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  • 2011.03.22 Tuesday
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本年もよろしくお願いします。

 皆様。明けましておめでとうございます。
本年も宜しくお願いします。

昨年1年、不動産建設業界はひどいものでした。。。
一部の個人投資家・外資・大手デべを除いてはほとんど大きな動きがなかったような気がします。

私としても個人的にも色々ありまして、
慌ただしく、そして思うように仕事も私生活も進まない1年でした。
仕事では後半半年も話題のT社に振り回されました。

でも昨年12月から若干動き出したかな・・・という感じはありましたが、
年も明け今年1年どうなる事やら。。。

悲観ばかりしていても仕方ないので、今年1年心新たに頑張ります!

「LOOK不動産」運営会社 株式会社ウェブんパス 代表 玉川 玲子
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相続を実感。。。

 相続って本当に大変です。。。その1

今年2月に長い闘病生活を終え父が亡くなった。。。
悲しみに浸る暇もなく通夜・葬儀の準備、後片付けであっという間に時間が過ぎた。
そして四十九日の法要を終えると父の準申告や相続の手続きが待っていた。

<何もかも取り仕切っていた父>
父は16で田舎から上京し山谷の木賃宿に住まい、日雇労務者をして会社を興した。
また戦後の高度成長期時代からバブルまでを働き続けた世代でもある。
そのせいか人に頼るのが苦手で芯が強く、
一家の長として入院するまで何もかも自分で取り仕切ってきた。
年老いた母も何もかも父に任せ何不自由なく生活していた。

それゆえ、何もわからない。。。
所得の申告をするにも、どのくらい収入があるのか、
何の株をどのくらい保有しているのか、
預貯金の詳細、年金の支給額等々何もわからない。

保有不動産も全くわからない。。。
わかっているのは、田舎の自宅、東京の自宅・事務所併用の共同住宅だけ。
もちろん、母に聞いても何もわからない。
田舎には田畑が残っている記憶がある。
もちろん農業はしていないのでどうなっているのか分からない。

四十九日の法要前日に田舎に行き、母の記憶にある田畑を見に行った。
様変わりした町の様子に母は「あの辺が家の土地だったと思う」
また、別の蒟蒻畑で「あそこからあの辺までが家の畑かな」と指さすだけ。。。
実家はもともと農業ではないし、父の兄弟は誰一人農業はしていない。
誰が蒟蒻を作っているのか。


他人の相談に乗っていても自分のこととなると情けない。。。
ここから私の相続手続きの奮戦が始まった。。。。

「LOOK不動産」運営会社 代表 玉川 玲子

















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瑕疵担保による損害賠償を求めた事案の最高裁判決

汚染物質の損害賠償を求めた事案 

土地の売買契約締結当時には定められていなかった環境基準を超える汚染物質の損害賠償を求めていた事案で売主の責任を認めなかった判決です。
意外な最高裁の判決でした。
記事を抜粋しました。

宅地用に購入した土地に、購入当時には人体への危険性が認識されていなかったふっ素が、環境基準を超えて含まれていたとして、東京都足立区の土地開発公社が、売主の化学メーカーに対し、瑕疵担保による損害賠償を求めた事案で、平成22年6月1日、最高裁第三小法廷(堀籠幸男裁判長)は、約4億5900万円の支払を認めた原判決を破棄し、売主の責任を認めなかった。

原審(東京高裁)は、売買契約の目的物である土地の土壌に、
人体に有害である物質が、その基準を超えて含まれていないことは、
土地が通常備えるべき品質、性能に当たるというべきであるから、
たとえ売買契約締結当時には、人体に有害であるとの認識が一般になされておらず、
法令による規制の対象とされていなかった物質であったとしても、
それが売買契約の目的物である土地の土壌に含まれていたのであれば、
土地が持つべき客観的な安全性を欠くといえるので、売主はその責任を負うと判断したが、
最高裁は、売買契約の当事者間において、
目的物がどのような品質・性能を有することが予定されていたかについては、
売買契約締結当時の取引観念を基準とすべきであり、
本件売買契約締結当時、取引通念上、
ふっ素が土壌に含まれることに起因して人の健康に対する危険が生じるとは認識されておらず、
売買の当事者においてもそのような認識を有していなかったのであるから、
その後人の健康に対する危険性が認識され、それを規制する法令が定められたとしても、
その基準を超えたふっ素が含まれていたことを理由に、
売主が瑕疵担保責任を負うことはない、と判示した。

ウェブコンパス 代表 玉川 玲子
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不動産特定共同事業法(不特法)の見直し

不動産特定共同事業法(不特法)の見直し

 「国土交通省政策集2010」が公表された。
これは、政権交代後、国土交通行政を大胆に転換するべく国土交通省が大きく舵を切ってから初めて作成する重要政策集です。
この中で、不動産投資市場の活性化に関する提言もなされています。

具体的には、下記の通りです。
○ 遊休化・老朽化した不動産のリニューアルや環境投資の促進のためには、
 不動産投資市場における民間の知恵と資金を活用することが必要なことから、新たな証券化手法
 を追加的に創設する。
○ 例えば、不動産会社の事業会社ではないSPC が不動産特定共同事業を営むことが可能となるよ
  う、不動産特定共同事業法を改正するなどである。
○ これにより、不動産特定共同事業において、年金、生損保等の機関投資家等からの資金調達が 
 容易となることから、不動産投資市場の活性化が図られる。

不特法が変わると何に活用できるか
 不特法による不動産投資スキーム(以下、不特法スキーム)のメリットは、匿名組合出資により集 
 めた資金で、現物の不動産(所有権)を購入できる点である(原則、匿名組合出資方式の合同会社
 等では、信託受益権化した不動産しか購入することができない)。

不特法スキームのデメリット
 〇駛楸發竜制が大きい
 倒産隔離がなされていない点
不動産証券化には障害となる場合があり、その結果J−REITや特定目的会社(TMK)、
合同会社等のスキームと比較して実績は増えていない。
今後、もし法律改正がなされた場合には、例えば信託受益権化できない違法建築物件などを治癒して長期保有したり、老朽化したマンションを建て替えたりする場合にこの不特法スキームを活用する可能性が広がるでしょう。

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「バンピング」という鍵開け

こんにちは、高橋です。

昨日朝のニュースワイドで見入ってしまった記事。

有名な「ピッキング」に続く「バンピング」という鍵開けの方法。

鍵

ピンタイプシリンダー錠(写真上)に、その商品に対応する特殊キーを
突っ込み、軟らかいトンカチみたいなものでたたくと

鍵が開いた。
(写真下は普通の鍵です)

欧米で販売されている鍵には、対応した特殊キーがネットで入手出来るとか。

まだ日本の鍵には出回っていないらしいが、怖いのは

素人でも出来る
ということ。

試しに手近な鍵でやってみたものの、さすがに開かなかったが。

週刊朝日に記事が載り、TVで放映されたものだが、注意を喚起する
意味ではいい取材だったと思う。

また、鍵業界と泥棒業界のイタチごっこの始まりでしょうか。
皆さんも注意しましょうね。


高惣商事株式会社
代表 高橋 弘吉
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今日の相談事

こんにちは、高橋です。

玉川さん、ブログご無沙汰じゃないですか!!。
かくいう私も久しぶりの投稿になりますね、ごめんなさい。

今日は来客が続き、1日応接に座りっぱなしだったので、
よろず相談を日記風に。

引越し前日突貫リフォーム!
管理してる賃貸マンションがタイミング良く申込み入ったものの、
3/24(土)朝に退去が終了し、翌日朝に入居の引越屋到着というタイトな契約。
この時期、リフォーム業者はてんてこ舞いなのが分かりつつクリーニングと畳交換発注。
結果3社に断られ、最悪うちの事務員さん2名と一丁やるか!!と覚悟を決めたら
4社目からOKの回答、胸を撫で下ろしました。

水道が詰まって引越??
他業者の管理マンションに入居している知人が久しぶりの来訪。
水道水の出があまりに悪い(トイレの水を流すとシャワーが止まる)ので、
管理会社に相談したら調査に来て「下の階が空いてるので引っ越してください!」の回答。
話を聞くと、その部屋だけ室内の給水管内部が錆で詰まってパイプを交換しなければ
ならない様子。ホテルに数泊するか引越して大工事!!みたいに言われたそうで、
「そんなことはないと思う。住みながら職人入れて2〜3日で終わるはず、
代わりに説明したげます。」と説明(管理会社も知ってる所なので)。

全国賃貸住宅新聞から取材!?
どこでウチの会社を見つけたのか、業界全国紙から編集部来訪。
敷金のトラブル防止の為の、東京都賃貸住宅紛争防止条例(通称「東京ルール」)
施行から2年が経過し、果たして周辺都市はどうなっているのだ??という
特集の為のインタビュー。
きっと、不動産業者名簿にダーツを投げて当たりでもしたのかと想像。
国土交通省の原状回復ガイドラインも、賃貸入居者はまだまだ知らないですね
という意見で一致(賃貸入ってる人は是非勉強してくださいね。このブログにも
書いたことがあります。)
恥ずかしながら私の顔写真を提供させていただきました。

うーん、これで残業が増えていく・・・。

高惣商事株式会社
代表 高橋 弘吉

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離婚時の厚生年金分割制度

こんにちは。ウェブコンパスの玉川です。

いやア・・・ブログを随分サボってしまいました。
年が開け、1・2度ほどしか投稿していません。情けない。。。
そして、気づけば1月も終わりです。サボりグセを打破しないといけませんよね。

それにしても、今月は忙しかった。。。(ブログをサボった言い訳ではありません)
この頃、不動産・建築以外に「離婚時の厚生年金分割制度」について聞かれることが多くなりました。
とはいえ、私には興味もないし、よくわかりません。
そこで、懇意にしている社労士のI先生に聞いてみることにしました。

「離婚時の厚生年金分割制度」とは。。。
平成19年4月以降に離婚した場合、協議によって離婚した夫の厚生年金の全部の最大5割まで分割して受給できるというもの。
いままででも、裁判などによって年金の一部を離婚した夫に請求することも可能ではあったが、年金の振込みが夫の口座に振り込まれていたため、妻には支払われない事が多々あったということです。
今回の年金分割制度施工により、分割された年金は国から直接妻の口座に振り込まれることになるそうです。

国民年金(基礎年金)は対象外
分割できるのは、会社員などが加入している厚生年金と公務員が加入している共済年金のみだということです。会社員の年金は基本的には基礎年金と厚生年金の俗にいわれる2階建てになっていて、分割できるのは厚生年金の部分だけになるということです。

上記が厚生年金分割制度の大まかな概要ですが、分割を請求するにはいくつかの注意・留意点があるそうです。
I先生は熱心に注意・留意点などを説明してくれましたが、自分としてはあまり興味がなかったせいか、頭の中に入ってきません。。。I先生スミマセン。
また、何かの機会に注意点などをご紹介できればと思っています。

離婚に伴う、財産分与・年金分割制度、ますますスムーズに離婚ができなくなるかもしれませんね。

不動産売却査定など不動産の総合サイト「ルック不動産.COM」運営会社 
代表 玉川 玲子
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アパホテルに耐震偽装発覚

こんにちは、高橋です。
最近、忘れた頃にやってくる様になってしまいましたが、今年もよろしくお願いします。

京都府内のアパホテルに、またも「耐震偽装」2件が発覚しました。
アパホテル社長
これは、昨年11月17日に幕張アパホテル(旧幕張プリンスホテル)が
グランドオープンしたセレモニー時の元谷社長の写真(なぜか招待された)。

この時は、地上50階のプリンスホテルを買収して露天風呂やチャペルなど作り

露天風呂

チャペル

スピーチにも気合入りまくってましたが、今回は残念な涙の会見。

耐震構造など解らないだろうな、と思われる元谷会長・社長のイメージを見るにつけ
ちょっと可哀相にも思えましたが、急激に拡大した組織の中で
社会的責任と会社の管理システムが追いつかなかった弊害か・・と想像します。

早急な安全対策を図り、利用者の信用を回復して欲しいものです。

ただ、数年前千葉県○○代市で作ってた分譲マンションの突貫工事は
道路向かいのマンション管理組合担当としてエゲツナイ工事やねえ、
と感じていましたが・・

高惣商事株式会社
代表 高橋 弘吉


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昨年一年を振り返って〜心新たに〜

明けましておめでとうございます。(チョッと遅いですが・・・)
ウェブコンパスの玉川です。
昨年は、あっという間の一年でした。
そして「LOOK不動産.COM」をオープンさせて9ケ月過ぎました。

昨年もいろいろありました。。。
新年の番組でも姉歯事件、悪徳リフォーム、欠陥工事などなど多々取り上げられていました。
ある番組では、還暦を祝う同窓会があり、その同窓会で大工の棟梁をやっているという同級生と再会し、退職金をつぎ込んで家を新築したものの、ひどい欠陥住宅を建てられてしまったという女性を取り上げていました。

ずさんな工事
大引き・根太が継ぎ足しの木材。。。
管柱の本数が足りない。。。
躯体自体が全く骨組みとして機能していない。
クロスにいたっては、接着剤から腐食がはじまっている。
初老の女性が一人で住むには、どれだけ心細いか。。。

勝訴したものの
裁判で勝訴し、建築士・工事業者に賠償金の支払い命令が出たものの、支払う財力がないという理由で、賠償金はまったく支払われない。
怒りと憤りを隠し切れない被害者の顔が、TVに映し出されていました。

こういった事件は、まだまだ多発しています。
微力な私たちですが、
少しでも、このような被害者がでないことを祈りながら、本年も情報提供・信頼できるサイトとして「LOOK不動産.COM」は歩み続けたいと思います。

不動産売却査定など不動産の総合サイト「ルック不動産.COM」運営会社 
代表 玉川 玲子
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老後を海外で過ごす。。。〜その前に〜

こんにちは。ウェブコンパスの玉川です。

先日、セブ島に旅行に行った友人から、お土産をいただきました。
セブ島といえば。。。
数週間前に老後の居住の地を求めてセブ島に借地権の契約をしたが、契約が履行されないという話がでていました。

老後を海外で豊かに過ごす
〜フィリピン・タイなど物価の安い国で、老後を豊かに過ごす〜
年金で豊かに過ごせるというキャッチでここ数年、海外で老後を過ごす方が増えているという。。。
私が記憶している限りでは前回のバブルの頃、オーストラリアが人気でした。
理由としては気候が日本と似ている・時差がほとんどない・物価が日本よりは安いなどでした。
昨今は、物価が日本の1/10以下ということが最大の魅力でフィリピン・タイなどが人気あるようですが。。。

日本の1/10以下という物価。。。
今回の事件は、ここがポイントです。
物価が1/10以下ということは、不動産の価値もそれなりです。現地の土地の相場・借地権料が適正であったのか。
日本より安いではなく、適正であったかどうかです。
熟知している日本でも不動産に纏わる詐欺まがいの事件に巻き込まれることがあるのです。
ましてや、お国事情も良くわからない国の不動産に手を出す場合には、入念のチェックや下調べ・価格調査が必要です。

夢が悪夢へ変わる
契約時には、温暖なセブで悠々自適に過ごせるという夢が、一瞬にして悪夢に変わってしまいました。
私も、老後を海外で過ごしたいと思っています。
でも、そのときには、多少の費用がかかっても調査をします。現地の専門家にも依頼します。
海外不動産だけではなく、やはり不動産の売買は慎重に進めるべきだと思います。。。
後で後悔しても取り返しがつかない位の高額の買物だからです。

ただ、老後の生活を夢と豊かさを求めて過ごそうとしている人達をターゲットする詐欺まがいの事件は、決して許されるものではありません。

不動産売却査定など不動産の総合サイト「ルック不動産.COM」運営会社 
代表 玉川 玲子
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