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  • 2011.03.22 Tuesday
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相続を実感。。。2

 相続って本当に大変です。。。その2

自分に起きた相続に苦労している現状をお伝えしようと思いながら、
最初の投稿から2ケ月以上経過してしまい、
結果的には相続の申告を終えました。
(期限ギリギリでしたが...)

今回のことで実感したのは
前にもこのブログで書いたように「転ばぬ先の杖」ですよ!!
自分の親と相続については話し合う機会など少ないと思うけど、
遺言書の作成とまでしないまでも父親の資産位は把握しておくべきだったと。。。

不動産関係は固定資産税の納付書が一年に一度必ず送付されるので確認できますが、
(固定資産の名寄せでも確認できます)
預貯金はどの銀行の何支店に口座を持っているのか把握していないと
定期預金等がなければ通知が来ることもないので確認が難しいと実感しました。

皆さん、その時になって慌てないように親の資産は把握しておきましょう!


「LOOK不動産」運営会社 株式会社ウェブコンパス 代表 玉川 玲子





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今や相続破産!顧問会計士は見て見ぬ振り

 【相続のあらまし】
☆相続税は15億円
平成3年に父親が亡くなった気気鵑蓮∈盪困鮗分と妹二人の3人で相続しました。

もともと農家ですが、所有地周辺が区画整理され、
新しい駅もできたので、いやでも価値は上昇していました。

平成3年といえば、さらにバブル景気が追い打ちをかけ、
土地の時価は最高に上昇していた時期だったのです。

相続時の気気鵑料躬饂困鰐鵤械寛円。
その資産のほとんどは市街化の中の土地です。

生前対策として建てたマンション2棟の借入金は、約9億円で、
差し引きすると25億円の課税財産となります。

申告したのは、マンション建築以来、確定申告を担当していた
公認会計士の先生で、確定した相続税は15億円。

納税は、所有地2カ所を5億円の評価で物納し、残る10億円は20年の延納としました。

☆生前対策でマンション建設
気気鵑惑晴箸任后
自宅の近辺に田、畑や山林等の土地を所有していました。

所有地の中で、区画整理の中に入った土地があり、
新しくできた駅から徒歩8分程度のいい立地になったところもありました。

景気がどんどん上り調子の時の区画整理で、
今までの畑の評価の数十倍もの評価になっていたころです。

世間では、土地の価格があがる一方で、相続が大変というのが現実でした。

そのころは、ゼネコンの営業マンが毎日のように訪れ、
生前対策をしておかないと大変なことになるという話を聞かされていました。

そこで、生前の相続対策として、マンション2棟を建てています。

最寄りのJRの駅より徒歩圏で1000坪の土地は、まさにマンションに最適です。
人気も上々で、法人や個人の入居者があり、3LDKの間取りで
家賃は13万円でいくらでも借りてはありました。

【相続のプロが指摘する! ここが問題】

◇賃貸マンションの収支はおかまいなし
気気鵑蓮∪諺安从として9億円も借りてマンション2棟を建てています。

借入をしておくのが生前の相続対策で、
すっかり相続対策はできたような気になっていました。

特に収支が厳しいというわけでもなさそうだったので、
それほど気にせずに事業を進めたと言えます。

気気鵑世韻任覆、バブル経済時の相続対策は、建築会社主体に
建てることを目的に進められたせいで、建てれば目的を達成したかのような雰囲気があり、
収支までは重視されなかったのです。

当時は、借入を起こすことが相続対策と勘違いをしそうなほどで、
マンション経営が長期の事業だという認識はあまり持たれていませんでした。


◇延納の返済に行き詰まった
延納の返済額は、年間4400万円にもなります。

気気鵑亮入は賃貸事業です。
3LDKが50世帯あり、家賃は年8000万円、
銀行返済の5000万円を引いた手取りは3000万円となります。

この中から年間4400万円を納めなければならないのです。

最初の3年位は、ほぼ満室の状態で予定通りの賃料収入があり、
今までの手持ち金を足してなんとか納税できましたが、バブルが崩壊した後
賃料収入が減っていき、予定が狂ってきたのです。

仕方なく自宅を担保に信用金庫より借り入れをしてようやく納税しました。

◇借入もできなくなった
申告後4年を過ぎたころより、借り入れの枠もなくなり、
気気鵑惑疾任紡詰まってしまい、資金調達の見通しもつかなくなりました。

賃貸収入が当初より30%以上減っており、
生活費である自分の給料分を返済に充てたとしても足りないのです。

賃貸事業の計画が崩れると建築費の返済だけで精一杯となり、
とても延納返済までまわせません。

【相続のプロの成果 現実はこうした】

☆銀行借入の交渉
何カ所かの金融機関からの融資を一つにまとめ
銀行融資に切り替えることで、返済できないかを検討しました。

延納利息の年利4.2%が2%台になれば、
それだけでも数百万位以上の支払いは軽減されます。

ところが担保評価が下がってしまい、新たな融資を受けることはできませんでした。



☆土地売却はできないか
不動産を売却することも検討しました。

ところが、すでに物納でいい土地は納税していることもあり、
自宅と2棟の賃貸マンションの他は、調整区域の農地しか残っていません。

調整区域の農地は、簡単には売れないのです。

賃貸マンションをオーナーチェンジで売却することも方法の1つですが、
売買価格自体が全般的に下がっているので、銀行の抵当権価格にさえ足りずに
とても残る4億円の相続税は捻出できないと予想されました。



☆税務署への直談判
最後の方法として税務署に出向き、
何らかの救済措置を取ってもらえないか相談しました。

その結果、返済期間を延長してもらい、
とりあえず相続税の元金のみ支払うことにしてもらいました。

これで、年間4400万円の支払いが3000万円まで減りますので、
資金繰りはうんと楽になりました。


☆なんとか維持していける
一時凌ぎ的な感があり、根本的な解決になっていないのが、残念ですが、
気気鵑砲箸辰討惑間1400万円もの納税が減るわけで、
なんとか維持していけるメドがついたため、本当に喜んで頂きました。 

【ここに注意! お役立ちアドバイス】

◇相続税の延納の返済条件の変更は税務署に交渉する
◇返済原資の確保できない安易な延納はしない
◇賃貸事業にはきちんとした収支計画をたてた上で取り組む
◇賃貸事業には手を抜かず空きをつくらない努力が必要

相続コーディネーター 曽根恵子
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■税理士に任せても親身になってもらえないこともある!

依頼主は相続人なのに、
結局は税務署の味方の税理士も多い!

申告が終わって税務調査のときほど、
税理士が相続人の味方か否かがはっきりするときはありません。

相続の申告書を提出すると、税務署はその内容を確認し、
ほぼ1年くらいの間に税務調査が行われることが一般的です。

そうしたときには、税務署が何の予告もなしにいきなり訪れて、
家の中に申告をしていない財産が隠されていないかを探し回るということはありません。

まずは、申告を担当した税理士に調査をしたい旨の連絡があり、
相続人の都合を確認してから、来るわけです。

そのときは当然ながら申告をした税理士も立ち会うので、
相続人がおろおろするということもなく、課題となっている項目を確認していくことになります。

税理士は相続人が依頼したわけですから、相続人の代わりに
税務署と対応してくれなければ報酬を払う意味がないというものです。
相続人は、当然、自分の味方になってくれるものと期待することでしょう。

ところが、いざ実際にふたをあけてみれば、税務署のいいなりということが現実のようです。

税務調査に関して寄せられる相談では、税理士が税務署のいいなりで
全く助けてくれないという話がほとんどです。

それは相続人が故意に隠したことではなく、
税理士の確認不足だったり、評価違いであったにしても同様です。

たいていの人が税務署の調査と聞いただけで不安ばかりで、
どう対応していいのかわからないのは当然です。税理士が頼りという心境でしょう。

せめて自分達の味方になってくれる人を選ばないと、あとあとまで後悔することになります。

相続コーディネーター 曽根 恵子
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相続税は亡くなってからでも節税できる!

 相続においては、相談する専門家の選択を誤ると、相続人の感情的な行き違いに発展したり、
節税ができずに相続税の負担が大きくなったり、その後の人生に
影響を及ぼすこともあるのが現実です。

それでは、誰に頼めば円満にいくのか? 誰が節税してくれるのか?
誰に相談したらいいのかもわからないのが多くの方が抱える不安だといえます。

結論の一つをいえば、「不動産」が課題になるということです。

不動産があるから相続税がかかり、納税が難しい。
不動産は個々に違い、評価が難しい。
不動産があると分けにくく、もめてしまう。などなど。

要は、相続では不動産の知識がないと節税もできずに、トラブルのもとをつくることになるのです。

逆に考えれば、「不動産」を活かすことで、節税でき、相続を乗り切ることができ、
財産を継承しながら価値を生むことができるのです。

節税して財産を残したいと望むなら、自分の明確な意思が必要です。

そして具体的な節税を実践してくれる、
「不動産に強い」「節税意識のある」「相続人の立場になれる」専門家と一緒に取り組むことが近道だといえます。


相続コーディネーター 曽根恵子

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共有名義の不動産・相続と贈与

こんにちは。相続コーディネーターの曽根です。

不動産の売却、査定など不動産の総合サイトルック不動産.COMでは資産相続の専門家に無料で相談できます。ぜひご利用下さい。

共有名義の不動産・相続と贈与
■共同名義で購入した自宅の名義変更・相続について Fさん

【相談内容】
父と長男(私)家族が同居しています。

11年前に家を購入しましたが、父6:私:4の共同名義となっています。
父が入院してしまい、状況としては極めて悪く退院はおろか、生存期間も残念ながら長くないかもしれません。

そのような背景でのご相談となりますが、この共同名義について、税金面から見た場合、
「生存中に私名義に変更する」「死亡後に相続する」のどちらが金銭的な負担が減るのでしょうか?

また、上記以外に金銭的な負担が軽減される方法があるのであれば教えて下さい。

宜しくお願いします。



【回答】
税務的なことだけで判断すると、贈与時よりも相続時の方が基礎控除額が大きいため
負担は少ないものと思われます。

但し、持分の6割は相続財産であり、他の相続人の方々にも権利が生じます。

遺言書が有れば別ですが、なければお話し合いで、他の相続財産で相続人が納得するのであれば、相続時の方がいいと思います。

今のうちに名義を変えるのに贈与するとしても、お父様がご相談メールの状態から考えると、意思確認が必要となりますので、 それ自体が難しいかもしれません。

〜資産相続センターより転載〜
 NPO法人資産相続総合センター 理事長 曽根 恵子〜

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相続放棄と遺言書・遺留分

こんにちは。相続コーディネーターの曽根です。

不動産の売却、査定など不動産の総合サイトルック不動産.COMでは資産相続の専門家に無料で相談できます。ぜひご利用下さい。

相続放棄と遺言書・遺留分
■ 生前対策として、弟に母の遺産を相続放棄をさせたい Aさん

【相談内容】
はじめまして、宜しくお願い致します。
私は35歳の長男です。

今回、ご相談したいのは実家に母と同居している弟(32歳)夫婦のことです。

私は2年前に結婚して家を出たのですが残った弟が結婚を機に母親と同居する事になりました。

ところが嫁姑の仲が悪く、家を出る事になったのですが、その代わりに今後一切の親子関係の縁を切りたいと母が相談して来ました。それだけ辛い思いをしたようです。

そこでご相談なのですが、母が亡くなった場合、遺産を相続させない為に事前に遺産相続の放棄をさせたいというものです。

財産は生前(8年前に他界)、父が残した家二件分の土地と建物、それと貯金です。

相続放棄に付いては弟も承諾済みなのですが年月が経って心変わりが有った場合、問題にならない様手続きしておきたいのです。

相談先と手続き方法をお教え頂きたくご相談致しました。
宜しくお願い致します。



【回答】
まず、相続権を相続開始前に放棄することは現在の民法では認められていません。

相続開始前に認められる方法としては、 お母様に遺言書を書いてもらいます。
その内容としては、弟様以外の相続人に遺産を渡すことにします。

子が相続人の場合、遺留分という最低限の遺産の取り分が民法上認められています。
この遺留分に関しては相続開始前に放棄することができます。
遺言書の作成と、この制度を利用すれば生前に相続をしない意思表示をすることが可能です。

弟様が相続放棄をすることについて承諾しているということであれば可能かと思います。
方法としては、まず公正証書遺言を公証役場 にて作成してもらいます。
それから弟様に、遺留分の放棄の申述を家庭裁判所に行なってもらいます。

遺言書に関しては最寄の公証役場に、遺留分の放棄については最寄の家庭裁判所に相談すると良いでしょう。

〜資産相続センターより転載〜
 NPO法人資産相続総合センター 理事長 曽根 恵子〜

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相続税と不動産の名義変更

明けましておめでとうございます。相続コーディネーターの曽根です。
本年も相続の現場から事例をお届けします。

不動産の売却、査定など不動産の総合サイトルック不動産.COMでは資産相続の専門家に無料で相談できます。ぜひご利用下さい。

相続税と不動産の名義変更
■ 生前対策として、不動産の名義についてお考えの 気気

【相談内容】
父が亡くなり、母在住地の不動産を娘二人(現在同居しておりません)の名義に変更しました。

将来、母が死亡した場合の相続税を考えると母名義に変更するほうが得策でしょうか?


【回答】
既に不動産の名義を娘様2人の名義に変更しているということですので、お母様の相続時にはこの不動産は関係ないため、相続税の算出にいおいて考慮する必要は無いかと思われます。

また、現在娘様2人に名義が変更されているため、これをお母様名義に変更するには
売買か贈与によることになり、経費が生じてしまうのであまりお勧め出来ません。

〜資産相続センターより転載〜
 NPO法人資産相続総合センター 理事長 曽根 恵子〜

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不動産の譲渡売買と税金

こんにちは。相続コーディネーターの曽根です。

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不動産の譲渡売買と税金
■ 共有名義で相続登記した土地の譲渡について Wさん

【相談内容】
昭和57年に相続した土地と建物のうち土地の譲渡(売買)について相談いたします。

土地は、母と私と妹の3人で共有で登記してあります。約40坪です。

建物は、上記の土地の上に3階建てで、母と私の2人共有で登記しています。
この建物の一部を私が自宅として利用しています。

土地の固定資産税の評価価格は約2400万円です。
路線価の表示は現時点で230Cとなっています。

土地の1/3は妹の所有なので私と母が妹に土地の賃借料を払わなくてはならないのですが、相続当初から支払いはしていません。

その代り、この土地にかかる固定資産税は、私と母が支払いをしており妹は支払っておりません。

このような状態にある土地について、妹にもお金の必要な状況もあり、今後のことを考えて私が妹が所有している所有権を譲って(買い取り)もらおうと思っています。

適切な売買価格の考え方をお教え頂ければ幸いです。

(1)2400÷3=800万円 で売買する。

(2)借地権割合を斟酌して
   2400÷3×30%=240万円程度 で売買する

(3)上記1と2は路線価ではなく
   固定資産税の評価額をベースにしていますが、
   路線価をベースに考えるべきでしょうか。

最も税金のかからない方法はどのようにすべきでしょうか


【回答】
不動産の譲渡には、譲渡所得税、不動産取得税、登録免許税等がかかります。

譲渡所得税については、譲渡金額に応じて課税金額も大きくなりますので、単純に節税を考えるのであれば、譲渡価額を抑える必要があります。

譲渡価額については、特に制限がある訳ではなく、基本的に当事者同士で決めることができます。

ただし、「著しく低い価額」で譲渡すると、低額譲渡として、贈与税が課税される場合がございます。

この贈与税課税の判断基準は、固定資産税評価額ではなく、通常の取引価額、つまりいわゆる世間相場での価格となります。

「著しく低い価額」の範囲は一概には言えませんが、世間相場の2割減以上低価額にすると贈与税が課税される可能性が高くなるともいわれております。

詳細についてご連絡頂ければ、当センターでも対応させて頂きますので、宜しければご利用下さい。

〜資産相続センターより転載〜
 NPO法人資産相続総合センター 理事長 曽根 恵子〜

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土地の売買と相続・名義変更

こんにちは。相続コーディネーターの曽根です。

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土地の売買と相続・名義変更
■ 亡くなった祖父名義の不動産について Hさん

【相談内容】
はじめまして。
私の伯父が住んでいる家は、もう亡くなっている祖父の名義です…
伯父も年ですので、引き取ろうかと思っています。

もし、土地と家を売るとすると相続の方はどのようになるのでしょうか?

詳しくは解らないのですが、税金などの問題もあると聞きました。
税金で赤字になることも…

もし、売ったとすると名義などの問題もどうなるんでしょうか?
教えていただけたら嬉しいです。
お願いします。


【回答】

当該土地・建物を売買されるためには、まず祖父様から伯父様へ名義変更する必要があります。

勿論、更にご相談者様に名義変更してから売買されることも可能です。

しかし、その場合名義変更に関する手続き料や贈与税などがかかりますので、費用の負担を軽くするためには避けられた方が良いでしょう。


〜資産相続センターより転載〜
 NPO法人資産相続総合センター 理事長 曽根 恵子〜

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不動産の評価額と路線価

こんにちは。相続コーディネーターの曽根です。

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不動産の評価額と路線価
■ 不動産の評価額はどのように出せば良いのか? Dさん

【相談内容】
父が死亡しました、遺書はありません。
父は再婚で私は後妻の子供です。

父は現金と借地に立てた建物を残してくれました。
前妻の子供3人と私の母、私の兄弟2名と話し合いを持ちました。

私は国税局の路線価格で借地の評価を提案したのですが、前妻の子供から実売価格で評価すべきであるとの意見が出ました。
主張する実売価格は路線価格の1.7倍です。
実売価格の正確な数字を確認するにはどこに相談したらよいのでしょうか?

また、建物の一部は商店に貸してあり、家賃収入も前妻の子供が相続させろと言ってきてます。
家賃収入も相続財産としたら評価額はどのように決めたら良いのでしょうか?
よろしくお願いします。


【回答】
相続が起きた場合、不動産等の遺産を評価する際、一般的には国税庁が発表している路線価を使います。

実勢価格はあくまでも売れることが前提であり、またどの時点を基準にするかにより、
評価が異なることがあるため、目安としづらいからです。
特に借地の場合は実勢価格での評価の出し方が非常に難しくなっています。
なぜなら、借地は買い手がつきにくいという性質を持っているからです。
また、テナント部分の賃料についてですが、賃料が相続財産となるのではなく、あくまでも賃料を生む物件が相続財産であるため、賃料自体の相続時の評価額という考え方はありません。

この物件がいくら収益を生むのか、また維持する際の経費はどれくらいになるのかを勘案し、相続人間で話し合いをされては如何でしょうか。

〜資産相続センターより転載〜
 NPO法人資産相続総合センター 理事長 曽根 恵子〜

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