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  • 2011.03.22 Tuesday
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賃貸マンションワンルーム50戸ができるまで

こんにちは。ウェブコンパスの玉川です。

「LOOK不動産.COM」「資産相続総合相談」の土地の有効活用で新たな計画がスタートしました。
今回はワンルーム50戸という大型計画。
立地は地下鉄東西線のM駅徒歩5分の好立地。設計・監理は「LOOK不動産.COM」に参加していただいているリフォームの匠 K2ワークス 古賀先生です。

ワンルームマンション50戸のマテリアルシートができました。

外観仕様
外観のタイル・機械式駐車・駐輪所・フェンスなど細かい仕様。

内部仕様

キッチン・バスルーム・トイレなどの水廻り。
広さを演出するために全体的に明るいイメージでドア・クロス(壁紙)・フローリングの色や素材を決めました。

その他の仕様


賃貸住宅にしては、グレードの高いものを使用しています。
来年10月完成予定で、いよいよスタートです。

次回は地鎮祭の様子をご紹介します。

不動産売却査定など不動産の総合サイト「ルック不動産.COM」運営会社 
代表 玉川 玲子
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新たな事業用賃貸物件計画スタート

こんにちは。ウェブコンパスの玉川です。
「LOOK不動産.COM」「資産相続総合相談」の土地の有効活用で新たな計画がスタートしました。
今回はワンルーム50戸という大型計画。
立地は地下鉄東西線のM駅徒歩5分の好立地。設計・監理は「LOOK不動産.COM」に参加していただいているリフォームの匠 K2ワークス 古賀先生です。

今後の賃貸住宅を考える
今回の構造はポストテンションによるPRCの集合住宅ではなく、RCですが現在進行中の集合住宅同様、将来的な賃貸需要にフレキシブルに対応できるよう、ワンルームから1LDK・2DKに間取りができるように、もともとのスパンを大きく取りました。(もちろん強度も対応すべく構造計算されています。)

1階平面図

市の建築指導要綱・ワンルーム条例など非常に厳しく、緑地・駐車場の確保に苦労しました。
駐車台数を規定数の台数を確保するため、4段の立体駐車場にしました。その結果、騒音問題の指摘を受け、防音壁の設置を義務付けられました。
検討の結果、戸数を減らすよりも防音壁を設置したほうが利回りを確保できると判断し、計画続行。。。
苦労しました。

外観

白黒図面が残念です。
チャコールグレートとオフホワイトを基調としたモダンな外観にしました。
(パースが出来次第、ご紹介します)

次回は、内装・外装等のマテリアルをご紹介します。

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代表 玉川 玲子
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ポストテンションによるPC+吊り工法

こんにちは。ウェブコンパスの玉川です。

このブログでご紹介しているリフォームの匠 倉田先生・徳永先生のJV設計・監理
PRCの31世帯ワンルームマンションは現在工事中です。
倉田先生が手がけるポストテンションによる緊張力を導入する建物はこれで都合7件目になります。
その中でフルPCと呼ばれる部材そのものを全て工場で制作して現場で組み上げたものは3件です。
そのPCを最初に計画した時の建物をご紹介します。
埼玉の秩父市で実行した秩父看護専門学校の校舎の計画です。

        
この建物は地下1階、地上4階でその地下部分までもPCで作ったフルPCによる学校建築。躯体は断面形状がちょうど弥次郎兵衛の様な形で二本足で立ちその両腕を水平に延ばした形のユニットを連続させて床として成立させたもの。
その水平に伸びた床は付け根から6mの張り出しとなり、よってファサードの面には柱がなく連続する窓と腰壁だけの構成となる。6m張り出した床板は人の荷重、風圧でそれなりに変位が生じるがその変位は構造的な範囲内で成立しているため、その先端を吊り込むタイロッドは耐火被覆を必要としない補助材として存在。
実際にはそのタイロッドにより床板は緊結され建物として安定する形に収束している。


          
モノが存在する時にそれを下から柱で支えたとすると、その場合柱は圧縮力に対して存在するので自ずと大きな断面積が必要になる。一方この様にそれを上方から吊り込んむ場合だと全て引張力になるので鋼材で対応できる。その鋼材もかように細い断面で成立する。下から支えるのと上から吊る違い。また順に上から吊り込んでいった場合その吊り材にかかる応力は下に行くほど小さくなる。柱の断面が上に行くほど小さくなるのと同じ。ここではその小さくなる応力を吊り材の本数に置き換えた。順番に本数が減って最後は1本で着地することになる。

        
かれこれ10年近く前の仕事。早いもんだ。
この仕事を進めている際に感じた事は構造が特殊な建物の現場監理は実に楽しい!という事。だった。(倉田先生談)

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管理会社の選び方

こんにちは。ウェブコンパスの玉川です。

このところ、LOOK不動産お「何でも相談」「資産運用」に管理会社についてのご相談が増えてきました。
賃貸の事業用資産の管理は、賃貸事業を運営する時に重要なポイントになります。
そこで、LOOK不動産に参加いただいているNPO資産相続総合相談センターの理事 曽根さんのQ&Aをご紹介します。

【質問】
現在アパ−トを自分で管理していますが、家賃回収や修理対応が大変になってきたので、
そろそろどこかに管理を任せたいと思っています。
管理会社の善し悪しはどこで判断すればいいのでしょうか?教えて下さい。

【回答】

ご質問にお答え致します。

基本的にはノウハウやシステムを豊富に蓄えた管理会社ということになります。
選択のポイントに優先順位をつけるとしたら下記のようになります。

1.入居者斡旋力が強い
2.借りやすいシステムが揃っている
3.クレ−ム対応能力に優れている
4.家賃滞納・不払い回避システムがある

オーナー様にとって、一番の評価基準は、結局空室をすぐに決めてくれることです。
いくら管理体制が整っていても、いつまでも決まらないのでは、賃貸経営は成り立ちません。
優良入居者の確保が早く、なおかつきめ細やかな管理ができる会社がいい管理会社です。
理屈は分かっても、見分けるのが難しいと思いますが、一度足を運んで、よく担当者の話をきけばある程度は判断できると思います。
会社が大きいことや、まわりの話しも一つの判断基準ではありますが、それより自分で動き、自分の足で情報を集めることが大切です。
〜土地活用Q&Aより転載〜

これから、管理会社を選定するには上記のポイントが重要だと私も思います。

現在の管理会社に満足していますか?
現在の管理会社・管理料の見直しをしていますか。
様々な商品券・チケット・洗剤などを目の前に出され、新聞の新規勧誘をされた経験のある方は、たくさんいらっしゃると思います。
でも、ずっと継続して新聞を取っているうちに、更新時に洗剤1ケやタオルだったりします。
例えは悪いですが、管理会社も似たようなものです。
ずっと、管理契約を当然のように更新してもらえると管理の内容の見直しがおろそかにされがちです。(全部の管理会社がみなそうでは決してありません。)
他社に事業用賃貸不動産の管理を見積もりに出したら、現在の管理費より安かったという話は多々あります。。。

交渉することも必要です。
あえて管理会社を変える必要はありませんが、数年ごとに管理料の見直しをしてもらうよう管理会社に交渉するべきです。
修繕費の内容・今後の計画なども良く話し合われたほうが良いと思います。

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ウェブコンパス 玉川 玲子



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土地の有効活用の現場から

こんにちは。ウェブコンパスの玉川です。

現在、土地の有効活用のコンサルを6ケ所で進めています。
たまたま、同時期に同じような相談が重なり、頭の中でゴチャゴチャです。先日は、活用プランと収支の内容が全く別なものをプレゼンしてしまいました。失敗!

収支優先
収支重視という希望を最優先すると、どうしてもワンルームを計画することが多くなります。
もちろん、立地条件にもよります。ワンルームの需要がないところへはお勧めできません。間取りに関してもワンルーム需要は、ここ十数年で大きく変わりました。十数年前は3点ユニット(バス・トイレ・洗面所一体型)で18崛宛紊離錺鵐襦璽爐主流でした。今は、3点ユニットのワンルームは倦厭されていすし、居室も広めのものが人気です。

条例との戦い
ワンルームを計画するのに厄介なのが、駐車場の付置義務です。建築基準法はクリアできても、地域の条例により付置義務が住戸数に対して何%と定められるところがあり、戸数を増やせば駐車場を増やさなければならず、思ったボリュームが取れない場合があります。

おかしい
ワンルーム条例を逃れて、寮申請をすれば駐車場付置義務の台数が緩和されるというのがありますが、いつも不思議に思います。
建築確認申請時に寮としての一括借上げの入居申込書(賃貸借契約書)を添付するのですが、不動産業法では賃貸借契約は建築確認がおりてからではなければできません。
(不動産会社を通さないのであれば、不動産業法は関係ありありませんが・・・)
結局、仮一括借上げ申込書などを添付して申請するのですが、完成してから借上げてくれるという絶対的な保証はありません。(自社の土地に自社寮を建てるのなら別ですが。。。)

計画倒れなら。。。
寮申請をして、竣工して当初予定していた企業等が借上げてくれなければ、新たに探す。新たな先がなければ一般募集に切り替える。お咎め等はない。
だったら、最初から付置義務なんていらないのでは。。。と思ってしまいます。

違反???
違反ではないけれど、気分的にどうでしょう。
違反ではないのだから、意図的に計画される方もいるでしょう。
(スミマセン・・・かって私もしたことあります)
オーナーの立場に立てば、効率的に建物ボリュームが取れたほうが良いのはわかりますし、悩むところです。

遵守させるなら
不公平感のないように、きちんとした条例の整備が必要だとつくづく思います。
土地の価格が値上がり始めている昨今、土地の有効活用ではいかに効率よい計画をするかにかかっています。
毎日毎日、頭をひねって設計士の皆さんと四苦八苦しています。
今日も一日図面と睨めっこです。

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土地の有効活用の現場から

こんにちは。ウェブコンパスの玉川です。
ゴールデンウィーク中ブログをすっかりサボってしまいました。仕事は休みではなったのですが、なかなか書く時間がなくて。。。(言い訳です)
「仕事が落ち着いたらゆっくり休暇をとって温泉でも行ってのんびりする!」当面のささやかな目標としてがんばります。

このところ相談を受けている土地の有効活用のアドバイスをしながら考えることがあります。

今後の賃貸住宅の需要
収支を考えれば確かにワンルームのプランが収支としては良い。。。
けれど地域等により今後ワンルームの需要にバラつきがでるのではないかとふと不安がよぎる。今だけのことを(目先の収支)にとらわれず柔軟な対応が必要ではないかと。

今後のワンルーム需要
少子化の昨今、ワンルーム需要がどこまであるのか、今後増えると思われる結婚をしない独身者が通常の20崛宛紊離錺鵐襦璽爐暴擦爐里。。。
少なくても10年後までの賃貸需要の予測はしたい。
新築時は満室で、その後徐々に稼働率が悪くなる実例もたくさんある。
それでは、本当の意味での資産運用としての土地の有効活用はできないのではないでしょうか。

将来的に考えて
当初の計画をワンルームで計画しても、将来的に1LDK・ファミリータイプに変更できるなど、計画の段階で考慮したほうが良い場合もあります。
今後、増えるであろうと予測される30代以上の独身世帯・ディンクスと呼ばれる子供を持たない世帯は増え続くと思います。
今、30代独身でマンションを購入する女性が増えています。その女性たちが購入するのは、ワンルームマンションではなく、1LDK以上です。性別問わず30代後半の独身世代の賃貸需要は広めのワンルーム・もしくは1LDK・2DK以上と何かの雑誌で特集をしていました。

まずは安定収入
まずは安定収入の確保は必要ですから、ワンルーム計画で安定経営が見込めるならワンルーム計画で進めても良いでしょう。。。
そして、計画地の立地条件により将来的に間取り変更ができるような初期計画も検討してはいかがでしょう。
資産運用の計画が、空室率の高い絵に描いたモチの計画ならないためにも・・・

まとまりませんでしたが、今まさに考えてることです。
今後、「LOOK不動産.COM」に参加いただいている設計の先生方や建築プロデューサーと話し合って考えていきたいと思っています。

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資産運用の現場から

こんにちは。ウェブコンパスの玉川です。

巷はゴールデンウィークですが、私は仕事です。
会社まで車できましたが、首都高速はがらがらです。。。
赤坂のオフィス街も人影まばらです。

またまた、土地の有効活用。
またまた、土地の有効活用の相談です。
同じエリアに数箇所の土地を所有されているオーナー様からの相談です。
年齢のこともあり、やはり相続税対策をふまえて。
が、このオーナー様はチョッと違う。

財産は残さない!
もともとの地主だったわけではなく、若い頃から事業をして自分で購入した土地ばかり。だから子供にも残すつもりも無いと。。。
今年、還暦を向かえ、事業を子供に譲り引退するという。
けれど、退職金ももらわず生活の面倒はみてもらうつもりも無い。
自分の所有している土地に建物でも建てて安定収入にしたいというのだ。
建物資金も一部土地の売却をして捻出したいと。

潔いというか。。。
還暦といっても、今の60歳は若い。まだまだ、これからなのに。
いつまでも、年寄りがいたのでは若い人達が甘えて伸びない。
食べるに困らない会社は残した。あとは、どうなろうと自分の度量だからと他人事のようにお話される。

とはいっても
借入れなしで賃貸事業用の不動産を残されたら、相続税が大変!
それでも、相続税を払うために不動産を売ればいいとあっさり。。。
残ろうが残るまいが関係ないと言い切られてしまいました。もともと無いものだからと。

アドバイスができない
これは、どの土地に建物を建てて、建築資金捻出のためにどの土地の売却をするかのご提案しかありません。
おかしな言い方ですが、腕の振るいようがない。

天気もいいし
取り急ぎ、土地の現状調査と現況を確認にこれから土地を見に行ってきます。
それで、相続税も考慮した資金計画から運用計画と収入重視の計画案をご提案してみます。

家族は納得してるのだろうか。。。と思いながら、潔さがうらやましい気もします。


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資産運用の現場から

おはようございます。ウェブコンパスの玉川です。

このところ、土地の有効活用の相談が続いています。
大切な資産の相談してくるのですから気が抜けません。。。
(このところ、相談が続いたので頭の中を整理しなければ・・・相談者に迷惑はかけられません/頭から脳が飛び出しそうです)

目的を明確に!
土地の有効活用といっても、所有者の事情など目的は様々。
なぜ土地活用をしたいのか? しなければならないのか?
土地有効活用を考えるには、まず目的を明確にしなければなりません。
例えば、
 ○安定した収入を得て老後の生活資金に。
 ○相続税など節税対策として。
 ○高収益を得たいなど。
 ○不動産などの資産を整理したい。(まとめたい)
などなど、目的により事業内容や活用形態が変わってきます。

そして所有不動産を色分けする
 1.残して活用する土地
 2.納税に備える土地
 3.その他の土地(土地の売却等

色分けしたら計画に
土地の有効活用を相談すると、すぐに賃貸の事業用物件の建築を薦めれれます。建物を建てるだけでは問題は解決しません。
将来を見通し、計画が絵に描いたモチの計画倒れにならないか。。。など、計画段階でしっかり検証するべきです。
相続税対策で、土地の評価を下げる方法もあります。
一段の土地を相続を考えて、分割できる状態にしておくことも必要です。
1棟の建物を建築しても区分所有登記をし、不動産を分けておくことなども考えられます。
また、土地の性質・状況により土地の売却、事業用資産の買換えも考慮することも必要です。
もちろん将来的な収入なども大切です。

お手伝いです
あくまでも私たちはお手伝いです。
しっかりヒヤリングをさせてもらい、目的を明確にし目指すゴールへ導くレールを牽いていくだけです。
専門家のアドバイスを聞きながら、 自分の目的に合った事業内容を決めていきましょう。
資産運用の目的が決まったら、目的に合った建築士・建築会社・不動産会社・公認会計士、場合によっては弁護士・第三者のチェック機関など専門家に協力をお願いしましょう!


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土地の査定〜所得税対策〜

おはようございます。ウェブコンパスの玉川です。

昨日、ブログで書いたようにある不動産会社さんの所有している土地の現地調査に行ってきました。
売却の場合の土地の査定額土地の有効活用をどうするか、あれこれ考えていたら・・・突然電話が。。。

またまた相談

こんな私を頼って頂いて喜ばしいことですが・・・このところ、たくさんの相談を抱え頭が整理できない(笑)

以前、店舗併用の住宅を建てていただいたお客様で、売却をしたい土地があるので、不動産の査定相談に乗って欲しいと。。。
自宅から車で20分のお宅なので、さっそく車に乗り込み伺うことに。。。

売却
結婚当初購入して、今は賃料8万円で貸家にしているとのこと。
土地は22坪しかなく、築年数も30年になるので売却したいと。。。
不動産会社に相談したら1K×4世帯のアパートにしたらどうかとプランと収支計画を提案されたのだけれど、なんとなく気が乗らず、賃借人も3月で退去してしまったので、売却しようよいう事になったらしい。。。


それでも悩んでいる
売却しようと決めたものの、まだ悩んでいる様子。。。
早急に換金化を急ぐ必要もなく、今の店舗付住宅も貸店舗の賃料でローン返済をまかなえている。それも後5年で完済。
ご主人58歳・奥様55歳二人合わせて収入は2000万弱。まだまだ働き盛り。お子様もそれそれ独立。
売却したお金も使途予定がなく、株投資でもしようかなと漠然としている。

売却はいつでもできる。
土地の売却はいつでもできる。
それよりも、土地の有効活用をして所得税対策をしたほうが良いのでは。。。
提案されている1Kは17崋紊両さめのワンルーム。バス・トイレなどの水廻りも3点ユニット(バスタブ・洗面・トイレ一体型)。
この間取りでは、見せかけの収支はいいが、賃貸需要の将来的な不安はある。
土地の測量図を見せていただき、その場でラフプランを描いてみた。安定した入居率の保てる1LDKメゾネットが2世帯、もしくは1Kメゾネットが3世帯。建築費は1500万円前後で納まる。土地を担保に借入れができるし、賃料で返済も充分賄える。

所得税対策
現在の店舗付の住宅を建築したとき同様、減価償却費・ローン金利が必要経費に認められ、所得税対策をされたほうが得策。
お二人もウサギ小屋みたいな1Kよりもメゾネットのほうがいいし、将来的に間取りの変更もしやすいかもね。。。と売却よりは土地の有効活用に気持ちが傾いたようです。

これからです。
あくまでも素人同様の私が入れたプランです。ホントに間取りが取れるのかチェックしないといけません。合わせて税理士さんにも見てもらい、どの位の節税になるのかシュミレーションを出さないと。。。

来週、土地の査定額と収支・所得税節税シュミレーションを見ながら、再度検討することに。
大事な資産です。じっくり考えましょう!

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土地の有効活用それとも売却

こんにちは。ウェブコンパスの玉川です。

昨日、20年近く家族ぐるみでお付き合いさせていただいている不動産会社さんに遊びに行ってきました。

どうしたらいい
ドアを開けて入ったとたん、
「ちょうど良かった。相談したいことがあったのよ」と開口一番。。。
取引先の不動産会社から土地の有効利用をするか売却をするか相談をされ、どんなアドバイスをしようか考えているので一緒に考えて欲しいとのこと。

どうしたらいいと言われても
土地の所在地、立地条件等によりさまざまな角度から考えないといけない。ところでその土地はどこ?


どんな土地 
 主要幹線道のバイパスに面していて100坪弱、現在倉庫として利用。

<バイパス面ならフリースタンド>
百坪弱ならフリースタンドとしては、ちょっと小さいから業種は限られる。
<店舗併用のマンション>
店舗はともかく騒音の問題で賃貸住宅の入居率に問題がないか。。。採光面のベランダの向きもある。
<売却>
個人住宅用には、バイパス面坪数から不向き。可能性としては、店舗併用住宅ならばいけるかもしれない。
バイパス面という土地は、過去の経験から相場があってないようなもの。需要があれば相場より高い値段がつくが、需要がなければ値段が安くても動かない。

いろんんなことが頭を駆け巡る
しばらく、これはあれはと話をしていましたが。。。
あっ、目的は何?今回の目的は何?
「ただ、倉庫にしておくのもどうかと思い、売却かもっといい活用はないかと悩んでいるみたい。とりあえずアドバイスしてもらって、いい案があったら任せるからって」と・・・
漠然過ぎてわからない。。。

どちらにしても
土地を見に行かなければ。
とにかく、現地調査をしなければ何がいいのかわからない。所詮机上のアドバイスになってしまう。見た上で私なりの案をアドバイスしますと。。。

そんなことで
今日は、これから現地調査に行ってきます。天気もいいしドライブ日和。
調査の後、LOOK不動産のスタッフに相談しながらさまざまな観点からアドバイスしようと思います。

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