良いのでササッと覚えてしまいましょう。

1)住宅ローン利用の特約による解除(白紙解除)
2)天災地変による物件の滅失毀損による解除(白紙解除)
3)手付け解除(手付金がペナルティ)
4)契約違反による解除(任意に違約金の額を設定:代金の20%相当額など)

そのほか、ケース倍ケースでの追加については、特約条項などに盛り込むのが一般的ですが、代表例としては、
自宅の売却ができなかった場合の白紙解除(いわゆる買換え特約)などがありますね。


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アリス不動産リサーチ代表 鈴木芳彦
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