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  • 2011.03.22 Tuesday
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地デジを考える(真面目に)

地デジ(地上波デジタル放送)。

キムタクのCMですっかり定着したお陰で、賃貸マンションの入居者さんから

「ウチは地デジにならんのか??テレビはコジマで最新型買ったのよー!!」

という声が出だしたこの頃、そろそろ装備をしないといけないかと思い
といっても1棟だと最低50万円から資金のかかる事だし・・と迷ったので
本当に受信出来るかを「マスプロアンテナ」の技術の方を呼んで
調べてもらいました。

作業は、調査用アンテナを屋上に持参し



東京タワーへ向かって狙いを定め



本職みたいなテスターで(本職です)チャンネル毎の電波をチェック



電器工事屋さんと取り交される言葉は
「%#$*V”&d>」と専門用語でわけわかりませんが、
素人に分かる様に聞くと、結果、ここは(幕張)電波は強いが障害で

デジタルきΝ┃チャンネルはモザイクがかかったみたいに見える

つまり、「意味なし!!」

てことで、設置を断念しました。
今年の夏に、地域にケーブルTVが入ってくるのでじっと待つことに。

マンションアパートオーナーの皆さん、設置は慎重に調べて下さいね。
「地デジ詐欺」とかもあるみたいだし。

それより総務省さん、本当にあと4年で全国切り替えちゃっていいの??。


高惣商事株式会社
代表 高橋 弘吉

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「シンドラーエレベーター」圧死事故に思う

こんにちは、高橋です。

シティハイツ竹芝の「シンドラーエレベーター」事故
被害者の冥福をお祈りいたします。

それにしても「シンドラー」、メーカーとは思いませんでした。
この業界に18年いて、見たことなかったので。

ニュースの中心は、事故原因が「ブレーキ」か「システム」かに注目が
集中していますが、大方「メーカー」に問題あり、となりつつあるようです。

ただ、私が信じられないのは、港区住宅供給公社が
シティハイツ竹芝を平成10年4月に入居開始してから、
2度もエレベーター管理会社を変更しているということ。

エレベーターの管理会社とは

以前、このブログでちょっと触れたことがありましたが、
エレベーターの管理会社は大きく「メーカー系」と「独立系」
に分かれています。

「メーカー系」は、東芝・松下・日立・三菱など電機メーカーや
日本エレベーター製造などエレベーターメーカーの系列会社で
親会社から技術者や部品の供給を受けて管理する会社。

「独立系」は主にメーカーから独立・転職した人間の興した会社で、
管理するエレベーターのメーカーから部品の供給を受けて管理する
会社。

どちらが優れている、とは言い切れませんが「独立系」は一般的にコストが
安いのが魅力です。

シティハイツ竹芝は、「製造メーカー系」→「他メーカー系」
→「独立系」と管理を変更していました。

エレベーター管理は人身事故防止が優先

ほとんどはビル・マンション管理会社の「下請」に入ることが多い
エレベーター管理会社ですが、選ぶ際に重要なのは

・第1に、設置したメーカーの機種を熟知した技術員がいること

・第2に、最寄の営業所がどこにあり、異常の際に何分で到着可能かということ。

コストは重要ですが、建物内で自動ドアとエレベーター・立体駐車場は
「動く」機械が人と接する場所、不具合や対応で人身事故がありうる場所です。

そして、マンションの管理会社などと違い、
一度頼んだら簡単には変えない
ことが安全第一の常識のはずです。

いくら入札(たぶん)とはいえ2度も管理を代えたのは
そこで何かあったからなのでしょうか?

公社のコスト管理はそこまで厳密ではないはずですが。


高惣商事株式会社 代表 高橋弘吉
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物騒な話

こんにちは、高橋です。

昨日は、「千葉県習志野市花咲」で起きた両親刺殺事件で
ヘリコプターが上空を飛び回り、現場のあるJR総武線幕張本郷近辺では
大騒ぎでした(うちの会社のすぐそばです)。

私も、上空からの映像を見たときに、現場近くのアパートが写り
「この物件見たことある!!」と思い出し、報道陣が到着する前に現地確認。



野次馬根性丸出し、という非難はごもっとも。
ですが、この近辺の賃貸を紹介する際には知っておかなければならない
「物件情報」ですし、場合によっては問題のお宅が知らないうちに
「市場に売りに出る」ことも充分あり得ます。

知らずに紹介し、契約のときに重要事項説明書を見てびっくり!!
では、地元業者として言い訳が立ちません(特に、殺人・自殺などは)。

不動産を探すときは、地域情報に精通した人間に
「この物件どう?」と一言聞いてみるのも必要と思います。


高惣商事株式会社 代表 高橋弘吉

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賃貸の敷金、いくら戻る?いくら返す?

こんにちは。

そろそろ賃貸のシーズンに入り、同業の各社も忙しい時期になってます。
ウチは、法人契約が多い関係で日曜日を定休日にしてるのですが、
ホームページに物件検索機能を載せたことで、個人のお客様から
問い合わせや案内の予約が増え、しばらくは休日返上になりそうな予感。

ありがたいのですが・・休みがない・・ぐすん。

今回は、賃貸住宅につきものの、敷金返却をめぐる話を。

引越しをした友人たちから、「敷金半分もってかれたんだよね」とか、
「いくらぐらい戻るのかねえ」とよく質問されます。

自分の管理している物件ではないので、明確には答えませんが、言えるのは、

不動産業者(または担当)のサジ加減ひとつ!!

ということ。まだまだ、不動産会社で判断基準が異なります。

2004年10月1日から、東京都賃貸住宅紛争防止条例、
通称「東京ルール」が施行され、退去時修繕負担についての負担範囲が
明確化されました。
簡単に言うと、破損・汚損を除く、通常使用による損耗は家主が負担するという内容です。

あくまで東京都だけの条例ですが、近隣県の不動産会社も右にならえという
方向になりつつあります。
それは、東京に本社のある会社の社宅としての契約は東京ルールに準ずる、
家主の立場から逆に言えば、

東京ルールに従わなければ、優良な大手法人客を紹介してもらえない!!
ということです。

家賃はともかくとして、貸す側の立場は厳しくなりました。

敷金交渉における、個人と企業の立場の違い

貸主側管理会社としては、退去時において個人契約の入居者と法人契約の入居者では、
交渉するシビアさが違うことがあります。

図式にすると、

個人契約者 VS 貸主側不動産会社―家主 と、

法人契約者―借主側不動産会社(代理人) VS 貸主側不動産会社―家主
という交渉の違いです。

ここ数年、企業は社宅管理を不動産業務代行会社に委託することが多くなりました。専門分野の手間やコストを削減できるからです。

つまり、 「プロ同士の交渉は、シビアに負担割合を闘う」
ということです。

東京ルールを熟知しあった者同士では、ルールに則り、結果敷金返却は多くなることがあります。

個人の方でも、一方的・不当な修繕負担に泣き寝入りすることはありませんよ。
不当な請求は、消費者センターへの相談や小額訴訟という手段もあります。
(家主の立場からはあまりやってほしくありませんが。)

不動産会社の友人がいれば、「知り合いの業者に見せていい?」の一言も有効かも。
私の友人には、もめたらこう言っていいよ、と伝えてます。
なんか、ヤクザのシノギ合いみたいな響きですが・・。

賃貸でも覚えておこう、リフォーム見積の単価

負担割合を中立に判断されても、意外に知らないのは見積の単価。
壁紙(クロス)の単価くらいは知っておきましょう。

リフォーム業者によってまちまちですが、クロスの張替は1屬△燭
安くて900円から高くて1,500円位。
6畳の壁と天井が約33屬箸靴董■横后ぃ沓娃葦漾腺苅后ぃ毅娃葦澆
違いが出ます。
一般的な相場は1,100円〜1,200円程度。
不当に高いと思ったら、専門の方に相談しましょう。

これから部屋を借りる人は、家賃や礼金だけでなく、
「退去する時は東京ルールですか?」と確認しましょうね。
「何それ?」なんて言う不動産賃貸業者は勉強不足ですから要注意。

高橋 弘吉
高惣商事株式会社 代表
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大手?不動産会社退職〜独立

始めまして。
このたびご指名を頂き投稿させて頂くことになりました。
不動産業界・相続関係についての評論や知識は専門家にお任せして、ここでは私の体験をお伝えさせて頂こうと考えています。
15年間の不動産業界での経験と、今まさに携わっている相続の実務について自らの体験をお話させて頂きます。少しでもお役に立つことがあれば幸いです。何卒よろしくお願い申し上げます。
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賃貸マンション満室経営の裏側

はじめまして。

千葉市内で不動産賃貸管理会社を運営しております、高橋と申します。
今回、ウェブコンパスの玉川社長がこのサイトで目指すものに共感し、
微力ながらこのブログに投稿させてもらうことになりました。
皆様、宜しくお願いいたします。

TVのワイドショーでは、耐震偽装問題からライブドアショックに
話題の中心が移り、この業界の問題であるアスベストや悪徳リフォームなど、
住まいの安全に関した注目が薄れていくことは残念です。

良識あるマスコミの皆さん、何十年の資産を扱う不動産・建築業界の健全化、
忘れないで下さい。

ということで、

満室経営、出来てます?

私達の管理している、JR総武線幕張本郷駅周辺の8棟の賃貸マンションの内、
1月初旬までに5棟を満室に出来ました。
去年の1月は空室率が15%近くに達し、危険水域でやばい!!ところまで
きてましたので、70点位はもらってもいいかな、と。

その中で去年やってきたポイントをいくつか。

賃貸募集の営業マンとは仲良く

「大家さん」はもちろんのこと、自分達地元の業者でも、全ての入居者を
自分の店に来たお客さんだけで決めるのは無理なんです。

そのときに力になるのは募集営業の窓口やってる他社の若い男性・女性達。
人気物件の空室が出た、気合でリフォームした、エアコンサービスするよ、
などのレアな情報をやりとりし、時には食事やケーキの差し入れなど、
コミュニケーションをとていると、お客さん案内する側も気合が違います。

場合によっては、宅建業法に問題ない「広告料」名目のキャッシュバックを
業者同士でやりとりすることも。入居審査はこちらでやりますが、
トッポイ営業マンほど紹介率が増えますね。

そんなとこまできれいにするの?

入居者も目が肥えてます。物件が多い中、「案内即契約」に持っていくのは
部屋の見た目で気配りがされているかどうか。

リフォームの業者さんも見過ごしがちな部位。例えば、

.ッチン手元灯スイッチのヒモ
 ほとんどの物件が、手あかで黒くなってますよ。
 原価、2本で100円位。
⊃綟札僖奪ンや窓ガラスのビート(シール)などゴム類の交換
 水切れが悪かったり、やはり黒ずみがあったらきれいにしちゃいましょ う。

 リフォーム業者に指示すればついでで出来ますが、入居してからだと
 高くつきます。

光ファイバーの設置はタダだし、防犯鍵も結構安いんです。
皆さんも空室を見直してみてはいかがでしょうか。

そんな真面目なことを書きながら、自分の会社のブログでは
地元のコア情報をロクデモなく書いてます。
駅前スナックのランチ突撃レポ、とか。
見つけたら立ち寄ってみてください。
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