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  • 2011.03.22 Tuesday
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東日本大震災

<今、私たちにできること>
 今回の地震は考えさせられることが多かった。。。

淡路大地震の時もTVで被害を見て「これが日本で起きてることなんだろうか」と思った。
でも、心のどこかで対岸の火事だったのかもしれない。

今回は自分自身、恐怖を感じるほどの揺れを体感した。
揺れがどんどん大きくなり、事務所の棚から荷物が飛び出し、
固定してあるコピー機などが揺れで動き出す。
そして次から次へとくる余震。。。

数時間後に東北方面が震源地で津波被害があったと知り、
被災地の人達の恐怖はどのくらいのものだろうと心が痛んだ。

地震から10日過ぎ、日に日に想像を絶した被害状況が伝わってくる。
それなのに東京近郊では食料・日用雑貨の買い占めでスーパー・コンビニの棚はガラガラ。
ガソリンスタンドには長蛇の列。

東京近郊にいる人たちは被災地に比べたらずっと恵まれている。
自分が一番大切なのは私も同じ。
でも、被災地の人を思い一人一人が少し我慢すれば、
その少し少しの思いやりがきっと大きな力になると思う!

どんなことでもいい、事務所の蛍光灯を半分消したり、
家の不必要なコンセントの元を抜いたり、
車を使わず歩いたり。。。
ちょっと思いついたことを実践すればいい。



私のお気に入りのブログに掲載されたいた名古屋救援物資受付開始にあったものを勝手に掲載させてもらいました。

「LOOK不動産」運営会社 株式会社ウェブコンパス 代表 玉川 玲子
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相続を実感。。。2

 相続って本当に大変です。。。その2

自分に起きた相続に苦労している現状をお伝えしようと思いながら、
最初の投稿から2ケ月以上経過してしまい、
結果的には相続の申告を終えました。
(期限ギリギリでしたが...)

今回のことで実感したのは
前にもこのブログで書いたように「転ばぬ先の杖」ですよ!!
自分の親と相続については話し合う機会など少ないと思うけど、
遺言書の作成とまでしないまでも父親の資産位は把握しておくべきだったと。。。

不動産関係は固定資産税の納付書が一年に一度必ず送付されるので確認できますが、
(固定資産の名寄せでも確認できます)
預貯金はどの銀行の何支店に口座を持っているのか把握していないと
定期預金等がなければ通知が来ることもないので確認が難しいと実感しました。

皆さん、その時になって慌てないように親の資産は把握しておきましょう!


「LOOK不動産」運営会社 株式会社ウェブコンパス 代表 玉川 玲子





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本年もよろしくお願いします。

 皆様。明けましておめでとうございます。
本年も宜しくお願いします。

昨年1年、不動産建設業界はひどいものでした。。。
一部の個人投資家・外資・大手デべを除いてはほとんど大きな動きがなかったような気がします。

私としても個人的にも色々ありまして、
慌ただしく、そして思うように仕事も私生活も進まない1年でした。
仕事では後半半年も話題のT社に振り回されました。

でも昨年12月から若干動き出したかな・・・という感じはありましたが、
年も明け今年1年どうなる事やら。。。

悲観ばかりしていても仕方ないので、今年1年心新たに頑張ります!

「LOOK不動産」運営会社 株式会社ウェブんパス 代表 玉川 玲子
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相続を実感。。。

 相続って本当に大変です。。。その1

今年2月に長い闘病生活を終え父が亡くなった。。。
悲しみに浸る暇もなく通夜・葬儀の準備、後片付けであっという間に時間が過ぎた。
そして四十九日の法要を終えると父の準申告や相続の手続きが待っていた。

<何もかも取り仕切っていた父>
父は16で田舎から上京し山谷の木賃宿に住まい、日雇労務者をして会社を興した。
また戦後の高度成長期時代からバブルまでを働き続けた世代でもある。
そのせいか人に頼るのが苦手で芯が強く、
一家の長として入院するまで何もかも自分で取り仕切ってきた。
年老いた母も何もかも父に任せ何不自由なく生活していた。

それゆえ、何もわからない。。。
所得の申告をするにも、どのくらい収入があるのか、
何の株をどのくらい保有しているのか、
預貯金の詳細、年金の支給額等々何もわからない。

保有不動産も全くわからない。。。
わかっているのは、田舎の自宅、東京の自宅・事務所併用の共同住宅だけ。
もちろん、母に聞いても何もわからない。
田舎には田畑が残っている記憶がある。
もちろん農業はしていないのでどうなっているのか分からない。

四十九日の法要前日に田舎に行き、母の記憶にある田畑を見に行った。
様変わりした町の様子に母は「あの辺が家の土地だったと思う」
また、別の蒟蒻畑で「あそこからあの辺までが家の畑かな」と指さすだけ。。。
実家はもともと農業ではないし、父の兄弟は誰一人農業はしていない。
誰が蒟蒻を作っているのか。


他人の相談に乗っていても自分のこととなると情けない。。。
ここから私の相続手続きの奮戦が始まった。。。。

「LOOK不動産」運営会社 代表 玉川 玲子

















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オーダーキッチン

 オーダーキッチンって?

k2works(ケーツーワークス)のオーダーキッチンは、材質やカラーのオーダーだけでなく、機能性やデザイン性においても、よりお客様の理想に近づけるよう、ご提案を繰り返して製作されております。

製作工程は全て一物件単位で稼動し、一人一人のお客様が自分だけのシステムキッチンや家具としてお使いいただけるよう、部材や金物の選択から組み合わせまで一貫してお客様のオリジナリティを追及し、お客様にとって理想的なオーダ−キッチンが完成するよう、最善を尽くします。

開放的なアイランドキッチン、シャープなデザインのステンレスキッチン、温かみのある木製カウンターキッチン等々、オーダーキッチンを理想とするお客様の、あきらめかけていたイメージを形にすることが、私たちにとっても理想のしごとなのです。



ダイニング側の扉は全てプッシュオープンにして、袖壁や腰壁と一体化しています。
7分ツヤ有りの塗装が上品に輝いて、キッチンスペース全体を明るくしています。








k2works(ケーツーワークス) 代表 古賀 保彦

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面白い本を見つけました!

 これからマイホームを建てようという方にお勧め!
面白い本を見つけました!

タイトルは「漫画家は見た!マイホーム業界のあやしいウラ事情」という本です。
あるレディースコミックに連載されていた漫画家広田奈都美さんのエッセイコミックがコミックス化されたものです。

「ハウスメーカーは3割ボッタくっています!!」
「CMで超有名なメーカーで訴状問題!!etc.」
「住宅業者が教えたがらない危ない情報てんこ盛り!!」等々。。。
過激な内容が盛りだくさんです。

本の内容で正直「これはちょっと大げさかな」と思うところもありましたが、家を建てるのに必要な基礎知識が漫画で分かりやすく説明・解説されています。
業界にいた私でさえ、「なるほど」「そんなことができるんだ」などと感心する場面もありました。

これからマイホームを建てようという方、参考までに読んでみたらどうでしょう!?
漫画なので読みやすいのでお勧めです。

【LOOK不動産】運営会社 株式会社ウェブコンパス 代表 玉川 玲子
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瑕疵担保による損害賠償を求めた事案の最高裁判決

汚染物質の損害賠償を求めた事案 

土地の売買契約締結当時には定められていなかった環境基準を超える汚染物質の損害賠償を求めていた事案で売主の責任を認めなかった判決です。
意外な最高裁の判決でした。
記事を抜粋しました。

宅地用に購入した土地に、購入当時には人体への危険性が認識されていなかったふっ素が、環境基準を超えて含まれていたとして、東京都足立区の土地開発公社が、売主の化学メーカーに対し、瑕疵担保による損害賠償を求めた事案で、平成22年6月1日、最高裁第三小法廷(堀籠幸男裁判長)は、約4億5900万円の支払を認めた原判決を破棄し、売主の責任を認めなかった。

原審(東京高裁)は、売買契約の目的物である土地の土壌に、
人体に有害である物質が、その基準を超えて含まれていないことは、
土地が通常備えるべき品質、性能に当たるというべきであるから、
たとえ売買契約締結当時には、人体に有害であるとの認識が一般になされておらず、
法令による規制の対象とされていなかった物質であったとしても、
それが売買契約の目的物である土地の土壌に含まれていたのであれば、
土地が持つべき客観的な安全性を欠くといえるので、売主はその責任を負うと判断したが、
最高裁は、売買契約の当事者間において、
目的物がどのような品質・性能を有することが予定されていたかについては、
売買契約締結当時の取引観念を基準とすべきであり、
本件売買契約締結当時、取引通念上、
ふっ素が土壌に含まれることに起因して人の健康に対する危険が生じるとは認識されておらず、
売買の当事者においてもそのような認識を有していなかったのであるから、
その後人の健康に対する危険性が認識され、それを規制する法令が定められたとしても、
その基準を超えたふっ素が含まれていたことを理由に、
売主が瑕疵担保責任を負うことはない、と判示した。

ウェブコンパス 代表 玉川 玲子
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不動産特定共同事業法(不特法)の見直し

不動産特定共同事業法(不特法)の見直し

 「国土交通省政策集2010」が公表された。
これは、政権交代後、国土交通行政を大胆に転換するべく国土交通省が大きく舵を切ってから初めて作成する重要政策集です。
この中で、不動産投資市場の活性化に関する提言もなされています。

具体的には、下記の通りです。
○ 遊休化・老朽化した不動産のリニューアルや環境投資の促進のためには、
 不動産投資市場における民間の知恵と資金を活用することが必要なことから、新たな証券化手法
 を追加的に創設する。
○ 例えば、不動産会社の事業会社ではないSPC が不動産特定共同事業を営むことが可能となるよ
  う、不動産特定共同事業法を改正するなどである。
○ これにより、不動産特定共同事業において、年金、生損保等の機関投資家等からの資金調達が 
 容易となることから、不動産投資市場の活性化が図られる。

不特法が変わると何に活用できるか
 不特法による不動産投資スキーム(以下、不特法スキーム)のメリットは、匿名組合出資により集 
 めた資金で、現物の不動産(所有権)を購入できる点である(原則、匿名組合出資方式の合同会社
 等では、信託受益権化した不動産しか購入することができない)。

不特法スキームのデメリット
 〇駛楸發竜制が大きい
 倒産隔離がなされていない点
不動産証券化には障害となる場合があり、その結果J−REITや特定目的会社(TMK)、
合同会社等のスキームと比較して実績は増えていない。
今後、もし法律改正がなされた場合には、例えば信託受益権化できない違法建築物件などを治癒して長期保有したり、老朽化したマンションを建て替えたりする場合にこの不特法スキームを活用する可能性が広がるでしょう。

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築35年の分譲マンションの内装スケルトンリフォームの事例

 もともとは3DKの細かい間取りで構成され、部屋数こそ確保されども結局どの部屋も小さく、こじんまりとした印象しかなかった空間をその間仕切りを取り払い大きなワンルームに模様替え。構造躯体だけ残して内部を再構成したマンションスケルトンリフォームです。水廻りと居住スペースを平面的に穏やかに仕切、更に視覚的な奥行きを与えるためにバスルームの間仕切りもガラスで構成し、抜け感のある空間を作ろうと試みました。


浴室及び脱衣室は室内から連続する形でガラスパーティションで仕切られています。


リビングスペースからダイニングを通してバスルームを見た様子。天井の照明器具はこのダイニングスペースと手前のリビングスペースで切り分けられています。生活シーンを照明で区切ることにより狭い空間に奥行きを与えます。



キッチン作業面を見ながらバスルームを見た様子。背面の造作家具とアイランドキッチンに挟まれた小さなパス(小径)はそのままトイレの前の小窓まで連続。小径に抜け感を持たせる手法。



ダイニングスペースからアイランドキッチン並びに壁面の造作家具を見た様子。

壁面はその一面を全て造りつけの造作家具で床から天井まで目一杯に構成されています。上部の色が切り替わるラインから上も扉の色を変えた収納が続きます。この造作家具は左からクローゼット、ドレッサー、キッチン食器棚とその収納内容、機能を穏やかに変えながらモデュールに沿って流れていきます。生活パターンをそれぞれユニットに置き換えた時、そのユニットの流れが自動的に生活シーンを作るといった「都市型生活」の一つの提案です。




室内居住スペースからキッチン、バスルームを振り返った様子。
この計画では「水廻り」と称される部分は全て150角の白い陶器質タイルが敷き詰められています。アイランドキッチンの正面のスペースはダイニングキッチンで「水廻り」とは異なりますが、日本で言う「ダイニング」ではなく、食事スペースとして捉える捉え方。ある意味では自然な仕切方です。更にはタイルの床からフローリングに変わるややもすると乱暴な見切りが一方での「連続する生活感」にメリハリを与えられれば、と考えました。


by Kurata
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今や相続破産!顧問会計士は見て見ぬ振り

 【相続のあらまし】
☆相続税は15億円
平成3年に父親が亡くなった気気鵑蓮∈盪困鮗分と妹二人の3人で相続しました。

もともと農家ですが、所有地周辺が区画整理され、
新しい駅もできたので、いやでも価値は上昇していました。

平成3年といえば、さらにバブル景気が追い打ちをかけ、
土地の時価は最高に上昇していた時期だったのです。

相続時の気気鵑料躬饂困鰐鵤械寛円。
その資産のほとんどは市街化の中の土地です。

生前対策として建てたマンション2棟の借入金は、約9億円で、
差し引きすると25億円の課税財産となります。

申告したのは、マンション建築以来、確定申告を担当していた
公認会計士の先生で、確定した相続税は15億円。

納税は、所有地2カ所を5億円の評価で物納し、残る10億円は20年の延納としました。

☆生前対策でマンション建設
気気鵑惑晴箸任后
自宅の近辺に田、畑や山林等の土地を所有していました。

所有地の中で、区画整理の中に入った土地があり、
新しくできた駅から徒歩8分程度のいい立地になったところもありました。

景気がどんどん上り調子の時の区画整理で、
今までの畑の評価の数十倍もの評価になっていたころです。

世間では、土地の価格があがる一方で、相続が大変というのが現実でした。

そのころは、ゼネコンの営業マンが毎日のように訪れ、
生前対策をしておかないと大変なことになるという話を聞かされていました。

そこで、生前の相続対策として、マンション2棟を建てています。

最寄りのJRの駅より徒歩圏で1000坪の土地は、まさにマンションに最適です。
人気も上々で、法人や個人の入居者があり、3LDKの間取りで
家賃は13万円でいくらでも借りてはありました。

【相続のプロが指摘する! ここが問題】

◇賃貸マンションの収支はおかまいなし
気気鵑蓮∪諺安从として9億円も借りてマンション2棟を建てています。

借入をしておくのが生前の相続対策で、
すっかり相続対策はできたような気になっていました。

特に収支が厳しいというわけでもなさそうだったので、
それほど気にせずに事業を進めたと言えます。

気気鵑世韻任覆、バブル経済時の相続対策は、建築会社主体に
建てることを目的に進められたせいで、建てれば目的を達成したかのような雰囲気があり、
収支までは重視されなかったのです。

当時は、借入を起こすことが相続対策と勘違いをしそうなほどで、
マンション経営が長期の事業だという認識はあまり持たれていませんでした。


◇延納の返済に行き詰まった
延納の返済額は、年間4400万円にもなります。

気気鵑亮入は賃貸事業です。
3LDKが50世帯あり、家賃は年8000万円、
銀行返済の5000万円を引いた手取りは3000万円となります。

この中から年間4400万円を納めなければならないのです。

最初の3年位は、ほぼ満室の状態で予定通りの賃料収入があり、
今までの手持ち金を足してなんとか納税できましたが、バブルが崩壊した後
賃料収入が減っていき、予定が狂ってきたのです。

仕方なく自宅を担保に信用金庫より借り入れをしてようやく納税しました。

◇借入もできなくなった
申告後4年を過ぎたころより、借り入れの枠もなくなり、
気気鵑惑疾任紡詰まってしまい、資金調達の見通しもつかなくなりました。

賃貸収入が当初より30%以上減っており、
生活費である自分の給料分を返済に充てたとしても足りないのです。

賃貸事業の計画が崩れると建築費の返済だけで精一杯となり、
とても延納返済までまわせません。

【相続のプロの成果 現実はこうした】

☆銀行借入の交渉
何カ所かの金融機関からの融資を一つにまとめ
銀行融資に切り替えることで、返済できないかを検討しました。

延納利息の年利4.2%が2%台になれば、
それだけでも数百万位以上の支払いは軽減されます。

ところが担保評価が下がってしまい、新たな融資を受けることはできませんでした。



☆土地売却はできないか
不動産を売却することも検討しました。

ところが、すでに物納でいい土地は納税していることもあり、
自宅と2棟の賃貸マンションの他は、調整区域の農地しか残っていません。

調整区域の農地は、簡単には売れないのです。

賃貸マンションをオーナーチェンジで売却することも方法の1つですが、
売買価格自体が全般的に下がっているので、銀行の抵当権価格にさえ足りずに
とても残る4億円の相続税は捻出できないと予想されました。



☆税務署への直談判
最後の方法として税務署に出向き、
何らかの救済措置を取ってもらえないか相談しました。

その結果、返済期間を延長してもらい、
とりあえず相続税の元金のみ支払うことにしてもらいました。

これで、年間4400万円の支払いが3000万円まで減りますので、
資金繰りはうんと楽になりました。


☆なんとか維持していける
一時凌ぎ的な感があり、根本的な解決になっていないのが、残念ですが、
気気鵑砲箸辰討惑間1400万円もの納税が減るわけで、
なんとか維持していけるメドがついたため、本当に喜んで頂きました。 

【ここに注意! お役立ちアドバイス】

◇相続税の延納の返済条件の変更は税務署に交渉する
◇返済原資の確保できない安易な延納はしない
◇賃貸事業にはきちんとした収支計画をたてた上で取り組む
◇賃貸事業には手を抜かず空きをつくらない努力が必要

相続コーディネーター 曽根恵子
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